¿Se paga antes de firmar la escritura?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Regla general: el comprador paga el precio en el lugar y el tiempo convenidos. Lo fija el artículo 1141 del Código Civil y Comercial; si nada se pacta, la venta es de contado.
• Reserva: suma que acompaña la oferta de compra. Su importe y su destino los fija el documento de reserva.
• Seña: confirma el contrato y no permite arrepentirse, salvo que las partes lo pacten. Lo fija el artículo 1059 del Código Civil y Comercial.
• Boleto: el anticipo se pacta. Los artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial protegen al comprador que pagó como mínimo el 25%.
• Saldo de precio: se paga en el acto de la escritura. Lo fijan la reserva o el boleto de cada operación.
• Gastos de escribanía: se pagan al otorgar la escritura. Lo fija el artículo 19 de la Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires.
• Medios de pago: los regula la Ley 25.345. El Decreto 22/2001 admite el efectivo en el acto de la escritura, con constancia del escribano.

Qué se paga en cada momento de una compraventa

En la Provincia de Buenos Aires, una compraventa de inmueble tiene hasta cuatro momentos de pago: reserva, boleto, preparación de la escritura y firma. La tabla indica qué se paga, quién lo recibe y qué respaldo queda.

El Código Civil y Comercial no fija el importe de la reserva ni el del boleto: se pactan en cada operación. El detalle de todos los gastos está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Cuándo se paga la escritura de una casa?

La escritura de una casa se paga en el mismo acto en que se firma. En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 19 de la Ley 6925 ordena que el escribano perciba honorarios, impuestos y tasas al otorgar el documento.

La expresión «pagar la escritura» reúne dos pagos distintos: el saldo de precio, que el comprador paga al vendedor, y los gastos de escrituración, que cada parte paga al escribano.

Como regla, ninguno de esos dos pagos se completa antes de la firma. Para el comprador, los gastos de escrituración en la Provincia de Buenos Aires rondan el 4% del monto del acto, más los certificados. El desglose está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

¿Qué se paga en la reserva y qué en el boleto?

En la reserva se entrega una suma que acompaña la oferta de compra, y en el boleto se paga la seña o el pago a cuenta de precio. El importe de cada pago se pacta: el Código Civil y Comercial no establece un porcentaje para la reserva ni para el boleto.

La reserva se documenta en un escrito que indica el precio ofrecido, el plazo de la oferta y el destino del dinero si la operación no avanza. El funcionamiento completo está en la guía sobre la reserva de compra.

El boleto de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se obligan a escriturar. Al firmarlo, el comprador entrega la parte del precio convenida, como seña o como pago a cuenta. El contenido del contrato se explica en la guía sobre el boleto de compraventa.

El único porcentaje que da el Código Civil y Comercial no es una exigencia de pago, sino un umbral de protección. Los artículos 1170 y 1171 protegen al comprador de buena fe con boleto que pagó como mínimo el 25% del precio, si cumple los demás requisitos.

En la Provincia de Buenos Aires, el boleto de compraventa tributa Impuesto de Sellos con una alícuota de 12 por mil. Ese pago se computa a cuenta del impuesto de la escritura, como se explica en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.

¿Qué pasa con la seña si una parte se arrepiente?

Si el contrato no prevé el arrepentimiento, la seña no permite desistir: confirma el acto y obliga a cumplirlo. El artículo 1059 del Código Civil y Comercial solo admite el arrepentimiento cuando las partes lo convinieron.

Cuando la reserva o el boleto incluyen la facultad de arrepentirse, se aplica el mismo artículo 1059. Quien entregó la seña y se arrepiente la pierde en beneficio de la otra parte. Quien recibió la seña y se arrepiente debe restituirla doblada.

El artículo 1060 del Código Civil y Comercial regula el destino de la seña cuando el contrato se cumple. Si la seña es de la misma especie que la prestación, se tiene como parte de esa prestación.

Sin pacto de arrepentimiento, la parte cumplidora puede exigir la escritura. El artículo 1018 del Código Civil y Comercial prevé que el juez la otorgue en representación de la parte remisa. Esa vía requiere contraprestaciones cumplidas o con cumplimiento asegurado.

¿Cómo se entrega el dinero el día de la escritura?

El día de la escritura, el comprador entrega el saldo de precio al vendedor en el mismo acto de la firma, ante el escribano. El medio de pago se acuerda antes de la firma: transferencia bancaria, cheque, cheque cancelatorio o efectivo.

La Ley 25.345 establece qué medios de pago tienen efecto cancelatorio para las sumas que superan el importe fijado por esa ley. Enumera, entre otros, depósitos en cuentas, giros o transferencias bancarias, cheques o cheques cancelatorios y tarjetas.

El Decreto 22/2001, reglamentario de la Ley 25.345, contempla el pago en efectivo hecho al otorgar una escritura pública sobre inmuebles. Ese pago tiene los mismos efectos cancelatorios que los medios bancarios. El Decreto 22/2001 dispone que el escribano deje constancia de la entrega en la escritura y la informe al organismo recaudador nacional.

La regla del Decreto 22/2001 se refiere al acto de la escritura. Para el efectivo entregado antes, en una reserva o en un boleto, el alcance de la Ley 25.345 depende del caso y lo define el escribano interviniente.

La simultaneidad entre firma y pago protege a las dos partes. El artículo 1137 del Código Civil y Comercial obliga al vendedor a transferir la propiedad, y el artículo 1141 obliga al comprador a pagar el precio. Cuando ambas prestaciones deben cumplirse a la vez, el artículo 1031 permite suspender la propia hasta que la otra parte cumpla u ofrezca cumplir.

¿Qué pasa si se paga todo antes de escriturar?

Pagar todo el precio antes de escriturar no convierte al comprador en dueño del inmueble. El dominio se adquiere con título y modo suficientes, según el artículo 1892 del Código Civil y Comercial, y el artículo 1017 exige escritura pública.

El comprador que pagó todo contra un boleto puede exigir la escritura. El inmueble sigue inscripto a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, con estos riesgos:

• Medidas cautelares: un embargo sobre el inmueble trabado por un acreedor del vendedor.
• Insolvencia: el concurso o la quiebra del vendedor.
• Doble venta: la venta del mismo inmueble a otra persona.
• Defectos del título: problemas que aparecen cuando el escribano estudia los antecedentes.

Los artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial protegen al comprador de buena fe con boleto frente a cautelares, concurso o quiebra del vendedor. Entre otros requisitos, exigen boleto con fecha cierta y pago de al menos el 25% del precio. Esa protección no reemplaza a la escritura: se hace valer en un proceso judicial.

El riesgo inverso es del vendedor que entrega la posesión antes de cobrar el saldo. El artículo 1139 del Código Civil y Comercial ubica la entrega del inmueble inmediatamente después de la escrituración, salvo convención en contrario. Los derechos de quien paga y ocupa sin escriturar se desarrollan en ¿Se puede comprar una casa sin escritura?.

¿Cuándo se pagan los gastos de escribanía?

Los gastos de escribanía se pagan en el acto de la firma de la escritura. En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 19 de la Ley 6925 dispone que el escribano percibe en ese momento honorarios, impuestos, tasas y otros gastos.

El mismo artículo 19 admite dos anticipos en las operaciones sobre inmuebles. El escribano puede pedir antes de la firma el importe de los certificados y de su diligenciamiento. Despachados los certificados, puede pedir las sumas necesarias para pagar los impuestos adeudados.

Para quien paga la escritura en la Provincia de Buenos Aires, la intervención notarial equivale a 2,82% del monto del acto antes de cualquier negociación del honorario. La composición de ese porcentaje está en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.

Si la escritura queda sin efecto por desistimiento de una de las partes, el trabajo del escribano se paga igual. El artículo 20 de la Ley 6925 fija entre 20% y 60% del honorario, según el avance del trámite.

En el Partido de San Isidro, la comisión inmobiliaria a cargo del vendedor también se paga al firmar la escritura. El régimen completo está en ¿Quién paga la comisión inmobiliaria y cuánto es?.

Arras, cheque bancario y transferencia OMF: lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires

Las respuestas generales a esta pregunta suelen describir el procedimiento de España: hablan de contrato de arras, de cheque bancario conformado y de «transferencia OMF». Ninguna de esas figuras ordena una compraventa en San Isidro, Vicente López o San Fernando.

• Contrato de arras: en la Provincia de Buenos Aires, los pasos previos a la escritura son la reserva y el boleto. El Código Civil y Comercial llama «señal o arras» a la seña y le da reglas propias.
• Arrepentimiento: en el Código Civil y Comercial, la seña es confirmatoria. Desistir perdiendo la seña, o devolviéndola doblada, solo es posible si las partes lo pactaron.
• Cheque bancario conformado: la Ley 25.345 enumera depósitos, transferencias bancarias, cheques y cheques cancelatorios. Según esa ley, el cheque cancelatorio lo emite el Banco Central de la República Argentina.
• Transferencia OMF: es una operatoria bancaria de España. La Ley 25.345 prevé la transferencia bancaria.

La coincidencia es de fondo: el saldo de precio y la firma son simultáneos. En la Ciudad de Buenos Aires rige el mismo Código Civil y Comercial; cambian el arancel notarial y los impuestos locales.

Caso tipo: un departamento en Olivos con reserva, boleto y escritura

El caso tipo es un departamento en Olivos, partido de Vicente López. Las proporciones del ejemplo fueron pactadas por las partes y no surgen de ninguna norma. Los importes se expresan por cada 100 de precio.

En el ejemplo, la reserva se imputó al precio porque así lo decía el documento. Con 30 de cada 100 pagados al firmar el boleto, el comprador supera el 25% que mencionan los artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial.

El día de la escritura, el comprador paga los 70 restantes al vendedor. En el mismo acto paga al escribano gastos por alrededor de 4 de cada 100 del monto del acto, más los certificados. Sin boleto intermedio, el comprador habría pagado 98 de cada 100 en el acto de la firma.

Cómo ordenar los pagos de una compraventa paso a paso

Los pagos de una compraventa de inmueble en la Provincia de Buenos Aires se ordenan en seis pasos, y cada paso deja un comprobante.

1. Verificar quién vende antes de entregar dinero.
   • El vendedor debe ser el titular que figura en el título de propiedad.
   • Los antecedentes se controlan con el estudio de títulos.
2. Documentar la reserva.
   • Importe entregado, precio ofrecido y plazo de la oferta.
   • Destino del dinero si el vendedor no acepta o si una parte desiste.
3. Definir en el boleto la naturaleza del anticipo.
   • Seña confirmatoria, seña con arrepentimiento o pago a cuenta de precio.
   • Saldo, medio de pago, fecha prevista de escritura y entrega de la posesión.
4. Pedir el presupuesto de la escribanía antes de la firma.
   • Por escrito, desglosado por rubros y con los anticipos para certificados.
   • El honorario puede negociarse a la baja; los impuestos y las tasas no.
5. Coordinar el medio de pago del saldo.
   • Transferencia, cheque, cheque cancelatorio o efectivo, según lo pactado.
   • Confirmación previa con el banco y con el escribano.
6. Pagar en el acto de la firma y guardar los comprobantes.
   • Saldo de precio al vendedor, con constancia en la escritura.
   • Gastos al escribano, contra recibo detallado por rubros.

La secuencia completa de una compra entre particulares está en ¿Cuáles son los pasos para comprar una casa a un dueño directo?. La etapa posterior se explica en ¿Qué pasa después de firmar la escritura?.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Los momentos de pago son los mismos en San Isidro, Vicente López y San Fernando. La seña, el boleto y el precio dependen del Código Civil y Comercial, que es nacional. Los gastos de escribanía dependen de la Ley 6925, que rige en toda la Provincia de Buenos Aires.

Lo que cambia de un partido a otro es la deuda local que el escribano controla antes de la firma. Cada municipio emite su propio certificado de libre deuda de tasas municipales. La deuda informada se cancela antes de la escritura o en el mismo acto, según lo pactado.

En los inmuebles en propiedad horizontal de los tres partidos se suma la deuda de expensas, que se paga al consorcio. El Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación (ARBA) son provinciales y aplican las mismas reglas en Olivos, en Martínez o en Victoria.

Errores frecuentes al pagar una compraventa

• Pagar todo el precio contra un boleto. El boleto obliga a escriturar, pero no transmite el dominio.
• Llamar seña a cualquier anticipo. Sin pacto de arrepentimiento, la seña confirma el contrato y ninguna parte puede desistir perdiéndola.
• Suponer que existe un porcentaje legal de reserva o de boleto. El Código Civil y Comercial no lo fija: se pacta.
• Entregar dinero sin comprobante. El artículo 897 del Código Civil y Comercial da a quien paga el derecho de obtener constancia.
• Entregar la posesión antes de cobrar el saldo. El vendedor queda sin el inmueble y con un crédito por cobrar.
• Aplicar figuras de otros países. El contrato de arras de España y la «transferencia OMF» no describen una operación bonaerense.

Glosario

• Reserva: suma que el interesado entrega junto con su oferta de compra, con las condiciones que fija el documento de reserva.
• Seña, señal o arras: dinero o cosa mueble que una parte entrega a la otra al contratar. La regulan los artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial.
• Pacto de arrepentimiento: cláusula que permite desistir. Quien entregó la seña la pierde y quien la recibió la devuelve doblada.
• Boleto de compraventa: contrato en el que comprador y vendedor se obligan a otorgar la escritura.
• Fecha cierta: fecha de un instrumento privado que puede oponerse a terceros. La regula el artículo 317 del Código Civil y Comercial.
• Cheque cancelatorio: instrumento emitido por el Banco Central de la República Argentina, previsto en la Ley 25.345 como medio de pago.

Preguntas frecuentes

¿Se puede pagar el saldo en efectivo el día de la escritura?

El Decreto 22/2001 reconoce efecto cancelatorio al pago en efectivo hecho al otorgar una escritura pública sobre inmuebles, con constancia del escribano. La aplicación a cada operación la confirma el escribano interviniente.

¿La reserva se descuenta del precio?

La reserva se descuenta del precio cuando el documento de reserva así lo establece. El artículo 1060 del Código Civil y Comercial considera la seña en dinero como parte de la prestación cuando el contrato se cumple.

¿Hay que pagarle algo al escribano antes de la firma?

Puede haber un anticipo. En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 19 de la Ley 6925 permite al escribano pedir por adelantado el importe de los certificados. El honorario se percibe al otorgar la escritura.

¿Se paga distinto en Martínez o en Beccar que en Olivos?

No. Los momentos de pago son los mismos en Martínez y Beccar, partido de San Isidro, que en Olivos, partido de Vicente López. Solo cambia el municipio que emite el certificado de libre deuda de tasas.

¿El boleto de un lote en Victoria paga Impuesto de Sellos?

Sí. El boleto de compraventa de un lote en Victoria, partido de San Fernando, tributa Impuesto de Sellos bonaerense con alícuota de 12 por mil. Ese pago se computa a cuenta del impuesto de la escritura cuando el escribano deja constancia.

¿Cuándo se entregan las llaves?

Las llaves se entregan con la posesión del inmueble. El artículo 1139 del Código Civil y Comercial dispone que el vendedor entrega el inmueble inmediatamente después de la escrituración, salvo convención en contrario.

¿Qué pasa con lo pagado si embargan al vendedor antes de la escritura?

El comprador de buena fe con boleto tiene prioridad sobre el embargo si cumple el artículo 1170 del Código Civil y Comercial. Ese artículo exige contratar con el titular registral, pagar al menos el 25% antes de la cautelar, fecha cierta y publicidad suficiente.

¿Cómo se paga cuando se compra con crédito hipotecario?

En la compra con crédito hipotecario, el banco designa al escribano de la hipoteca. Para la escritura traslativa de dominio, la Ley 25.093 obliga a las entidades financieras a respetar al escribano acordado en el boleto. La regla está en ¿Quién elige el escribano en una compraventa?. La forma de desembolso del préstamo la fija cada banco. Los requisitos del inmueble están en la guía sobre las propiedades aptas para crédito.

En resumen

• Antes de firmar la escritura se paga solo una parte del precio: la reserva y, si hay boleto, la seña o el pago a cuenta.
• La seña es confirmatoria según el artículo 1059 del Código Civil y Comercial: solo permite arrepentirse si las partes lo pactaron.
• El saldo de precio se paga en el acto de la escritura, por transferencia, cheque, cheque cancelatorio o efectivo con constancia del escribano.
• En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escribanía se pagan al otorgar la escritura, según el artículo 19 de la Ley 6925.
• Pagar todo el precio antes de escriturar deja al comprador con un boleto y sin el dominio.
• Las reglas de pago son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 317, 897, 1017, 1018, 1031, 1059, 1060, 1137, 1139, 1141, 1170, 1171 y 1892.
• Artículo 1170 del Código Civil y Comercial, publicado por el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial: artículos 19 y 20.
• Ley 25.345, medios de pago: artículos 1, 8 y 10.
• Decreto 22/2001, reglamentario de la Ley 25.345: pago en efectivo al otorgar escrituras sobre inmuebles.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires y Ley Impositiva anual: Impuesto de Sellos del boleto y de la escritura.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro