¿Cuánto cuesta escriturar un terreno?

Guía de gastos de escrituración / Cuánto cuesta

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Costo para el comprador: alrededor de 4% del monto del acto, más certificados. Surge de las leyes 6925, 6983 y 10.295 y de la Ley Impositiva bonaerense.
• Con exención de Sellos: alrededor de 3%. El Código Fiscal bonaerense exime la escritura de lotes baldíos destinados a vivienda única, con un tope de valuación fiscal.
• Base de cálculo: el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto. En un baldío, la valuación fiscal solo refleja el suelo.
• Estado parcelario: lo regula la Ley 10.707 de Catastro. En un baldío urbano o suburbano se verifica cuando pasaron dos años; en un inmueble edificado, seis.
• Barrio cerrado: es un conjunto inmobiliario del Código Civil y Comercial, sometido a una propiedad horizontal especial.
• Mensura: el Código Civil y Comercial la pone a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.

Qué cambia en la escritura y en el costo según la situación del lote

En la Provincia de Buenos Aires, los porcentajes de la escritura no dependen de que el inmueble sea un lote o una casa. Según la situación del lote cambian la documentación catastral y los gastos previos.

Los porcentajes de cada rubro están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Cuál es el precio de las escrituras de un terreno?

En la Provincia de Buenos Aires, el precio de la escritura de un terreno no es un importe fijo: es un porcentaje del monto del acto. El comprador de un lote afronta alrededor de 4% de ese monto, más los certificados.

Ese 4% reúne 2,82% de intervención del escribano, 1% por la mitad del Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa del Registro de la Propiedad. La comisión inmobiliaria no está incluida. El desglose rubro por rubro está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

En los lotes de precio bajo, el porcentaje real puede superar el 4%. La Ley 6925 prevé un honorario mínimo, y los certificados no dependen del precio.

El vendedor del lote afronta la otra mitad del Impuesto de Sellos y, en su caso, la mensura. El reparto completo está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

¿Es distinto escriturar un lote que una casa?

En la Provincia de Buenos Aires, escriturar un lote y escriturar una casa cuestan el mismo porcentaje. Las leyes de arancel notarial, aporte, Impuesto de Sellos y tasa registral no distinguen entre un terreno y una vivienda.

Las diferencias entre un lote y una casa están en tres puntos:

• Base de cálculo: la Ley 10.707 define la valuación fiscal básica como la suma del valor del suelo y el de las accesiones. Un baldío no tiene accesiones.
• Estado parcelario: el plazo de vigencia de un baldío urbano es más corto que el de un inmueble edificado.
• Exención de Sellos: el lote baldío para vivienda única tiene un tope de valuación fiscal propio.

La regla de comparar el precio con la valuación fiscal al acto es la misma que para una casa. Esa regla se explica en ¿Cómo se calcula el valor de una escritura?.

La Ley 10.707 considera baldía a la parcela cuyo suelo no es aprovechado con edificaciones, accesiones de cualquier naturaleza o cultivo, aunque esté cercada. Un lote con una construcción puede no ser baldío para Catastro. Los planos de esa construcción se tratan en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.

¿Un lote baldío paga Impuesto de Sellos?

En la Provincia de Buenos Aires, la escritura de compra de un lote baldío paga Impuesto de Sellos con la alícuota general de 2%, por mitades entre las partes. La escritura queda exenta cuando el lote se destina a vivienda única y su valuación fiscal no supera el tope legal.

La exención surge del artículo 297, inciso 29, del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires. Ese inciso exime las escrituras traslativas de dominio de lote o lotes baldíos bajo tres condiciones:

• Destino: vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
• Tope: la valuación fiscal del lote, o la suma de las valuaciones si son varios, no debe superar la suma que fija la Ley Impositiva. Ese tope es distinto del de la vivienda construida.
• Constancia: el escribano autorizante debe dejar constancia de esas condiciones en la escritura.

Si después de la escritura opera la desafectación del destino, el beneficio decae y renace la obligación del adquirente de pagar el impuesto. Qué hechos configuran esa desafectación depende del caso y lo define el escribano interviniente.

Cuando la escritura del lote encuadra en la exención, no se liquida ninguna de las dos mitades del Impuesto de Sellos. La alícuota, la base imponible y el boleto se desarrollan en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.

¿Qué es el estado parcelario y cuándo se exige para escriturar un terreno?

En la Provincia de Buenos Aires, el estado parcelario es el conjunto de datos que identifican a una parcela: ubicación, límites, medidas, superficie, valuación fiscal y linderos. La Ley 10.707 exige que el estado parcelario esté constituido y vigente para transmitir el dominio de un terreno.

El estado parcelario se constituye con un relevamiento de agrimensura registrado en el organismo catastral. La Ley 10.707 lo vincula con la escritura en tres artículos:

• Artículo 50: el escribano debe pedir el certificado catastral antes de otorgar la escritura y transcribir su contenido.
• Artículo 51: el certificado catastral se deniega cuando el estado parcelario no fue constituido o no se verificó su subsistencia.
• Artículo 52: sin certificado catastral, el Registro de la Propiedad no inscribe la escritura.

La verificación de subsistencia se exige al transmitir el dominio cuando venció el plazo contado desde la constitución o la última verificación. El artículo 15 fija estos plazos:

• Dos años: inmuebles baldíos de planta urbana o suburbana.
• Seis años: inmuebles edificados de planta urbana o suburbana.
• Doce años: inmuebles de planta rural o subrural.

Por eso un lote baldío urbano necesita a un agrimensor con más frecuencia que una casa. Si el estado parcelario subsiste, la Ley 10.707 solo pide un informe técnico. La ley admite excepciones reglamentarias, que evalúa el escribano interviniente.

El trabajo del agrimensor no es un porcentaje del precio y no integra el 4%. El artículo 1138 del Código Civil y Comercial pone a cargo del vendedor los gastos de mensura en su caso, salvo pacto en contrario.

¿Qué cambia en un lote de barrio cerrado?

En un lote de barrio cerrado cambian el objeto de la escritura y la documentación, no los porcentajes. El Código Civil y Comercial trata a los barrios cerrados y a los clubes de campo como conjuntos inmobiliarios y los somete a una propiedad horizontal especial.

El artículo 2073 del Código Civil y Comercial incluye entre los conjuntos inmobiliarios a los clubes de campo y a los barrios cerrados o privados. El artículo 2074 enumera sus elementos: cerramiento, partes comunes y privativas, reglamento y gastos comunes.

El artículo 2075 somete a todos los conjuntos inmobiliarios a la normativa de la propiedad horizontal. El mismo artículo ordena adecuarse a los conjuntos preexistentes organizados con derechos personales. En la Provincia de Buenos Aires, el Decreto 27/98 había admitido dos regímenes para los barrios cerrados, y el escribano verifica cuál rige en cada barrio.

En un barrio organizado como conjunto inmobiliario, las consecuencias para el comprador son tres:

• Qué se compra: una unidad funcional, que puede hallarse construida o en proceso de construcción (artículo 2077).
• Reglamento y expensas: el reglamento fija las restricciones y la proporción en que cada propietario paga las expensas (artículo 2081).
• Transmisión: el reglamento puede prever limitaciones y un derecho de preferencia, pero no impedir la venta (artículo 2085).

Ninguno de esos puntos crea un impuesto ni un arancel adicional. A la documentación se suma la constancia de deuda de expensas que emite la administración del barrio. Si una unidad sin construir califica como lote baldío para la exención del Impuesto de Sellos depende del caso y lo define el escribano interviniente.

¿Qué pasa si el terreno todavía no está subdividido?

En la Provincia de Buenos Aires, un terreno que todavía no está subdividido no puede escriturarse como lote independiente, porque catastralmente no existe. La Ley 10.707 define a la parcela como el inmueble cuya existencia y elementos esenciales constan en un plano registrado en el organismo catastral.

Sin parcela no hay certificado catastral, y sin certificado catastral no hay inscripción. El artículo 228 del Código Civil y Comercial deja la reglamentación del fraccionamiento parcelario a las autoridades locales. En la provincia, el Decreto-Ley 8912/77 fija dimensiones mínimas de parcela.

Mientras el plano de subdivisión no esté aprobado y registrado, las alternativas son tres:

• Escriturar la parcela completa: se transmite el inmueble mayor tal como existe en Catastro.
• Escriturar una parte indivisa: el comprador pasa a ser condómino del inmueble entero y no dueño de un lote determinado.
• Firmar un boleto y esperar el plano: el boleto de compraventa obliga a otorgar la escritura, pero no transmite el dominio.

La mensura y la subdivisión son un gasto previo a la escritura y ajeno a sus porcentajes. Quién afronta ese gasto se pacta en la reserva o en el boleto.

En los loteos que se venden en cuotas rige además la Ley 14.005. El comprador de un lote en cuotas puede reclamar la escritura después de pagar el 25% del precio. En la primera venta de un loteo, la elección del escribano tiene particularidades que se explican en ¿Quién elige el escribano en una compraventa?.

¿Qué tiene de particular escriturar un lote en las islas del Delta?

En las islas del Delta de San Fernando, los porcentajes de la escritura son los mismos que en el continente, porque rigen las mismas leyes provinciales. Lo particular es que los títulos y las mensuras de islas requieren una verificación particular por el escribano interviniente.

Tres reglas del Código Civil y Comercial explican esa cautela:

• Dominio público: las islas formadas en ríos pertenecen al dominio público, excepto las que pertenecen a particulares (artículo 235).
• Aluvión: el acrecentamiento paulatino por sedimentación pertenece al dueño del inmueble lindero con el agua, salvo que se provoque por obra humana no defensiva (artículo 1959).
• Camino de sirga: el dueño de un inmueble lindero con cauces aptos para el transporte por agua debe dejar libre una franja de quince metros (artículo 1974).

Esas reglas hacen que la superficie y los límites reales de un lote isleño puedan no coincidir con los del título. Qué antecedentes reunir depende del caso y lo define el escribano interviniente.

Lo que no aplica a un terreno en la Provincia de Buenos Aires

Las respuestas generales sobre cuánto cuesta escriturar un terreno suelen mezclar reglas de otros países. Para un lote en San Isidro, Vicente López o San Fernando solo valen la normativa bonaerense y el Código Civil y Comercial.

• Guías de España, México o Colombia: describen impuestos, aranceles y registros de esos países, que no se aplican a un inmueble bonaerense.
• Ciudad de Buenos Aires: tiene su propio arancel notarial, su propio Impuesto de Sellos y su propio catastro. La Ley 10.707 rige solo en la Provincia de Buenos Aires.

Caso tipo: un lote baldío en Victoria, partido de San Fernando

El caso tipo es un lote baldío en Victoria, partido de San Fernando, en un loteo abierto y con plano registrado. El precio supera a la valuación fiscal al acto, y el comprador destina el lote a su vivienda única.

Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio. En la primera columna, la valuación fiscal del lote supera el tope de la exención; en la segunda, no.

A esos totales se suman los certificados. El vendedor del lote afronta 1,00 por la otra mitad del Impuesto de Sellos en el primer supuesto y nada en el segundo. La Ley 10.295 fija una tasa registral de suma fija para la vivienda única dentro del tope de la exención de Sellos. Si esa suma fija alcanza a un lote baldío lo define el escribano interviniente.

Si el estado parcelario del lote se constituyó hace más de dos años, antes de la escritura hace falta la verificación de subsistencia. Ese trabajo es un honorario de agrimensura, no un porcentaje del precio.

Cómo estimar el costo de escriturar un lote antes de reservar

El costo de escriturar un lote en la Provincia de Buenos Aires se puede estimar en seis pasos. La documentación necesaria para llegar a la firma se detalla en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.

1. Confirmar que el lote existe como parcela.
   • Nomenclatura catastral y partida propias.
   • Plano registrado en el organismo catastral.
2. Identificar la situación del lote.
   • Loteo abierto, barrio cerrado o isla.
   • En barrio cerrado: reglamento y constancia de expensas.
3. Reunir los dos valores y tomar el mayor.
   • Precio de la reserva o del boleto.
   • Valuación fiscal al acto, que informa el escribano.
4. Revisar la fecha del estado parcelario.
   • En un baldío urbano o suburbano, se verifica si pasaron dos años.
   • Definir en la reserva quién paga al agrimensor.
5. Evaluar la exención del Impuesto de Sellos.
   • Destino de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
   • Valuación fiscal del lote por debajo del tope de la Ley Impositiva.
6. Aplicar los porcentajes y pedir el presupuesto desglosado.
   • Alrededor de 4% para el comprador; alrededor de 3% con exención.
   • Certificados y agrimensura por separado.

En la práctica en Zona Norte

Dos observaciones de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, válidas también para un lote:

• El honorario se conversa. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.
• El Impuesto de Sellos se paga por mitades. Comprador y vendedor afrontan una mitad cada uno.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Los porcentajes, la exención del Impuesto de Sellos y los plazos del estado parcelario son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando. Todos surgen de leyes provinciales.

Un lote en Beccar, en Florida o en Virreyes paga los mismos porcentajes. Cambia el municipio que emite el libre deuda y aprueba los planos de obra.

Errores frecuentes al calcular el costo de escriturar un terreno

• Suponer que el lote paga un porcentaje menor. Los porcentajes son los mismos que para una casa.
• Dar por vigente el estado parcelario. En un baldío urbano o suburbano, el plazo es de dos años.
• Reservar un lote que no existe como parcela. Sin plano de subdivisión registrado no hay escritura del lote.
• Dar por segura la exención de Sellos. Exige destino de vivienda única, valuación fiscal bajo el tope y constancia en la escritura.
• No pactar quién paga la mensura. La ley la asigna al vendedor, pero las partes pueden acordar otra cosa.

Glosario

• Parcela: inmueble de extensión continua, deslindado por una poligonal cerrada, que consta en un plano registrado en Catastro.
• Estado parcelario: ubicación, límites, medidas, superficie, valuación fiscal y linderos de una parcela.
• Verificación de subsistencia: control de que el estado parcelario registrado se mantiene.
• Certificado catastral: documento que el escribano pide antes de la escritura y que acredita la existencia de la parcela.
• Lote baldío: parcela cuyo suelo no es aprovechado con edificaciones, accesiones o cultivo.

Preguntas frecuentes

¿Escriturar un terreno es más barato que escriturar una casa?

En porcentaje, no. En la Provincia de Buenos Aires, el comprador de un terreno afronta alrededor de 4% del monto del acto, igual que el comprador de una casa.

¿Quién paga la mensura o el estado parcelario de un lote?

El artículo 1138 del Código Civil y Comercial pone a cargo del vendedor los gastos de mensura en su caso, salvo pacto en contrario. Las partes pueden acordar otro reparto en la reserva o en el boleto.

¿Cuánto dura el estado parcelario de un terreno baldío?

En la Provincia de Buenos Aires, el estado parcelario de un terreno baldío urbano o suburbano requiere verificación cuando pasaron dos años. En la planta rural o subrural, el plazo es de doce años.

¿Se puede escriturar un lote en Victoria sin estado parcelario?

Como regla, no. La Ley 10.707 ordena denegar el certificado catastral cuando el estado parcelario no fue constituido, y sin ese certificado el Registro de la Propiedad no inscribe.

¿Cuesta lo mismo escriturar un lote en Beccar que en Virreyes?

Sí. Los porcentajes de la escritura son los mismos en Beccar, partido de San Isidro, que en Virreyes, partido de San Fernando, porque los fijan leyes provinciales.

¿Se puede comprar un lote que todavía no tiene plano de subdivisión?

Se puede firmar un boleto, pero no escriturar ese lote como inmueble independiente. La escritura del lote recién es posible cuando el plano de subdivisión está registrado.

¿La exención de Sellos alcanza a quien compra dos lotes linderos?

El artículo 297, inciso 29, del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires habla de lote o lotes baldíos. Cuando son varios lotes, las valuaciones fiscales se suman y el total no debe superar el tope.

¿Un lote con un galpón o una casilla es un lote baldío?

No necesariamente. Para la Ley 10.707, baldía es la parcela sin edificaciones, accesiones ni cultivo. Si el lote tiene construcciones, la clasificación catastral depende del caso y surge del relevamiento del agrimensor.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, escriturar un terreno cuesta el mismo porcentaje que escriturar una casa: alrededor de 4% del monto del acto para el comprador, más certificados.
• La escritura de un lote baldío para vivienda única está exenta del Impuesto de Sellos si su valuación fiscal no supera el tope legal. El costo baja a alrededor de 3%.
• El estado parcelario de un baldío urbano o suburbano bonaerense se verifica cuando pasaron dos años.
• Un lote sin subdivisión aprobada no puede escriturarse en forma independiente; la mensura está a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.
• Los títulos y las mensuras de lotes en islas del Delta requieren verificación particular por el escribano interviniente.

Fuentes normativas

• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, Catastro Territorial: artículos 4, 5, 8, 9, 15, 16, 50 a 52, 55 y 56.
• Artículo 297 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires: inciso 29, exención del Impuesto de Sellos.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 2073 y artículo 2075, y artículos 228, 235, 1138, 1959, 1974, 2074, 2077, 2081 y 2085.
• Decreto 27/98 y Decreto-Ley 8912/77 de la Provincia de Buenos Aires: barrios cerrados y uso del suelo.
• Ley 14.005: venta de inmuebles fraccionados en lotes y a plazos.
• Municipio de San Fernando: sector de islas del Delta.
• Ley 6925, Ley 6983 y Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro