¿Qué gastos hay para comprar un inmueble?

Guía de gastos de escrituración / Cuánto cuesta

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Gastos de escritura del comprador: alrededor de 4% del monto del acto, más certificados. Los fijan leyes de la Provincia de Buenos Aires.
• Intervención notarial: 2,82% del monto, antes de negociar el honorario. Reúne honorario (Ley 6925), IVA y aporte notarial (Ley 6983).
• Impuesto de Sellos: 2% del monto de la escritura, del que el comprador afronta 1% por costumbre. La alícuota la fija la Ley Impositiva provincial.
• Tasa registral: 0,2% del monto por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. La fija la Ley 10.295.
• Vivienda única: con la exención del Impuesto de Sellos, el total baja a alrededor de 3%. La exención está en el Código Fiscal y el tope lo fija la Ley Impositiva.
• Comisión inmobiliaria: no está incluida en el 4%. Para el comprador se ubica dentro de la escala legal de 1,5% a 3%, según lo que conste por escrito.
• Crédito hipotecario: la hipoteca es un acto distinto de la compraventa, con honorario, Impuesto de Sellos e inscripción propios.

Cuadro general de los gastos del comprador en la Provincia de Buenos Aires

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos del comprador de un inmueble se agrupan en siete renglones. Los cuatro primeros forman el costo de la escritura. La comisión inmobiliaria y los gastos del crédito solo aparecen en algunas operaciones.

Las alícuotas de impuestos y tasas las actualiza la Provincia por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Qué gastos debe pagar el comprador de un inmueble?

En la Provincia de Buenos Aires, el comprador de un inmueble paga la intervención notarial, la mitad del Impuesto de Sellos, la tasa registral y los certificados. Según la operación, se agregan la comisión inmobiliaria y los gastos de la hipoteca.

El artículo 1141 del Código Civil y Comercial obliga al comprador a pagar el precio, recibir la cosa y pagar los gastos de recibo. Esos gastos incluyen los del testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.

Cada rubro de la escritura tiene una norma propia y un artículo de esta guía que lo desarrolla:

• Intervención notarial: 2,82% del monto del acto, entre honorario, IVA y aporte notarial. El detalle está en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.
• Impuesto de Sellos: 2% del monto de la escritura, por mitades entre comprador y vendedor. La exención se explica en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
• Tasa registral: 2 por mil del monto por inscribir la escritura. Se desarrolla en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

El vendedor asume otros gastos de la misma operación. El artículo 1138 del Código Civil y Comercial le asigna, salvo pacto en contrario, el estudio del título y los tributos que gravan la venta. El reparto completo entre las dos partes está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

¿Qué gastos debo tener en cuenta al comprar una vivienda?

Al comprar una vivienda en la Provincia de Buenos Aires, el costo de escritura del comprador ronda el 4% del monto del acto, más los certificados. Ese 4% suma 2,82% de intervención notarial, 1% por la mitad del Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa registral.

El 4% de gastos de escritura no incluye la comisión inmobiliaria ni los gastos de un crédito hipotecario. Tres datos de la operación cambian la cuenta del comprador:

• Dónde está el inmueble. Los porcentajes valen para inmuebles de la Provincia de Buenos Aires. La Ciudad de Buenos Aires y las demás provincias tienen normas propias.
• Si es vivienda única. El artículo 297 inciso 29 del Código Fiscal exime del Impuesto de Sellos a la escritura de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente. La valuación fiscal no debe superar el tope de la Ley Impositiva, y la vivienda debe ser el único inmueble del comprador. Con la exención, el total baja a alrededor de 3%.
• Si hay crédito hipotecario. La compra con crédito agrega la escritura de hipoteca y los cargos del banco.

En la Provincia de Buenos Aires, el monto del acto es el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto. El método de cálculo, rubro por rubro, está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

¿Qué debes pagar cuando compras una casa?

Cuando se compra una casa en la Provincia de Buenos Aires se paga el precio y, al firmar la escritura, los gastos de escribanía. El artículo 19 de la Ley 6925 establece que el escribano percibe honorarios, impuestos y tasas en el mismo momento en que se otorga la escritura.

Los pagos del comprador se ordenan en tres momentos:

• Reserva. El importe de la reserva de compra se entrega al ofertar y se imputa según lo que establece ese documento.
• Boleto. Cuando se firma un boleto de compraventa, el comprador entrega habitualmente una parte del precio. El boleto paga Impuesto de Sellos de 12 por mil, que se computa a cuenta del Impuesto de Sellos de la escritura.
• Escritura. En el acto de la firma se paga el saldo de precio y el presupuesto del escribano. La comisión inmobiliaria se paga en el momento pactado con la inmobiliaria.

El artículo 19 de la Ley 6925 permite que el escribano pida un anticipo para los certificados. También lo obliga a entregar un recibo detallado por rubros.

¿Qué gastos hay al comprar una vivienda usada?

Al comprar una vivienda usada en la Provincia de Buenos Aires, el comprador paga los mismos rubros que en cualquier compraventa. Ni la Ley 6925 ni el Código Fiscal fijan porcentajes distintos según la antigüedad del inmueble.

En una vivienda usada cobra más peso la revisión previa del inmueble, que condiciona la operación:

• Título: el estudio de títulos revisa los antecedentes del inmueble. El artículo 1138 del Código Civil y Comercial pone ese gasto a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.
• Deudas: los certificados de libre deuda muestran si el inmueble adeuda impuestos o tasas municipales.
• Papeles pendientes: una sucesión sin terminar o planos sin aprobar pueden demorar la escritura. La guía sobre documentación que puede impedir una venta repasa esos casos.

¿Qué gastos suma comprar con crédito hipotecario?

Comprar con crédito hipotecario suma un segundo acto notarial, la hipoteca, con honorario, Impuesto de Sellos e inscripción propios, más los cargos que cobra el banco. No existe un porcentaje legal único para esos gastos: dependen del crédito y de cada banco.

El artículo 2205 del Código Civil y Comercial define la hipoteca como un derecho real de garantía sobre uno o más inmuebles. El artículo 2208 del Código Civil y Comercial exige que la hipoteca se constituya por escritura pública.

Cuatro normas explican por qué el crédito agrega gastos en la Provincia de Buenos Aires:

• Honorario notarial: según el artículo 18 de la Ley 6925, cuando una escritura instrumenta dos o más actos se perciben íntegros los honorarios de cada uno. La compraventa y la hipoteca son dos actos.
• Impuesto de Sellos: la hipoteca tiene su propia alícuota en la Ley Impositiva. El artículo 297 inciso 28 del Código Fiscal exime los créditos e hipotecas de entidades financieras para comprar la vivienda única, dentro del monto que fija la Ley Impositiva.
• Inscripción: la Ley 10.295 prevé una tasa propia por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Cargos del banco: las normas del Banco Central sobre tasas de interés incluyen los cargos de tasación de bienes en el costo financiero total del préstamo. También incluyen los seguros exigidos como condición.

Las mismas normas del Banco Central dejan fuera del costo financiero total los honorarios de escribanía y los impuestos por constituir la hipoteca. Por eso el presupuesto de la escritura de hipoteca se pide por separado.

En la compra con crédito, el banco suele designar al escribano de la hipoteca. Para la compraventa, la Ley 25.093 obliga al banco a respetar al escribano acordado en el boleto, como se explica en ¿Quién elige el escribano en una compraventa?. Qué debe reunir el inmueble se detalla en la guía sobre propiedad apta crédito.

¿La comisión inmobiliaria es un gasto del comprador?

La comisión inmobiliaria es un gasto del comprador cuando una inmobiliaria interviene en la operación y así se pactó con ella. La comisión no forma parte de los gastos de escritura y no está incluida en el 4% del monto.

En la Provincia de Buenos Aires, la actividad de los martilleros y corredores está regulada por la Ley 10.973. La comisión a cargo del comprador se ubica dentro de la escala legal de 1,5% a 3%, según lo que conste por escrito.

Quién paga la comisión, cuándo se paga y qué dice la ley provincial se desarrolla en ¿Quién paga la comisión inmobiliaria y cuánto es?.

Por qué las guías generales hablan de 5% a 12% y qué no aplica en la Provincia de Buenos Aires

Las guías generales y las respuestas automáticas suelen indicar que comprar cuesta entre 5% y 12% adicional sobre el precio. Ese rango supera el 4% bonaerense porque reúne conceptos que no se pagan en todas las operaciones ni en todas las jurisdicciones.

• Mezclan jurisdicciones. La Ciudad de Buenos Aires tiene su propio Código Fiscal, con una alícuota del Impuesto de Sellos de 3,5%. En la Provincia de Buenos Aires la alícuota de la escritura es 2%.
• Citan topes de exención de la Ciudad. Los montos de exención que publican esas guías son de la Ciudad de Buenos Aires. En la Provincia de Buenos Aires, el tope se mide sobre la valuación fiscal y lo fija la Ley Impositiva provincial.
• Suman la comisión inmobiliaria. La comisión es un gasto de la compra, pero no de la escritura, y depende de lo pactado.
• Suman los gastos del crédito. La hipoteca, la tasación y los seguros solo existen cuando se compra con crédito hipotecario.

Para un inmueble ubicado en San Isidro, Vicente López o San Fernando, la cuenta del comprador parte del 4% de escritura.

Caso tipo: los gastos de compra de una casa en Martínez

El caso tipo usa una casa en Martínez, partido de San Isidro, con un precio superior a su valuación fiscal al acto. Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio.

Si la casa de Martínez encuadra en la exención del Impuesto de Sellos por vivienda única, el renglón del impuesto pasa a cero. En ese caso, la tasa registral es una suma fija y el subtotal de escritura baja a alrededor de 3 por cada 100 de precio.

El subtotal de 4,02 corresponde al honorario de referencia de 2% y baja cuando el honorario se negocia.

Cómo estimar los gastos de compra antes de reservar

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de compra de un inmueble se pueden estimar en seis pasos, antes de firmar la reserva.

1. Confirmar la jurisdicción del inmueble.
   • San Isidro, Vicente López y San Fernando: rigen las normas de la Provincia de Buenos Aires.
2. Reunir los dos valores del inmueble y tomar el mayor.
   • Precio: figura en la oferta o en la reserva.
   • Valuación fiscal: figura en la boleta del impuesto inmobiliario.
   • Ajuste al acto: el escribano aplica a la valuación fiscal el coeficiente corrector de la Ley Impositiva.
3. Verificar si corresponde la exención del Impuesto de Sellos.
   • Vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
   • Valuación fiscal dentro del tope de la Ley Impositiva vigente.
   • Único inmueble del comprador.
4. Calcular el subtotal de escritura.
   • Sin exención: alrededor de 4% del monto del acto.
   • Con exención del Impuesto de Sellos: alrededor de 3%.
5. Sumar la comisión inmobiliaria, si interviene una inmobiliaria.
   • Se toma el porcentaje que conste por escrito, dentro de la escala legal de 1,5% a 3%.
   • Conviene dejarlo por escrito en la reserva.
6. Sumar los gastos del crédito, si hay hipoteca.
   • Al banco: tasación, seguros y demás cargos del préstamo.
   • Al escribano que designa el banco: presupuesto de la escritura de hipoteca.

En la práctica en Zona Norte

Dos observaciones de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, sobre cómo funcionan estos gastos en las operaciones de la zona:

• El honorario se conversa. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.
• El Impuesto de Sellos se paga por mitades. Comprador y vendedor afrontan una mitad cada uno.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Los gastos del comprador son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque los fijan leyes de la Provincia de Buenos Aires. Lo que cambia de un partido a otro es el municipio que emite el libre deuda de tasas y que tramita los planos de obra.

El Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación (ARBA) son provinciales. La tasa registral, el Impuesto de Sellos y la valuación fiscal siguen las mismas reglas en Beccar, en Olivos y en Victoria. Los tres partidos integran la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Errores frecuentes al calcular los gastos de compra

• Usar rangos de guías generales. Un rango de 5% a 12% mezcla jurisdicciones, comisión y crédito, y no describe una escritura bonaerense.
• Creer que el 4% incluye la comisión. El 4% reúne solo los gastos de escritura; la comisión inmobiliaria se suma aparte.
• Aplicar el tope de exención de otra jurisdicción. El tope de la Ciudad de Buenos Aires no define si una casa de la Provincia de Buenos Aires queda exenta.
• Tomar el costo financiero total como costo completo del crédito. Ese indicador no incluye los honorarios de escribanía ni los impuestos de la hipoteca.

Glosario

• Monto del acto: valor sobre el que se aplican los porcentajes. Es el mayor entre el precio y la valuación fiscal al acto.
• Intervención notarial: suma del honorario del escribano, el IVA sobre ese honorario y el aporte notarial a cargo de las partes.
• Hipoteca: derecho real de garantía sobre un inmueble, que respalda el crédito y se constituye por escritura pública.
• Costo financiero total: indicador que los bancos informan para cada préstamo y que reúne la tasa de interés y determinados cargos.
• Gastos de recibo: gastos que el artículo 1141 del Código Civil y Comercial pone a cargo del comprador, como el testimonio de la escritura.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que sumar al precio para comprar un departamento en Olivos?

Para comprar un departamento en Olivos, partido de Vicente López, el comprador suma alrededor de 4% del monto del acto en gastos de escritura, más los certificados. Aparte van la comisión inmobiliaria pactada y, si hay crédito, los gastos de la hipoteca.

¿Los gastos de compra son distintos en Beccar que en Victoria?

No. Los gastos del comprador son iguales en Beccar, partido de San Isidro, que en Victoria, partido de San Fernando. Los fijan leyes de la Provincia de Buenos Aires. Solo cambia el municipio que emite el libre deuda de tasas.

¿El 4% de gastos de escritura incluye la comisión inmobiliaria?

No. El 4% del comprador en la Provincia de Buenos Aires reúne la intervención notarial, la mitad del Impuesto de Sellos y la tasa registral. La comisión inmobiliaria se pacta con la inmobiliaria y se suma aparte.

¿El comprador paga todo el Impuesto de Sellos?

No. En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de la escritura se paga por mitades entre comprador y vendedor. El comprador afronta 1% del monto, salvo que la escritura esté exenta por vivienda única.

¿Los gastos se calculan sobre el precio o sobre la valuación fiscal?

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escritura se calculan sobre el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto.

¿Qué gastos de la compra paga el vendedor?

El vendedor paga su mitad del Impuesto de Sellos y el estudio del título. El artículo 1138 del Código Civil y Comercial le asigna el estudio del título y los tributos que gravan la venta, salvo pacto en contrario.

¿Cuándo se pagan los gastos de escritura?

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escritura se pagan en el acto de la firma. El artículo 19 de la Ley 6925 establece que el escribano percibe honorarios, impuestos y tasas al otorgar la escritura.

¿Comprar a dueño directo reduce los gastos del comprador?

Comprar a dueño directo evita la comisión inmobiliaria, porque no interviene una inmobiliaria. Los gastos de escritura no cambian: en la Provincia de Buenos Aires rondan el 4% del monto del acto.

¿Se puede negociar algún gasto de la compra?

Sí. En la Provincia de Buenos Aires, el honorario del escribano puede negociarse a la baja, y la comisión inmobiliaria se pacta por escrito dentro de la escala legal. El IVA, el aporte notarial, el Impuesto de Sellos y la tasa registral están fijados por ley y no se negocian.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, el comprador de un inmueble paga en gastos de escritura alrededor de 4% del monto del acto, más los certificados. El 4% suma 2,82% de intervención notarial, 1% de Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa registral.
• Con la exención del Impuesto de Sellos por vivienda única, el costo de escritura del comprador baja a alrededor de 3% del monto.
• La comisión inmobiliaria no está incluida en el 4%: se pacta por escrito dentro de la escala legal de 1,5% a 3% y solo existe cuando una inmobiliaria interviene.
• Comprar con crédito hipotecario agrega la escritura de hipoteca, con honorario, Impuesto de Sellos e inscripción propios, y los cargos del banco.
• Los gastos del comprador son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque los fijan leyes provinciales.

Fuentes normativas

• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial: artículos 2, 3, 12, 13, 18 y 19.
• Ley 6983 de la Provincia de Buenos Aires: aporte notarial.
• Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires: tasa por servicios registrales.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, y Ley Impositiva anual: Impuesto de Sellos.
• Artículo 297 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires: exenciones, incisos 28 y 29.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1138 y artículo 1141: gastos del vendedor y del comprador.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 2205 y artículo 2208: hipoteca.
• Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires: martilleros y corredores públicos.
• Banco Central de la República Argentina, normas sobre tasas de interés en las operaciones de crédito.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro