¿Cuáles son los pasos para comprar una casa a un dueño directo?
Comprar una casa a un dueño directo tiene cinco pasos: verificar al vendedor y al inmueble, hacer la oferta con reserva o seña, firmar el boleto, firmar la escritura ante escribano y recibir la posesión. En la Provincia de Buenos Aires solo la escritura pública es obligatoria, y la regla es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso
Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026
Datos clave
- Forma obligatoria: la compraventa de un inmueble se otorga por escritura pública. Lo fija el artículo 1017 del Código Civil y Comercial.
- Seña: confirma el contrato, salvo que las partes pacten la facultad de arrepentirse. Lo fija el artículo 1059 del Código Civil y Comercial.
- Boleto de compraventa: obliga a escriturar y protege al comprador de buena fe que pagó el 25% del precio. Lo fijan los artículos 1018 y 1170 del Código Civil y Comercial.
- Informe de dominio: en la Provincia de Buenos Aires lo pide el titular registral o un profesional habilitado. Lo fija el Registro de la Propiedad provincial.
- Posesión: el vendedor entrega el inmueble inmediatamente de la escrituración, salvo pacto en contrario. Lo fija el artículo 1139 del Código Civil y Comercial.
Las cinco etapas de la compra entre particulares
En la Provincia de Buenos Aires, la compra de una casa a un dueño directo recorre cinco etapas. La tabla indica el documento, el pago y el control previo de cada etapa.
| Etapa | Qué se firma | Qué se paga | Qué se verifica antes |
|---|---|---|---|
| 1. Verificación previa | Ningún documento entre las partes | Las tasas de los informes que se pidan | Titularidad y estado civil del vendedor, gravámenes, inhibiciones, deudas, planos y ocupación |
| 2. Oferta con reserva o seña | Reserva o recibo de seña, en instrumento privado | La suma que las partes acuerdan, a cuenta del precio | Firma de todos los titulares y carácter de la seña |
| 3. Boleto de compraventa | Boleto en instrumento privado, con asentimiento del cónyuge si corresponde | La parte del precio pactada y el Impuesto de Sellos del boleto | Escritura del vendedor e informes registrales recientes |
| 4. Escritura | Escritura pública traslativa de dominio, ante escribano | El saldo de precio y los gastos de escrituración | Estudio de títulos, certificados registrales y libre deuda, a cargo del escribano |
| 5. Posesión | Constancia de entrega, en la escritura o en un acta | Ningún pago, salvo saldo pactado contra entrega | Casa desocupada, libre de ocupantes y de oposición de terceros |
Los porcentajes de cada gasto de la escritura están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
¿Cuáles son los pasos para comprar una casa a un particular?
Los pasos para comprar una casa a un particular son cinco: verificación previa, oferta con reserva o seña, boleto de compraventa, escritura y posesión. En la Provincia de Buenos Aires, la única etapa que la ley exige es la escritura pública; la reserva y el boleto dependen del acuerdo de las partes.
El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles. La ley argentina no exige la intervención de un intermediario para comprar o vender; sí exige la del escribano, que autoriza la escritura.
El artículo 1892 del Código Civil y Comercial exige título y modo suficientes para adquirir un derecho real por actos entre vivos. En la compra de una casa, el título es la escritura pública y el modo es la tradición, es decir la entrega de la posesión. Según el artículo 1893, la compra es oponible a terceros cuando tiene publicidad suficiente, como la inscripción registral.
En la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta al escriturar alrededor de 4% del monto del acto, más los certificados, sin incluir comisión inmobiliaria. El desglose está en ¿Qué gastos hay para comprar un inmueble? y en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.
¿Qué hay que verificar antes de señar?
Antes de señar hay que verificar que quien recibe el dinero es el titular registral y que la casa no tiene impedimentos jurídicos. En la Provincia de Buenos Aires, esos datos surgen de la escritura del vendedor y de los informes del Registro de la Propiedad.
Sobre el vendedor se verifican cuatro puntos:
- Identidad y titularidad: el documento del vendedor coincide con el titular de la escritura. Cuando hay varios titulares firman todos, como explica la guía sobre cómo vender una propiedad con varios dueños.
- Estado civil: los artículos 456 y 470 del Código Civil y Comercial exigen el asentimiento del cónyuge para vender la vivienda familiar o un bien ganancial registrable.
- Sucesión: si el titular falleció, los herederos necesitan la declaratoria judicial de herederos, según la guía sobre cómo vender una propiedad en sucesión.
- Inhibiciones: surgen del informe de anotaciones personales del vendedor.
Sobre la casa se verifican tres puntos, además de quién la ocupa:
- Gravámenes: el informe de dominio muestra hipotecas, embargos y otras medidas. El caso de la hipoteca está en la guía sobre cómo vender una propiedad hipotecada.
- Deudas: impuesto inmobiliario provincial, tasas municipales y expensas, cuando existen.
- Planos: lo construido coincide con el plano de obra registrado en el municipio.
Los impedimentos más habituales están en la guía sobre qué documentación impide una venta. Los papeles que se reúnen para la firma están en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.
¿Quién puede pedir un informe de dominio en la Provincia de Buenos Aires?
En la Provincia de Buenos Aires, el informe de dominio lo piden el titular registral, su representante o un profesional habilitado por la reglamentación del Registro de la Propiedad. El comprador particular no puede pedir por su cuenta el informe de una casa ajena.
El artículo 21 de la Ley 17.801 declara público el Registro para quien tenga interés legítimo. El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires reconoce ese interés a tres grupos:
- El titular registral o quien justifique representarlo.
- Abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, agrimensores, martilleros, arquitectos y contadores públicos.
- Los representantes de las instituciones crediticias oficiales y de los poderes públicos.
El servicio web del Registro bonaerense para particulares solo admite pedidos sobre la propia persona o sobre inmuebles del solicitante. En forma presencial, el particular también puede actuar por un tercero con poder suficiente.
De esas reglas resultan dos caminos. El vendedor, como titular registral, puede pedir el informe de dominio de su casa y su informe de anotaciones personales, y exhibirlos. El otro camino es que los pida un profesional habilitado, por ejemplo el escribano que va a intervenir.
El informe no reemplaza al certificado que el artículo 23 de la Ley 17.801 exige para escriturar. En la Provincia de Buenos Aires, ese certificado solo lo piden los escribanos.
¿Qué diferencia hay entre la reserva y la seña?
La seña es una suma que una parte entrega a la otra al cerrar el acuerdo. Sus efectos están regulados en los artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial. La reserva no figura con nombre propio en ese Código: sus efectos dependen del texto firmado.
Según el artículo 1059 del Código Civil y Comercial, la entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, salvo pacto de arrepentimiento. Con ese pacto, quien entregó la señal la pierde y quien la recibió debe restituirla doblada. Según el artículo 1060, la seña en dinero se tiene como parte del precio si el contrato se cumple.
En una compra a un dueño directo, el contenido del documento pesa más que su título. Las cláusulas habituales están en la guía sobre la reserva de compra. El papel que se firma al entregar la primera suma debe decir, como mínimo:
- Las partes, el inmueble, el precio, la forma de pago y el plazo para firmar.
- El carácter de la suma entregada: a cuenta de precio, seña confirmatoria o seña con facultad de arrepentirse.
- Qué ocurre con esa suma si los informes registrales muestran un impedimento.
¿Conviene firmar boleto o ir directo a escritura?
Depende del tiempo que separa el acuerdo de la escritura. Con la documentación completa y el precio disponible, las partes pueden pasar de la reserva a la escritura y pagar ante el escribano. Cuando hace falta tiempo, el boleto fija las obligaciones de ambas hasta la firma.
El boleto de compraventa es un instrumento privado y no transmite el dominio de la casa. Según los artículos 969 y 1018 del Código Civil y Comercial, el boleto vale como contrato en el que las partes se obligan a otorgar la escritura. Si la parte condenada a escriturar es remisa, la otorga el juez, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o aseguradas.
El artículo 1170 del Código Civil y Comercial da prioridad al comprador de buena fe con boleto frente a terceros que traban medidas cautelares sobre el inmueble. Entre otros requisitos, exige haber pagado al menos el 25% del precio y que el boleto tenga fecha cierta. El artículo 1171 lleva esa protección al concurso o la quiebra del vendedor. Los requisitos completos están en ¿Se puede comprar una casa sin escritura?.
El artículo 470 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento del cónyuge también para las promesas de venta de bienes gananciales registrables. En la Provincia de Buenos Aires, el boleto paga Impuesto de Sellos de 12 por mil, que se computa a cuenta del de la escritura. El detalle está en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
Las cláusulas de ese contrato están en la guía sobre el boleto de compraventa. Qué se paga en cada firma está en ¿Se paga antes de firmar la escritura?.
¿Qué hacer antes de comprar una casa usada?
Antes de comprar una casa usada hay que revisar tres frentes: el estado jurídico, el estado físico y las deudas del inmueble. La revisión física importa, porque la ley excluye de la garantía los defectos que el comprador pudo conocer.
El artículo 1053 del Código Civil y Comercial excluye de la garantía por defectos ocultos los que el adquirente conoció o debió conocer mediante un examen adecuado. La excepción es la reserva expresa: por eso los defectos detectados en la visita se dejan escritos en el documento que se firma. Esa garantía y sus plazos se explican en ¿Qué obligaciones tiene el vendedor al entregar la propiedad?.
Las deudas y los planos de una casa usada se revisan con los comprobantes de impuestos y tasas y con el plano de obra municipal. El estado jurídico surge de la escritura del vendedor, de los informes registrales y del estudio de títulos que hace el escribano interviniente.
¿Qué riesgos tiene comprar sin intermediarios?
Los riesgos de comprar sin intermediarios se concentran en lo que se firma y se paga antes de que intervenga el escribano. Son riesgos jurídicos presentes en toda compraventa de inmuebles; en la compra entre particulares, las verificaciones previas quedan a cargo de las propias partes.
- Firma quien no es titular, o falta un titular o el asentimiento del cónyuge. Control: escritura del vendedor, informe de dominio y estado civil.
- El vendedor está inhibido o la casa tiene un embargo. Control: informe de anotaciones personales e informe de dominio.
- El documento de la primera entrega es ambiguo. Control: texto que diga el carácter de la suma.
- La casa tiene deudas u ocupantes. Control: comprobantes de pago y fecha de entrega escrita.
Antes de autorizar la escritura, el escribano interviniente hace el estudio de títulos y pide los certificados registrales. Hasta ese momento, los controles dependen de lo que las partes pidan y exhiban.
Lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires
Muchas guías generales afirman que cualquier persona puede pedir un informe de dominio. En la Provincia de Buenos Aires, la reglamentación del Registro de la Propiedad limita el pedido al titular registral, a su representante y a los profesionales habilitados.
Las guías generales suelen dar un porcentaje fijo del precio para la seña o el boleto. El Código Civil y Comercial no fija cuánto se paga en cada etapa: lo acuerdan las partes. El 25% del artículo 1170 es un piso para la protección del comprador, no una obligación.
Las guías de España, México o Colombia describen figuras como la nota simple, el contrato de arras o la notaría. La Ciudad de Buenos Aires tiene su propio Registro. Esas reglas no se aplican a una casa de la Zona Norte bonaerense.
Caso tipo: la compra de una casa en Martínez a su dueño directo
El caso tipo es una casa en Martínez, partido de San Isidro, que su dueño vende sin intermediarios. Los pagos se expresan por cada 100 de precio. Las proporciones son un ejemplo: las fijan las partes y no la ley.
| Etapa | Qué se firma | Pago al vendedor por cada 100 de precio | Acumulado |
|---|---|---|---|
| Reserva con seña | Reserva con seña confirmatoria | 5 | 5 |
| Boleto de compraventa | Boleto con firmas certificadas | 25 | 30 |
| Escritura | Escritura pública | 70 | 100 |
| Posesión | Constancia de entrega | 0 | 100 |
Antes de la reserva, el dueño de la casa de Martínez pide los informes registrales y los exhibe con su escritura. Con el boleto, lo pagado llega a 30 por cada 100 de precio y supera el 25% del artículo 1170.
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de ese boleto es 1,20 por cada 100 de precio y se descuenta del de la escritura. Si las mismas partes fueran directo a escritura, pagarían 5 en la reserva y 95 ante el escribano, sin Impuesto de Sellos de boleto.
Cómo ordenar la compra a un dueño directo, paso a paso
En la Provincia de Buenos Aires, la compra de una casa a un dueño directo se ordena en seis pasos. La duración de cada tramo depende de los certificados y de la documentación del vendedor, como explica ¿Cuánto tarda la escrituración de una casa?.
- Pedir al vendedor la documentación básica.
- Escritura de la casa y documento de identidad de cada titular.
- Boletas de impuestos y tasas, y plano de obra municipal.
- Obtener los informes del Registro de la Propiedad.
- Informe de dominio e informe de anotaciones personales.
- Los pide el titular registral o un profesional habilitado.
- Revisar la casa, las deudas y los ocupantes.
- Estado físico de la construcción.
- Impuestos, tasas, servicios y expensas.
- Dejar la oferta por escrito.
- Precio, forma de pago, plazo y carácter de la suma entregada.
- Firma de todos los titulares.
- Designar al escribano y, si hace falta, firmar el boleto.
- El escribano hace el estudio de títulos y pide los certificados.
- El boleto lleva fecha cierta y, si corresponde, asentimiento del cónyuge.
- Firmar la escritura y recibir la casa.
- Pago del saldo de precio y de los gastos de escrituración.
- Entrega de llaves y constancia de la posesión.
Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando
La secuencia de la compra es la misma en San Isidro, Vicente López y San Fernando. El Código Civil y Comercial es nacional, y el Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación son provinciales. Cambia el municipio ante el que se verifican las tasas y los planos de obra.
| Partido | Localidades | Qué se verifica en el municipio |
|---|---|---|
| San Isidro | San Isidro, Acassuso, Martínez, Beccar, Boulogne, Villa Adelina | Deuda de tasas y plano de obra ante la Municipalidad de San Isidro |
| Vicente López | Olivos, Vicente López, Florida, Florida Oeste, La Lucila, Munro, Villa Martelli, Carapachay | Deuda de tasas y plano de obra ante la Municipalidad de Vicente López |
| San Fernando | San Fernando, Victoria, Virreyes, islas del Delta | Deuda de tasas y plano de obra ante la Municipalidad de San Fernando |
El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires atiende los pedidos presenciales de particulares en su sede central y en sus delegaciones. Una de ellas funciona en la ciudad de San Isidro y recibe pedidos de informes de dominio. Los tres partidos pertenecen a la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos provincial.
Errores frecuentes al comprar una casa a un dueño directo
- Señar sin ver la escritura ni un informe de dominio. El dinero se entrega antes de saber quién es el titular registral.
- Firmar con uno solo de los titulares. Faltan los demás condóminos o el asentimiento del cónyuge.
- Titular el papel «reserva» sin aclarar el carácter de la suma. Los efectos de la seña dependen de lo que las partes escriben.
- Creer que el boleto transmite la propiedad. El dominio se transmite con escritura pública y tradición.
- Dejar sin fecha la entrega de la casa. Sin pacto escrito, la entrega corresponde inmediatamente de la escrituración.
Glosario
- Dueño directo: titular del inmueble que vende sin la intervención de un intermediario.
- Reserva: documento privado en el que el interesado ofrece comprar y entrega una suma.
- Seña o señal: suma que una parte entrega a la otra al cerrar el contrato, regulada en el artículo 1059 del Código Civil y Comercial.
- Boleto de compraventa: contrato en instrumento privado por el que las partes se obligan a otorgar la escritura.
- Informe de dominio: documento del Registro de la Propiedad que indica titular y gravámenes de un inmueble.
- Tradición: entrega material de la casa, que completa la adquisición del dominio.
Preguntas frecuentes
¿Es legal comprar una casa sin inmobiliaria?
Sí. En la Argentina, la compraventa de un inmueble entre particulares es válida sin intermediarios. El requisito legal es la escritura pública del artículo 1017 del Código Civil y Comercial.
¿Puedo pedir yo el informe de dominio de una casa en Beccar que quiero comprar?
No en forma directa. En la Provincia de Buenos Aires, el informe de dominio de una casa en Beccar lo pide su titular registral o un profesional habilitado.
¿El boleto de compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires informa que no registra boletos de compraventa. Lo que se inscribe en ese Registro es la escritura pública.
¿Qué pasa con la seña si una de las partes se arrepiente?
Depende de lo pactado. Con facultad de arrepentirse, el comprador que se arrepiente pierde la seña y el vendedor que se arrepiente la restituye doblada. Sin ese pacto, la seña confirma el contrato, según el artículo 1059 del Código Civil y Comercial.
¿Hace falta que firme el cónyuge del vendedor?
Sí, cuando la casa es un bien ganancial o la vivienda familiar. Lo exigen los artículos 456 y 470 del Código Civil y Comercial; el artículo 470 lo extiende al boleto.
¿Quién elige al escribano al comprar una casa a su dueño en Olivos?
Por costumbre lo elige el comprador, porque paga la escritura, en Olivos y en toda la Provincia de Buenos Aires. Con crédito hipotecario, el banco designa al escribano de la hipoteca. La Ley 25.093 ordena respetar al acordado en el boleto, como explica ¿Quién elige el escribano en una compraventa?.
¿Cuándo se entrega la posesión de la casa?
Según el artículo 1139 del Código Civil y Comercial, el vendedor entrega el inmueble inmediatamente de la escrituración, salvo convención en contrario. El artículo 1140 agrega que se entrega con sus accesorios y libre de oposición de tercero.
¿El informe de dominio alcanza para escriturar una casa en Victoria?
No. Para escriturar una casa en Victoria, el escribano necesita la certificación del artículo 23 de la Ley 17.801. El informe de dominio sirve para la verificación previa.
En resumen
- La compra de una casa a un dueño directo tiene cinco etapas: verificación previa, reserva o seña, boleto, escritura y posesión.
- En la Provincia de Buenos Aires, la única etapa obligatoria es la escritura pública ante escribano; la reserva y el boleto son optativos.
- En la Provincia de Buenos Aires, el informe de dominio lo pide el titular registral o un profesional habilitado, no el comprador particular.
- La seña confirma el contrato, salvo pacto de arrepentimiento.
- La secuencia es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando; cambia el municipio que informa tasas y planos.
Fuentes normativas
- Código Civil y Comercial de la Nación, edición por artículo del Registro de la Propiedad bonaerense: artículo 1017, artículo 1137, artículo 1138, artículo 1170, artículo 1892 y artículo 1893.
- Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado: artículos 456, 470, 969, 1018, 1053, 1059, 1060, 1139, 1140 y 1171.
- Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble: artículos 21 y 23.
- Disposición Técnico Registral del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires sobre publicidad registral: quiénes piden certificados e informes.
- Registro de la Propiedad bonaerense, servicios para particulares.
- Registro de la Propiedad bonaerense, preguntas frecuentes: informes, certificados y boletos.
Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.
Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro