¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?

Guía de gastos de escrituración / Cuánto cuesta

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Costo del comprador: alrededor de 4% del monto del acto, más certificados. Lo fijan leyes de la Provincia de Buenos Aires y la ley nacional de IVA.
• Con exención de Sellos: alrededor de 3% del monto. La exención por vivienda única la prevé el artículo 297 inciso 29 del Código Fiscal bonaerense.
• Costo del vendedor en la escritura: 1% por su mitad del Impuesto de Sellos, más certificados y estudio de títulos.
• Intervención notarial: 2,82% del monto. Reúne el honorario de referencia (Ley 6925), el IVA y el aporte notarial (Ley 6983).
• Tasa registral: 2 por mil del monto, es decir 0,2%, como regla general. La fija la Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires.
• Base de cálculo: el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto.
• Qué queda afuera: la comisión inmobiliaria y el tratamiento impositivo nacional del vendedor.

La factura de la escritura, rubro por rubro

En la Provincia de Buenos Aires, la factura de una escritura de compraventa reúne siete rubros. Cinco se calculan como un porcentaje del monto del acto y dos no dependen de un porcentaje único.

Las alícuotas de impuestos y tasas las actualiza la Provincia por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

La columna de quién paga refleja la ley y la costumbre, y admite pacto en contrario. El Código Civil y Comercial pone a cargo del comprador los gastos posteriores a la venta (artículo 1141). Al vendedor le asigna el estudio del título y los tributos que gravan la venta (artículo 1138).

¿Cuánto cuesta una escritura de una casa?

En la Provincia de Buenos Aires, la escritura de una casa le cuesta al comprador alrededor de 4% del monto del acto, más los certificados. Ese total suma 2,82% de intervención notarial, 1% por la mitad del Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa registral.

La cuenta exacta de los rubros porcentuales del comprador da 4,02% del monto. Se redondea a 4% porque el honorario notarial puede negociarse a la baja y los certificados se suman aparte.

Cuando la escritura accede a la exención del Impuesto de Sellos por vivienda única, el comprador no paga su mitad de 1%. El costo de escriturar una casa en la Provincia de Buenos Aires baja entonces a alrededor de 3% del monto: 2,82% más una tasa registral de suma fija.

El costo de la escritura no es el costo total de comprar. La comisión inmobiliaria y los gastos de un crédito hipotecario son rubros distintos, que se reúnen en ¿Qué gastos hay para comprar un inmueble?.

¿Cuál es el valor de los gastos de escrituración?

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escrituración no tienen un valor fijo: son un porcentaje del monto de cada operación. Sumando lo que paga cada parte, la escritura de una compraventa mueve alrededor de 5% del monto, más certificados y estudio de títulos.

Ese 5% se compone de cuatro conceptos de naturaleza distinta:

• Honorario notarial: 2% de referencia según la Ley 6925, como se detalla en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.
• Impuestos: 2% de Impuesto de Sellos y 0,42% de IVA sobre el honorario.
• Aporte previsional: 0,40% de aporte notarial a la Caja de Seguridad Social para Escribanos.
• Tasa: 0,20% por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

De todos los rubros de la escritura bonaerense, solo el honorario notarial admite negociación. Los impuestos, el aporte y la tasa están fijados por ley.

¿Cuánto te cobran por escriturar una casa?

En la Provincia de Buenos Aires, al comprador le cobran por escriturar una casa alrededor de 4% del monto, más certificados. Al vendedor le cobran en la escritura 1% por su mitad del Impuesto de Sellos, más certificados y estudio de títulos.

Lo que afronta el vendedor en la escritura tiene tres componentes:

• Mitad del Impuesto de Sellos: 1% del monto, por el reparto por mitades que se explica en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
• Certificados: importes fijos, más el honorario de diligenciamiento. El artículo 12 de la Ley 6925 lo cobra al titular o transmitente del dominio.
• Estudio de títulos: honorario por recopilar los antecedentes. El artículo 13 de la Ley 6925 lo fija con una escala propia, a cargo del titular o transmitente.

La factura de la escritura no incluye la comisión inmobiliaria. En el Partido de San Isidro, el uso para el vendedor es 3% más IVA, como se explica en ¿Quién paga la comisión inmobiliaria y cuánto es?.

Los impuestos nacionales del vendedor tampoco integran la factura de la escritura. La Ley 27.802 eximió del impuesto a las ganancias la venta de inmuebles de personas humanas, y cada caso lo confirma un contador. El cuadro completo del vendedor está en ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?.

¿Cuánto se paga en la escribanía por una escritura?

En la Provincia de Buenos Aires, en la escribanía se paga el día de la firma todo lo que integra la factura de la escritura. El artículo 19 de la Ley 6925 establece que el escribano percibe sus honorarios, impuestos, tasas y gastos al otorgar el documento.

Conviene separar dos cifras que suelen confundirse. La intervención notarial es 2,82% del monto: honorario, IVA y aporte. Lo que el comprador paga en la escribanía es alrededor de 4%, porque se agregan la mitad del Impuesto de Sellos y la tasa registral.

¿Cómo puedo calcular los gastos de escrituración?

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escrituración se calculan multiplicando la base de cálculo por el porcentaje de cada rubro. La base es el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto.

La cuenta a mano se resuelve con tres multiplicaciones:

• Comprador sin exención de Sellos: base por 0,0402. Equivale a 4,02% del monto.
• Comprador con exención de Sellos por vivienda única: base por 0,0282, más la tasa registral de suma fija. Equivale a alrededor de 3% del monto.
• Vendedor en la escritura: base por 0,01. Equivale a su mitad del Impuesto de Sellos; con exención, ese renglón es cero.

A cada resultado se le suman los certificados y, del lado del vendedor, el estudio de títulos. Esos importes los informa el escribano en el presupuesto.

Cada rubro tiene su propia norma sobre la base de cálculo. Qué valor se usa para cada rubro y dónde se consulta se desarrolla en ¿Cómo se calcula el valor de una escritura?.

¿Existe un simulador o calculadora de gastos de escrituración para Provincia de Buenos Aires?

El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires tiene una calculadora de actos notariales, pero está en el sector restringido de su portal y es para notarios. Para el público, la referencia confiable es la cuenta a mano con los porcentajes legales y el presupuesto del escribano.

Según informa el propio Colegio, esa calculadora liquida el Impuesto de Sellos, los aportes notariales, la tasa registral y el arancel de cada acto. Las calculadoras de acceso público son herramientas privadas, sin valor oficial. Para un inmueble bonaerense, una calculadora sirve si cumple cuatro condiciones:

• Impuesto de Sellos: usa 2% del monto, repartido por mitades.
• Honorario y aporte: parte de 2% de honorario de referencia y suma 4 por mil de aporte notarial.
• Tasa registral: usa 2 por mil del monto.
• Base de cálculo: permite cargar la valuación fiscal al acto, además del precio.

Por qué las guías generales hablan de 3% a 8% y las calculadoras online usan reglas de la Ciudad

Las guías generales y las respuestas automáticas suelen dar rangos de 3% a 7% o de 4% a 8% para escriturar. Esos rangos no surgen de una norma bonaerense: reúnen jurisdicciones y conceptos distintos.

• Mezclan la Ciudad de Buenos Aires: la Ciudad tiene su propio Código Fiscal, con una alícuota de Sellos de 3,5% y una exención propia. Ninguna de las dos rige para un inmueble bonaerense.
• Mezclan otras provincias: cada provincia fija su arancel notarial, su Impuesto de Sellos y su tasa de inscripción.
• Suman la comisión inmobiliaria: la comisión es un honorario del corredor y no un gasto de escritura.

En la Provincia de Buenos Aires, el 3% corresponde al comprador con exención de Sellos y el 4% al comprador sin exención. Las cifras de 7% u 8% solo aparecen al sumar rubros que no son de la escritura.

Algunas fuentes mencionan una tasa de inscripción de 0,2% a 0,8%. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.295 fija 2 por mil, y el trámite urgente agrega 1 por mil. El detalle está en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

Las calculadoras online suelen estar armadas con las reglas de la Ciudad de Buenos Aires. La señal más clara es el Impuesto de Sellos. Si la calculadora aplica 3,5%, no sirve para un inmueble de la Provincia.

Caso tipo: la escritura de una casa en Martínez, con y sin exención de Sellos

El caso tipo usa una casa en Martínez, partido de San Isidro, con un precio superior a su valuación fiscal al acto. Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio. El segundo escenario supone que la escritura accede a la exención de Sellos por vivienda única.

Sin exención, comprador y vendedor reúnen 5,02 por cada 100 de precio en rubros porcentuales. Con exención, el total baja a 2,82 más la tasa registral de suma fija, porque la exención por vivienda única alcanza a la escritura completa. Los requisitos y el tope de valuación fiscal se desarrollan en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.

La Ley 10.295 fija una tasa registral de suma fija, en lugar del 2 por mil, para la vivienda única dentro del tope de la exención de Sellos. Cuándo corresponde la suma fija lo define el escribano interviniente. Si la valuación fiscal al acto superara al precio, todos los renglones se calcularían sobre ese valor mayor.

Cómo calcular el costo de la escritura paso a paso

El costo de escriturar una casa en la Provincia de Buenos Aires se calcula a mano en siete pasos, con los dos valores del inmueble y los porcentajes legales.

1. Reunir los dos valores del inmueble.
   • Precio: figura en la reserva o en el boleto.
   • Valuación fiscal: figura en la boleta del impuesto inmobiliario.
   • Ajuste al acto: el escribano aplica a la valuación fiscal el coeficiente corrector de la Ley Impositiva.
2. Tomar el mayor de los dos como base.
   • Ese valor es el monto del acto.
   • Puede no coincidir con el precio pactado.
3. Calcular la intervención notarial.
   • Honorario de referencia: base por 2%.
   • IVA: base por 0,42%.
   • Aporte notarial: base por 0,40%.
4. Calcular el Impuesto de Sellos.
   • Sin exención: base por 2%, dividido en dos mitades de 1%.
   • Con exención por vivienda única: cero para las dos partes.
5. Calcular la tasa registral.
   • Base por 0,20%, que equivale al 2 por mil de la Ley 10.295.
   • Vivienda única dentro del tope de la exención de Sellos: suma fija.
   • La paga el comprador.
6. Sumar por parte.
   • Comprador: 2,82% más 1% más 0,20%, es decir 4,02%.
   • Comprador con exención de Sellos: 2,82% más la tasa registral de suma fija, alrededor de 3%.
   • Vendedor: 1%, o cero con exención.
7. Agregar los importes fijos y pedir el presupuesto desglosado.
   • Certificados y estudio de títulos: importes que informa el escribano.
   • Presupuesto por escrito, con cada rubro y la parte que lo paga.

¿Cuánto cuestan los certificados de una escritura?

Los certificados de una escritura no se calculan como porcentaje del precio: cada uno tiene un importe fijo. Ese importe lo fija el organismo que emite cada certificado.

• Registro de la Propiedad: certificados de dominio y de inhibiciones. La Ley 10.295 fija sus tasas por servicio, con un valor mayor para el trámite urgente.
• Agencia de recaudación provincial (ARBA): certificado catastral, que la Ley 10.707 obliga a pedir antes de la escritura, y deuda del impuesto inmobiliario.
• Municipio: libre deuda de tasas municipales del partido donde está el inmueble.

La Ley 17.801 impide autorizar una escritura de compraventa sin la certificación del Registro sobre el estado jurídico del inmueble y de las personas. Por ser importes fijos, los certificados pesan más en una operación de precio bajo. Por eso el costo se expresa como 4% más certificados.

En la práctica en Zona Norte

Dos observaciones de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, sobre cómo funcionan estos gastos en las operaciones de la zona:

• El honorario se conversa. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.
• El Impuesto de Sellos se paga por mitades. Comprador y vendedor afrontan una mitad cada uno.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

El costo porcentual de escriturar una casa es el mismo en San Isidro, Vicente López y San Fernando. Los rubros porcentuales surgen de leyes provinciales o nacionales, y ningún municipio los modifica.

Lo único que cambia de un partido a otro es el certificado municipal de libre deuda, que es un importe fijo. El Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación son provinciales. Los tres partidos pertenecen además a la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Errores frecuentes al calcular cuánto cuesta escriturar

• Sumar la comisión inmobiliaria al costo de la escritura. Son rubros distintos.
• Usar una calculadora de otra jurisdicción. La alícuota de Sellos y los topes de la Ciudad de Buenos Aires no rigen en la Provincia.
• Calcular siempre sobre el precio. Si la valuación fiscal al acto es mayor, la base es ese valor.
• Dar por segura la exención de Sellos. La exención depende de la valuación fiscal, del destino de vivienda única y de que sea el único inmueble del comprador.
• Creer que el vendedor no paga nada en la escritura. Sin exención, el vendedor afronta 1% de Sellos, más certificados y estudio de títulos.

Glosario

• Monto del acto: valor sobre el que se aplican los porcentajes de la escritura.
• Intervención notarial: suma del honorario del escribano, el IVA y el aporte notarial. En la Provincia de Buenos Aires equivale a 2,82% del monto.
• Impuesto de Sellos: impuesto provincial que grava la escritura de compraventa.
• Tasa registral: tasa por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• Aporte notarial: aporte a la Caja de Seguridad Social para Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
• Certificados: constancias que el escribano pide antes de la firma sobre el dominio, las inhibiciones y las deudas del inmueble.
• Estudio de títulos: revisión de los antecedentes del dominio, que se explica en la guía sobre el estudio de títulos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Beccar?

Escriturar una casa en Beccar, partido de San Isidro, le cuesta al comprador alrededor de 4% del monto del acto, más certificados. Con exención de Sellos por vivienda única, el costo baja a alrededor de 3%.

¿Es más caro escriturar en Olivos que en Victoria?

No. Los porcentajes de la escritura son iguales en Olivos, partido de Vicente López, y en Victoria, partido de San Fernando. Solo cambia el municipio que emite el certificado de libre deuda de tasas.

¿El costo de escriturar incluye la comisión inmobiliaria?

No. El 4% que paga el comprador en la Provincia de Buenos Aires no incluye la comisión inmobiliaria, que es un honorario del corredor.

¿El 4% se calcula sobre el precio de venta?

El 4% se calcula sobre el monto del acto, que es el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto. Cuando el precio es el mayor de los dos, el 4% se aplica sobre el precio.

¿Cuánto cuesta escriturar un departamento?

En la Provincia de Buenos Aires, escriturar un departamento cuesta los mismos porcentajes que escriturar una casa. La diferencia está en los importes fijos: en un departamento se agrega la constancia de deuda de expensas.

¿Qué rubros de la escritura se pueden negociar?

Solo el honorario notarial, que puede negociarse a la baja. El Impuesto de Sellos, el IVA, el aporte notarial y la tasa registral están fijados por ley y no se negocian.

¿Si se firmó boleto, el Impuesto de Sellos se paga dos veces?

No. En la Provincia de Buenos Aires, el boleto de compraventa paga 12 por mil de Impuesto de Sellos. Ese pago se computa a cuenta del Impuesto de Sellos de la escritura, si el escribano deja constancia.

¿Con crédito hipotecario la escritura cuesta más?

Sí. La hipoteca es un acto distinto de la compraventa y se presupuesta por separado. El banco suele designar al escribano de la hipoteca. Para la compraventa, la Ley 25.093 obliga al banco a respetar al escribano acordado en el boleto, como se explica en ¿Quién elige el escribano en una compraventa?.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, escriturar una casa le cuesta al comprador alrededor de 4% del monto del acto, más certificados.
• El 4% del comprador bonaerense suma 2,82% de intervención notarial, 1% de Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa registral.
• Con exención del Impuesto de Sellos por vivienda única, el costo del comprador bonaerense baja a alrededor de 3% del monto.
• En la Provincia de Buenos Aires, el vendedor paga en la escritura 1% por su mitad del Impuesto de Sellos, más certificados y estudio de títulos.
• El costo porcentual de escriturar es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando, y no incluye la comisión inmobiliaria.

Fuentes normativas

• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial: artículos 2, 3, 12, 13 y 19.
• Ley 6983 de la Provincia de Buenos Aires, Caja de Seguridad Social para Escribanos: artículo 6 inciso f, aporte notarial.
• Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires: tasas por servicios registrales.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, título del Impuesto de Sellos, y Ley Impositiva anual.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1138, y artículo 1141: gastos a cargo del vendedor y del comprador.
• Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble: artículo 23, certificación previa a la escritura.
• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, catastro territorial: artículo 50, certificado catastral.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, tablas de actos notariales y de tasas registrales.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro