¿Qué documentos debe entregar el vendedor de una propiedad?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Título de propiedad: el escribano no puede escriturar sin tener a la vista el título inscripto. Lo fija el artículo 23 de la Ley 17.801.
• Identidad del vendedor: documento de identidad y CUIT, CUIL o CDI. Lo fijan el artículo 306 del Código Civil y Comercial y el artículo 3 bis de la Ley 17.801.
• Vendedor casado: asentimiento del cónyuge para vender un bien ganancial registrable o la vivienda familiar. Lo fijan los artículos 470 y 456 del Código Civil y Comercial.
• Departamento: reglamento de propiedad horizontal y certificado de deuda de expensas. Lo fijan los artículos 2038 y 2067 del Código Civil y Comercial.
• Inmueble en sucesión: declaratoria judicial de herederos. Lo fija el artículo 2337 del Código Civil y Comercial.
• Certificados: los pide el escribano interviniente, no el vendedor.
• Dónde rige: en toda la Provincia de Buenos Aires. Entre partidos solo cambia la documentación municipal.

Checklist documental del vendedor: qué documento, para qué y cuándo

En la Provincia de Buenos Aires, el vendedor de un inmueble reúne dos grupos de documentos. El primero lo necesita toda venta; el segundo depende del inmueble y de la situación personal del titular.

Los primeros seis renglones valen para toda venta; los seis restantes, solo cuando el caso lo requiere. Los gastos están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Qué documentos debe entregar el vendedor de una vivienda usada?

En la Provincia de Buenos Aires, el vendedor de una vivienda usada entrega el título inscripto, su documento de identidad y las boletas de impuestos y tasas. A esa base se suman los planos y los documentos propios de cada situación personal.

El artículo 1137 del Código Civil y Comercial obliga al vendedor a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta. El artículo 1138 pone a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario, los gastos de obtención de esos instrumentos.

Tres temas vecinos se tratan aparte:

• Certificados registrales y de deuda: los pide el escribano interviniente. Los requisitos de cada parte están en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.
• Planos: plano de obra, plano de mensura y estado parcelario son documentos distintos. Se explican en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.
• Gastos del propietario: la mitad del Impuesto de Sellos, la comisión y los certificados se detallan en ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?.

La etapa previa a la publicación se amplía en la nota sobre la documentación que conviene tener antes de vender una propiedad.

¿Cuándo conviene reunir la documentación?

Conviene reunir la documentación antes de publicar el inmueble, y no cuando aparece el comprador. Un título extraviado, una sucesión sin declaratoria o un cónyuge que debe firmar se resuelven en plazos que el vendedor no controla.

• Antes de publicar: título, boletas, planos, reglamento de propiedad horizontal y, si corresponde, declaratoria de herederos y datos de la hipoteca.
• Para la reserva o el boleto: documento de identidad de todos los titulares, datos del cónyuge y poderes. Ver las notas sobre la reserva de compra y el boleto de compraventa.
• Para la escritura: título original, certificado de deuda de expensas y facturas de servicios.

El artículo 470 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento conyugal también para las promesas de venta de bienes gananciales registrables. Por eso el cónyuge del titular interviene desde el boleto.

Los certificados registrales no se piden por adelantado. La Ley 17.801 les fija un plazo de validez acotado, y el escribano los solicita cerca de la firma. Los plazos de cada etapa están en ¿Cuánto tarda la escrituración de una casa?.

¿Qué se entrega si es un departamento?

El vendedor de un departamento entrega, además del título y las boletas, el reglamento de propiedad horizontal y el certificado de deuda de expensas. El artículo 2038 del Código Civil y Comercial establece que el reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Según el artículo 2056 del Código Civil y Comercial, el reglamento determina las unidades funcionales y complementarias, la proporción de expensas y el destino de cada unidad.

El certificado de deuda de expensas lo expide el administrador del consorcio. El artículo 2067 del Código Civil y Comercial obliga al administrador a entregarlo dentro de los tres días hábiles, a pedido de parte interesada. Ese certificado contiene:

• Las deudas y los créditos del consorcio por todo concepto.
• La constancia de reclamos administrativos o judiciales.
• La información sobre los seguros vigentes.

El comprador tiene un motivo para exigir ese certificado. El artículo 2050 del Código Civil y Comercial obliga al pago de las expensas al propietario y también a quien posee la unidad por cualquier título.

¿Qué documentación se necesita si el inmueble está en sucesión?

Cuando el titular registral falleció, los herederos necesitan la declaratoria judicial de herederos para vender el inmueble. El artículo 2337 del Código Civil y Comercial exige esa declaratoria para transferir bienes registrables, aunque descendientes, ascendientes y cónyuge heredan sin intervención judicial.

El artículo 2338 del Código Civil y Comercial regula los otros supuestos: herederos colaterales, investidos por el juez, y sucesiones con testamento.

• Título de propiedad a nombre de la persona fallecida.
• Declaratoria de herederos o resolución que declara válido el testamento, con los datos del expediente y del juzgado.
• Documento de identidad de todos los herederos declarados.

Deben firmar todos los herederos. El artículo 2325 del Código Civil y Comercial exige el consentimiento de todos los coherederos para los actos de disposición.

El artículo 16 de la Ley 17.801 permite que los herederos declarados transmitan bienes inscriptos a nombre del causante, sin inscripción previa a nombre de ellos. Los pasos completos están en la nota sobre vender una propiedad en sucesión.

¿Qué pasa si el vendedor perdió el título de propiedad?

Si el vendedor perdió el título de propiedad, la venta sigue siendo posible, pero antes hay que obtener una segunda copia de la escritura, llamada segundo testimonio. El artículo 23 de la Ley 17.801 impide al escribano autorizar la venta sin tener a la vista el título inscripto.

El artículo 308 del Código Civil y Comercial obliga al escribano a entregar una nueva copia a la parte que la solicita. Si la escritura contiene una obligación pendiente a cargo de otra parte, se exige acreditar la extinción, la conformidad del acreedor o una autorización judicial.

En la Provincia de Buenos Aires, la segunda copia la expide el escribano del registro notarial donde se firmó la escritura. Cuando el protocolo ya está en custodia del Colegio de Escribanos, el pedido se presenta ante su Archivo de Actuaciones Notariales. El Archivo pide al particular:

• Solicitud con firma certificada por escribano.
• Acreditación del interés legítimo, como titular o heredero.
• Datos de la escritura y causa del pedido: extravío, robo o destrucción.
• Informe de dominio vigente.

El artículo 28 de la Ley 17.801 obliga a quien expide un segundo testimonio a pedir al Registro que ponga nota de la inscripción del original. Perder el título no equivale a no tener título: el inmueble que nunca tuvo escritura se trata en ¿Se puede vender una casa sin escritura?.

¿Qué documentos se suman si el vendedor está casado o en unión convivencial?

El vendedor casado suma el acta de matrimonio y el documento de identidad del cónyuge, que puede tener que firmar el asentimiento. El artículo 470 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento del otro cónyuge para enajenar bienes gananciales registrables, aunque figuren a nombre de uno solo.

El asentimiento alcanza también a los bienes propios cuando el inmueble es la vivienda familiar. El artículo 456 del Código Civil y Comercial impide a cada cónyuge disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro.

• Contenido del asentimiento: debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos, según el artículo 457 del Código Civil y Comercial.
• Asentimiento por poder: el artículo 375 del Código Civil y Comercial exige facultades expresas y la identificación de los bienes.
• Unión convivencial inscripta: el artículo 522 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento del conviviente para disponer de la vivienda familiar.

El vendedor divorciado aporta la sentencia de divorcio, y el vendedor viudo aporta el acta de defunción del cónyuge. Quiénes deben firmar depende del caso y lo define el escribano interviniente.

¿Qué cambia si el inmueble tiene hipoteca o es un lote?

Un inmueble hipotecado se puede vender, y el vendedor suma la escritura de hipoteca y una constancia del saldo de deuda emitida por el acreedor. Según el artículo 2204 del Código Civil y Comercial, el acreedor cancela la garantía con un instrumento de igual naturaleza que el exigido para constituirla.

El artículo 2208 del Código Civil y Comercial dispone que la hipoteca se constituye por escritura pública. La cancelación voluntaria, entonces, también se otorga por escritura. La secuencia se explica en la nota sobre vender una propiedad hipotecada.

El vendedor de un lote entrega el título, las boletas y la documentación de mensura. La Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires exige al escribano un certificado catastral, que supone el estado parcelario constituido o verificado. Las particularidades del terreno están en ¿Cuánto cuesta escriturar un terreno?.

El lote en un barrio cerrado suma reglamento y expensas. El artículo 2075 del Código Civil y Comercial somete los conjuntos inmobiliarios a la normativa de propiedad horizontal.

Lo que no se pide en la Argentina: certificado energético, cédula de habitabilidad, nota simple e IBI

Las respuestas automáticas a esta pregunta suelen listar el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, la nota simple y el recibo del IBI. Esos cuatro documentos son de España y no se piden para un inmueble de la Provincia de Buenos Aires.

• Certificado de eficiencia energética: no figura entre los documentos que la Ley 17.801 y el Código Civil y Comercial exigen para escriturar.
• Cédula de habitabilidad: no existe con ese nombre. Lo más cercano es la documentación de obra que aprueba cada municipio.
• Nota simple: el equivalente es el informe de dominio del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• IBI: los equivalentes son dos: el impuesto inmobiliario, que es provincial, y la tasa municipal de cada partido.

El informe de dominio solo publicita la situación jurídica del inmueble; lo piden el titular o un profesional habilitado. El certificado de dominio lo pide el escribano para la escritura y produce los efectos de una anotación preventiva, según el artículo 25 de la Ley 17.801.

Tampoco se trasladan las listas de la Ciudad de Buenos Aires, que tiene otro registro y otros organismos de recaudación.

Caso tipo: un departamento en Olivos a nombre de un solo cónyuge

El caso tipo es un departamento en Olivos, partido de Vicente López, comprado durante el matrimonio y escriturado a nombre de uno solo de los cónyuges. El departamento no tiene hipoteca.

Reunir estos documentos no modifica los porcentajes de la operación. Por cada 100 de precio, el vendedor del caso afronta 1 por su mitad del Impuesto de Sellos, salvo exención por vivienda única.

Paso a paso: en qué orden conviene reunir la documentación

El orden que sigue va de lo que más demora a lo que se obtiene en el día.

1. Ubicar el título y leerlo completo.
   • Verificar que tenga la nota de inscripción del Registro de la Propiedad.
   • Anotar quiénes figuran como titulares y con qué estado civil compraron.
   • Si el título no aparece, iniciar el pedido de segunda copia.
2. Definir quiénes deben firmar.
   • Cónyuge o conviviente inscripto, si corresponde el asentimiento.
   • Todos los herederos declarados, si el titular falleció.
   • Todos los cotitulares, si el inmueble tiene varios dueños.
3. Resolver lo que depende de un juez o de un acreedor.
   • Declaratoria de herederos, si falta.
   • Constancia de saldo de la hipoteca.
   • Poder por escritura pública, si algún firmante no puede concurrir.
4. Reunir boletas y planos.
   • Impuesto inmobiliario, tasa municipal y servicio de agua y cloacas.
   • Plano de obra municipal y plano de mensura, si el vendedor los conserva.
5. Sumar la documentación del consorcio, si es propiedad horizontal.
   • Reglamento, última liquidación de expensas y datos del administrador.
6. Entregar copias y reservar los originales.
   • Las copias alcanzan para la reserva y el boleto.
   • El título original se entrega al escribano para la escritura.

Con las copias de esos documentos, el escribano interviniente inicia el estudio de títulos, que revisa los antecedentes del título.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

El checklist documental del vendedor es el mismo en San Isidro, Vicente López y San Fernando. Cambia la boleta municipal que el vendedor debe ubicar y la oficina que la administra.

La boleta de la tasa municipal no reemplaza al certificado de libre deuda, que el escribano pide al municipio para la escritura.

Los tres partidos pertenecen a la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Ese Colegio tiene un convenio con la empresa AySA para gestionar certificados de deuda virtuales del servicio de agua y cloacas.

Errores frecuentes al reunir la documentación para vender

• Publicar sin haber ubicado el título. La segunda copia de una escritura se tramita antes, no con el comprador esperando.
• Creer que el vendedor debe sacar los certificados. Los certificados registrales, catastrales y de deuda los pide el escribano.
• Olvidar al cónyuge cuando el título figura a nombre de uno solo. El asentimiento se exige también para el boleto.
• Firmar una reserva sin todos los herederos. Los actos de disposición sobre bienes de la herencia requieren el consentimiento de todos.

Glosario

• Título de propiedad: copia autorizada de la escritura de compra, con la nota de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Segundo testimonio: copia de la escritura que se expide después de la primera, por ejemplo cuando el título se extravió.
• Informe de dominio: constancia del Registro de la Propiedad que publicita la situación jurídica de un inmueble.
• Asentimiento conyugal: conformidad del cónyuge no titular con la venta. No lo convierte en vendedor.
• Declaratoria de herederos: resolución judicial que reconoce quiénes son los herederos de una persona fallecida.
• Reglamento de propiedad horizontal: escritura que divide el edificio en unidades y fija porcentuales, destinos y reglas del consorcio.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos se piden para vender un departamento en Olivos?

Para vender un departamento en Olivos, el vendedor reúne título, documento de identidad, boleta del impuesto inmobiliario y boleta de la tasa de Vicente López. Se suman el reglamento y el certificado de deuda de expensas.

¿El vendedor de una casa en Martínez tiene que pedir el libre deuda municipal?

No. En una venta en Martínez, partido de San Isidro, el certificado de libre deuda municipal lo pide el escribano interviniente. El vendedor aporta la boleta de la tasa.

¿Sirve una fotocopia del título para escriturar?

No. Una fotocopia sirve para publicar el inmueble. Para escriturar, el artículo 23 de la Ley 17.801 exige que el escribano tenga a la vista el título inscripto.

¿Hace falta el asentimiento del cónyuge si la propiedad es un bien propio?

Sí, cuando el bien propio es la vivienda familiar. El artículo 456 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento del otro cónyuge para disponer de los derechos sobre la vivienda familiar.

¿Puede firmar otra persona en nombre del vendedor?

Sí, con un poder otorgado por escritura pública. El artículo 363 del Código Civil y Comercial exige para el poder la misma forma que para el acto. El artículo 375 requiere facultades expresas para transferir derechos reales sobre inmuebles.

¿El vendedor puede pedir un informe de dominio de su propio inmueble?

Sí. El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires admite que el propietario solicite el informe de dominio de un inmueble propio.

¿Quién paga la obtención de los documentos del vendedor?

El vendedor, salvo pacto en contrario, según el artículo 1138 del Código Civil y Comercial. El reparto completo está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

¿La documentación cambia entre Victoria y Beccar?

Solo cambia la documentación municipal. Una casa en Victoria tributa la tasa del Municipio de San Fernando, y una casa en Beccar, la del Municipio de San Isidro. El título y los certificados registrales siguen las mismas reglas.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, el vendedor de un inmueble entrega título inscripto, documento de identidad, boletas de impuestos y tasas y planos.
• El vendedor de un departamento suma el reglamento de propiedad horizontal y el certificado de deuda de expensas, que el administrador expide en tres días hábiles.
• El vendedor casado necesita el asentimiento del cónyuge para vender un bien ganancial registrable o la vivienda familiar, también en el boleto.
• Los herederos necesitan la declaratoria judicial de herederos y la firma de todos para vender un inmueble en sucesión.
• El título extraviado se reemplaza con una segunda copia de la escritura. Los certificados los gestiona el escribano en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 306, 308, 363, 375, 456, 457, 470, 522, 1137, 1138 y 2325.
• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 2038, 2050, 2056, 2067, 2075, 2204, 2208 y 2338.
• Artículo 2337 del Código Civil y Comercial: declaratoria de herederos.
• Ley 17.801: artículos 3 bis, 16, 23, 24, 25 y 28.
• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires: estado parcelario y certificado catastral.
• Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires: informe de dominio.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Archivo de Actuaciones Notariales: segundas copias de escrituras.
• Agencia de Recaudación de San Isidro, Municipalidad de Vicente López y Municipio de San Fernando: tasas municipales.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro