¿Qué pasa después de firmar la escritura?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Entrega del inmueble: inmediatamente después de la escrituración, salvo que las partes pacten otra fecha. Lo fija el artículo 1139 del Código Civil y Comercial.
• Cómo se entrega: con actos materiales, como la entrega de llaves. Lo exige el artículo 1924 del Código Civil y Comercial.
• Copia o testimonio: el escribano debe dar copia o testimonio de la escritura a las partes. Lo fija el artículo 308 del Código Civil y Comercial.
• Testimonio inscripto: vuelve del Registro de la Propiedad con la nota de registración. Lo fija el artículo 28 de la Ley 17.801.
• Impuesto inmobiliario: lo pagan los titulares de dominio. Lo fija el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires y lo administra ARBA.
• Tasa municipal: el cambio de titular se pide en cada municipio, en general con la escritura inscripta. Lo define cada municipalidad.
• Servicios y expensas: el cambio se pide a cada prestadora y a la administración del consorcio, con los requisitos que fija cada una.

Qué trámites quedan después de la firma y quién hace cada uno

La firma de la escritura no cierra todos los trámites de una compraventa en la Provincia de Buenos Aires. Algunos quedan a cargo del escribano y otros a cargo del nuevo dueño.

Los gastos que se pagan en la firma no integran esta tabla. El cuadro completo está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Qué te entregan cuando firmás la escritura?

El día de la firma, el comprador recibe habitualmente la posesión del inmueble con sus llaves y una constancia o copia simple de la escritura. El testimonio inscripto no se entrega ese día, porque primero debe pasar por el Registro de la Propiedad.

La escritura original no sale de la escribanía. El artículo 299 del Código Civil y Comercial la define como el instrumento matriz extendido en el protocolo del escribano. La copia o testimonio es instrumento público y hace plena fe como la matriz.

En la práctica habitual, el comprador se lleva ese día:

• La posesión y las llaves: el vendedor entrega el inmueble, salvo que se haya pactado otra fecha.
• Una constancia o copia simple: acredita que la escritura se otorgó. La forma depende de cada escribanía.
• Los recibos de lo pagado: honorarios, impuestos y tasas que el escribano percibió en el acto.

El saldo de precio y los gastos de escribanía se pagan en ese mismo acto, como se detalla en ¿Se paga antes de firmar la escritura?.

¿Qué viene después de firmar la escritura?

Después de firmar la escritura vienen tres etapas: la inscripción en el Registro de la Propiedad, la entrega del testimonio inscripto y los cambios de titularidad. La primera la hace el escribano; las otras dos requieren la participación del comprador.

El artículo 1892 del Código Civil y Comercial exige título suficiente y modo suficiente: la escritura es el título y la tradición posesoria es el modo. La entrega de la posesión es, entonces, una parte de la adquisición del dominio.

En la Provincia de Buenos Aires, el escribano presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para que la compra sea oponible a terceros. La tasa, el responsable y los efectos de no inscribir se explican en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

¿Cuándo se entrega la casa después de la escritura?

En la Argentina, el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente después de la escrituración, salvo que las partes hayan convenido otra fecha. Así lo establece el artículo 1139 del Código Civil y Comercial.

La ley argentina no fija una cantidad de días para la entrega. Lo habitual es que la posesión se entregue en el mismo acto de la escritura, junto con las llaves. La entrega tiene tres requisitos legales:

• Actos materiales: el artículo 1924 del Código Civil y Comercial exige actos que otorguen un poder de hecho sobre la cosa. Frente a terceros, la sola declaración de entregar no los reemplaza.
• Inmueble libre: el artículo 1926 exige que la cosa esté libre de toda relación excluyente y que no medie oposición alguna.
• Con accesorios: el artículo 1140 ordena entregar la cosa con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.

Hay dos variantes pactadas. En la entrega anticipada, el comprador recibe la posesión al firmar el boleto de compraventa. En la entrega diferida, el vendedor sigue ocupando el inmueble por un plazo acordado.

El artículo 1923 del Código Civil y Comercial admite que el poseedor transfiera la posesión y se reserve la tenencia. Las condiciones de esa ocupación las redacta el escribano interviniente.

El estado de entrega y las garantías a cargo de quien vende se desarrollan en ¿Qué obligaciones tiene el vendedor al entregar la propiedad?.

¿Cuándo llega el testimonio inscripto?

El testimonio inscripto llega cuando el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires termina la inscripción y devuelve el documento a la escribanía. La escribanía avisa al comprador para que lo retire.

El artículo 28 de la Ley 17.801 ordena que el Registro ponga en el documento una nota con fecha, especie y número de orden de la registración. Esa nota acredita la inscripción ante ARBA y los municipios.

El tiempo que tarda la inscripción depende del Registro y de cada escribanía. Los plazos legales y los rangos de la práctica están en ¿Cuánto tarda la escrituración de una casa?.

La espera no deja al comprador sin respaldo frente al vendedor. El artículo 20 de la Ley 17.801 dispone que las partes no pueden prevalerse de la falta de inscripción.

¿Qué trámites hay que hacer después de comprar una casa?

Después de comprar una casa en la Provincia de Buenos Aires, el nuevo dueño debe verificar la titularidad en cuatro frentes: impuesto inmobiliario, tasa municipal, servicios y expensas. Qué gestiones incluye la escribanía lo informa el escribano interviniente.

• Impuesto inmobiliario: es provincial y lo administra ARBA.
• Tasa municipal: la cobra el municipio donde está el inmueble.
• Agua, electricidad y gas: cada servicio tiene su prestadora y su propio trámite.
• Expensas: en propiedad horizontal, se informa el cambio de propietario a la administración del consorcio.

El orden importa. Según sus guías de trámites, ARBA y los municipios de San Isidro y Vicente López piden la escritura inscripta, de modo que esos trámites esperan al testimonio. Los servicios y las expensas pueden iniciarse antes, si aceptan la constancia de la escribanía.

Las deudas anteriores a la compra no se resuelven en esta etapa. Los certificados de deuda se piden antes de la firma, como se explica en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.

¿Cómo se cambia el titular del impuesto inmobiliario en ARBA?

Según informa ARBA, el titular del impuesto inmobiliario bonaerense se actualiza por trámite web. Para quien compró por escritura, la guía de trámites de ARBA indica el «Reclamo sobre Titularidad sin Resolver».

El reclamo permite pedir que ARBA actualice la titularidad registral del inmueble a nombre del nuevo propietario. Según la guía, el trámite es web y no tiene costo. Exige la escritura completa e inscripta en el Registro de la Propiedad.

La guía de ARBA pide aguardar al menos 90 días desde la firma de la escritura antes de presentar el reclamo. El reclamo está previsto para el caso en que, pasada esa espera, el comprador todavía no figura como titular de la partida.

ARBA tiene otro trámite, la «Modificación de Responsabilidad Tributaria», que vincula o desvincula responsables del impuesto con CUIT y Clave de Identificación Tributaria. La propia guía aclara que produce efectos solo impositivos y no registrales.

El instructivo de ARBA prevé además la desvinculación del vendedor, con la causal de inmueble vendido por escritura. La obligación de pago no depende del nombre impreso en la boleta. El artículo 169 del Código Fiscal bonaerense obliga a titulares de dominio, usufructuarios y poseedores a título de dueño.

¿Cómo se cambia la titularidad del agua, la luz, el gas y las expensas?

El cambio de titularidad del agua, la electricidad y el gas se pide a la prestadora de cada servicio en la zona del inmueble. El cambio en las expensas se informa a la administración del consorcio.

Cada prestadora fija sus canales y requisitos. La documentación habitual es el título de propiedad y el documento de identidad del nuevo titular.

Para el gas por redes, el portal de trámites del Estado nacional indica que la actualización de la titularidad se gestiona directamente ante la distribuidora. Para la electricidad, el mismo portal prevé un reclamo ante el ente regulador cuando la distribuidora demora el cambio pedido.

En un departamento, el artículo 2046 del Código Civil y Comercial pone las expensas comunes a cargo del propietario. El artículo 2050 extiende esa obligación a los poseedores por cualquier título.

Lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires: los plazos de entrega de Chile y México

Los plazos de 1 a 45 días que circulan para la entrega de una casa después de la escritura provienen de guías de Chile y de México. Esos plazos no surgen de la ley argentina ni aplican en la Provincia de Buenos Aires.

El artículo 1139 del Código Civil y Comercial ordena entregar el inmueble inmediatamente después de la escrituración, excepto convención en contrario. No hay un plazo legal de espera entre la firma y la entrega.

Cuando comprador y vendedor quieren otra fecha, la pactan. En la Argentina, el plazo de entrega lo fijan las partes y no una norma.

Caso tipo: un departamento en Olivos después de la firma

El caso tipo sigue a quien compra un departamento en Olivos, partido de Vicente López, con proporciones por cada 100 unidades de precio.

En la Provincia de Buenos Aires, los trámites posteriores a la firma no se calculan como un porcentaje del precio. El reparto de cada gasto entre las partes está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

Paso a paso después de firmar la escritura

Los trámites posteriores a la escritura en la Provincia de Buenos Aires se ordenan en siete pasos.

1. Recibir la posesión.
   • El vendedor entrega todas las llaves del inmueble.
   • El comprador ingresa y verifica que el inmueble esté desocupado.
2. Pedir la constancia de la escribanía.
   • Constancia o copia simple de la escritura.
   • Recibos de lo pagado en el acto.
3. Retirar el testimonio inscripto.
   • La escribanía avisa cuando vuelve del Registro de la Propiedad.
   • Se controla que el testimonio tenga la nota de inscripción.
4. Cambiar el titular de la tasa municipal.
   • Se tramita en el municipio donde está el inmueble.
   • Se presenta lo que pide cada municipio, en general la escritura inscripta.
5. Verificar la titularidad en ARBA.
   • Se controla que la partida figure a nombre del comprador.
   • Si no figura tras la espera que indica ARBA, se presenta el reclamo web.
6. Cambiar la titularidad de los servicios.
   • Un trámite por cada servicio: agua, electricidad y gas.
   • Cada prestadora informa qué documento exige.
7. Avisar a la administración del consorcio, en propiedad horizontal.
   • Se informan los datos del nuevo propietario.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

La entrega de la posesión, la inscripción y el impuesto inmobiliario siguen las mismas reglas en San Isidro, Vicente López y San Fernando. Lo que cambia de un partido a otro es la tasa municipal: su nombre, la oficina que la administra y el modo de pedir el cambio de titular. Esos datos surgen del sitio oficial de cada municipio y pueden cambiar.

San Isidro. Rige en San Isidro, Acassuso, Martínez, Beccar, Boulogne y Villa Adelina. El cambio de domicilio postal de la boleta es un trámite separado del cambio de titularidad.

Vicente López. En Olivos, Florida, La Lucila, Munro y el resto del partido, el trámite se llama «Cambio de titularidad de un inmueble». El portal municipal informa que no tiene costo. Los requisitos varían para condominios, cocheras, sucesiones y personas jurídicas.

San Fernando. En San Fernando, Victoria, Virreyes y las islas del Delta, la Subárea de Catastro realiza los cambios de titularidad y de domicilio de destino. La página oficial informa que también incorpora modificaciones a partir de informes de ARBA.

Según sus sitios oficiales, San Isidro y Vicente López piden la escritura ya inscripta. Por eso el trámite municipal no puede completarse el día de la firma en Martínez ni en Olivos. El Registro de la Propiedad y ARBA son provinciales y funcionan igual en los tres partidos.

Errores frecuentes después de firmar la escritura

• Creer que la firma actualiza todo. La escritura no cambia por sí sola el titular de la tasa municipal, de los servicios ni de las expensas.
• Confundir la copia simple con el testimonio. Según sus guías de trámites, ARBA, San Isidro y Vicente López piden la escritura inscripta, no la constancia del día de la firma.
• Dejar la entrega diferida sin escribir. Si el vendedor sigue ocupando, la fecha y las condiciones deben constar por escrito.
• Dar por entregado un inmueble ocupado. La entrega exige actos materiales y un inmueble libre de oposición.
• Elegir el trámite equivocado en ARBA. Con escritura, la guía de ARBA indica el reclamo sobre titularidad y no la modificación de responsabilidad tributaria.
• Aplicar plazos de entrega de otros países. La ley argentina no fija días: ordena la entrega inmediata, salvo pacto en contrario.

Glosario

• Posesión: poder de hecho sobre una cosa que ejerce quien se comporta como titular de un derecho real.
• Tradición: entrega de la cosa por una parte a otra que la recibe, mediante actos materiales.
• Escritura matriz: original de la escritura, que queda en el protocolo del escribano.
• Testimonio: copia de la escritura que expide el escribano, con valor de instrumento público.
• Testimonio inscripto: testimonio que lleva la nota de registración del Registro de la Propiedad.
• Copia simple: reproducción de la escritura sin valor de testimonio, que sirve como constancia.

Preguntas frecuentes

¿El comprador ya es dueño cuando firma la escritura?

El comprador adquiere el dominio cuando reúne la escritura y la entrega de la posesión. Según el artículo 750 del Código Civil y Comercial, el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición. La inscripción en el Registro de la Propiedad hace que esa adquisición sea oponible a terceros.

¿Qué diferencia hay entre la copia simple y el testimonio de la escritura?

El testimonio es la copia que expide el escribano con valor de instrumento público. La copia simple es una reproducción que solo sirve como constancia. Según su guía de trámites, ARBA pide la escritura inscripta.

¿Puede el vendedor quedarse en la casa después de escriturar?

Sí, cuando comprador y vendedor lo pactan. El artículo 1139 del Código Civil y Comercial ordena la entrega inmediata, excepto convención en contrario. El plazo y las condiciones de esa ocupación los redacta el escribano interviniente.

¿Dónde se cambia el titular de la tasa municipal de una casa en Martínez o en Beccar?

Martínez y Beccar pertenecen al partido de San Isidro. Según la Agencia de Recaudación de San Isidro, el cambio de titularidad se pide con el recibo de la tasa y la escritura inscripta.

¿Cómo se cambia la titularidad de la tasa de un departamento en Olivos?

Olivos pertenece al partido de Vicente López. Según el portal municipal, el cambio de titularidad se envía por correo electrónico al área de Catastro de la Municipalidad, con el formulario, la escritura inscripta y la boleta.

¿Y la tasa de una casa en Victoria o en Virreyes?

Victoria y Virreyes pertenecen al partido de San Fernando. Los cambios de titularidad de la Tasa por Servicios Generales los realiza la Subárea de Catastro del municipio, que informa los requisitos.

¿Quién paga el testimonio de la escritura?

El testimonio de la escritura lo paga el comprador, salvo pacto en contrario. El artículo 1141 del Código Civil y Comercial lo incluye entre los gastos de recibo a su cargo.

¿Se puede pedir otra copia si se pierde el testimonio?

Sí. El artículo 308 del Código Civil y Comercial obliga al escribano a entregar una nueva copia a la parte que la solicita. La excepción es la escritura que contiene una obligación pendiente a cargo de otra de las partes.

En resumen

• El día de la firma de la escritura, el comprador recibe la posesión, las llaves y una constancia o copia simple.
• En la Argentina, el inmueble se entrega inmediatamente después de la escrituración, salvo que las partes pacten otra fecha.
• El testimonio inscripto llega después, con la nota del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• Según informa ARBA, el impuesto inmobiliario se actualiza por trámite web, con la escritura inscripta.
• La tasa municipal se cambia en cada municipio, con oficinas y requisitos propios en cada partido.
• Agua, electricidad, gas y expensas se cambian ante cada prestadora y ante la administración del consorcio.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1892: título y modo suficientes. Artículos 750, 1923, 1924 y 1926: tradición y adquisición de la posesión.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1139, 1140 y 1141: entrega del inmueble y gastos del comprador.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 299 y 308: escritura matriz, copias y testimonios. Artículos 2046 y 2050: expensas en propiedad horizontal.
• Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble: artículos 20 y 28.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, artículo 169: contribuyentes del impuesto inmobiliario.
• ARBA, guía de trámites: Reclamos sobre Titularidad sin Resolver y Modificación de Responsabilidad Tributaria.
• Agencia de Recaudación de San Isidro: trámites de la Tasa por Alumbrado, Limpieza y Servicios Generales.
• Municipalidad de Vicente López: trámite de cambio de titularidad de un inmueble.
• Municipio de San Fernando: Subárea de Catastro.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro