¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?
En una compraventa de inmueble, el Impuesto de Sellos lo pagan las dos partes: comprador y vendedor son contribuyentes y, por costumbre, lo afrontan por mitades. En la Provincia de Buenos Aires la alícuota general de la escritura es 2% del monto, es decir 1% cada uno, en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
Guía de gastos de escrituración / Quién paga qué
Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026
Datos clave
- Quién paga: el comprador y el vendedor. El Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires considera contribuyentes a los dos; el reparto por mitades surge de la costumbre.
- Alícuota de la escritura: 20 por mil, es decir 2% del monto. La fija la Ley Impositiva provincial de cada año.
- Base imponible: el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto. Lo fija el artículo 263 del Código Fiscal, texto según la Ley 15.558.
- Exención por vivienda única: la prevé el artículo 297 inciso 29 del Código Fiscal. El tope de valuación fiscal lo fija la Ley Impositiva.
- Boleto de compraventa: 12 por mil del monto. Ese pago se computa a cuenta de la escritura, según el artículo 268 del Código Fiscal.
- Quién lo cobra: el escribano, como agente de recaudación de la agencia provincial (ARBA).
- Dónde rige: en toda la Provincia de Buenos Aires. Los municipios no fijan ni cobran el Impuesto de Sellos.
Cuánto Impuesto de Sellos paga cada parte según el caso
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de una compraventa cambia según el instrumento que se firma y según las exenciones que correspondan. La tabla resume cuánto afronta cada parte, con el reparto por mitades.
| Caso | Impuesto de Sellos total | Comprador | Vendedor | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Escritura de compraventa sin exenciones | 2% del monto | 1% | 1% | Ley Impositiva; Código Fiscal, artículos 291 y 292 |
| Escritura de vivienda única dentro del tope de valuación fiscal | Exenta | No paga | No paga: la exención alcanza a la escritura | Código Fiscal, artículo 297 inciso 29 |
| Escritura de vivienda única por encima del tope | 2% del monto | 1% | 1% | Ley Impositiva |
| Escritura con una parte exenta por su condición | 1% del monto | 1% si el exento es el vendedor | 1% si el exento es el comprador | Código Fiscal, artículos 293 y 296 |
| Boleto de compraventa | 1,2% del monto | Según lo pactado | Según lo pactado | Ley Impositiva; Código Fiscal, artículo 251 |
| Escritura posterior a un boleto que pagó Sellos | 2% menos lo pagado por el boleto | Su parte del saldo | Su parte del saldo | Código Fiscal, artículo 268 |
Las alícuotas y el tope de la exención los actualiza la Provincia en cada Ley Impositiva. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
¿Quién paga el Impuesto de Sellos: el comprador o el vendedor?
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de una compraventa lo pagan el comprador y el vendedor. La costumbre es repartirlo por mitades: 1% del monto de la escritura cada uno.
El Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires no asigna el Impuesto de Sellos a una sola de las partes. El artículo 291 declara contribuyentes a todos los que formalizan el acto gravado, y la escritura de compraventa la firman los dos.
El artículo 292 del Código Fiscal agrega que todos los intervinientes son solidariamente responsables por el total del Impuesto de Sellos. La Provincia puede reclamar el importe completo a cualquiera de los dos. Quien paga de más conserva el derecho de recuperar del otro la cuota que le correspondía.
El artículo 1138 del Código Civil y Comercial pone a cargo del vendedor los tributos que gravan la venta, salvo pacto en contrario. En el Impuesto de Sellos bonaerense, la costumbre es que cada parte asuma una mitad. El reparto puede quedar escrito en la reserva de compra o en el boleto.
El cuadro completo de lo que asume cada parte está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.
¿Cuánto es el Impuesto de Sellos en la Provincia de Buenos Aires?
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de una escritura de compraventa de inmueble es de 20 por mil, es decir 2% del monto. Esa alícuota general la fija la Ley Impositiva provincial, que la Legislatura sanciona cada año.
El Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, define qué actos están gravados, quiénes pagan y qué exenciones existen. La Ley Impositiva aporta las alícuotas y los topes en moneda.
El 2% del Impuesto de Sellos no es el costo total de escriturar. En la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta en total alrededor de 4% del monto del acto, más certificados. Con la escritura exenta de Sellos por vivienda única, ese total baja a alrededor de 3%, más certificados. El desglose está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.
¿Sobre qué valor se calcula el Impuesto de Sellos?
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de una escritura de compraventa se calcula sobre el mayor de dos valores. El artículo 263 del Código Fiscal, texto según la Ley 15.558, ordena comparar el precio de venta y la valuación fiscal al acto.
- Precio de venta: el importe que comprador y vendedor declaran en la escritura.
- Valuación fiscal al acto: el avalúo fiscal del inmueble ajustado por el coeficiente corrector que fija la Ley Impositiva, a la fecha de la operación.
Hasta hace poco existía un tercer valor, el valor inmobiliario de referencia; la Ley 15.558 lo derogó, y las guías que todavía hablan de tres valores quedaron desactualizadas. La consecuencia es que declarar un precio menor no reduce el Impuesto de Sellos cuando la valuación fiscal al acto es más alta. En ese caso, el 2% se aplica sobre la valuación fiscal al acto y no sobre el precio.
Qué valor se usa para cada rubro de la escritura y dónde se consulta cada uno se desarrolla en ¿Cómo se calcula el valor de una escritura?.
¿Cuándo hay exención del Impuesto de Sellos por vivienda única?
En la Provincia de Buenos Aires está exenta del Impuesto de Sellos la escritura de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente con valuación fiscal dentro del tope. La exención figura en el artículo 297 inciso 29 del Código Fiscal, y el tope lo fija cada Ley Impositiva.
El texto del inciso 29 reúne cuatro condiciones:
- Destino: el inmueble debe ser la vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
- Valuación fiscal: no debe superar la suma que establece la Ley Impositiva. Esa suma se expresa en moneda y se actualiza, por lo que no se indica acá.
- Constancia notarial: el escribano autorizante debe dejar constancia en la escritura de las condiciones que habilitan el beneficio.
- Permanencia del destino: si después de la escritura se desafecta el destino, el beneficio decae y renace la obligación del adquirente de pagar el Impuesto de Sellos.
El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires recuerda a los notarios el criterio de la agencia de recaudación sobre la palabra única. Según ese criterio, la vivienda debe ser el único inmueble en el patrimonio del comprador. Quien ya es dueño de otro inmueble no accede a la exención.
El tope de la exención se mide sobre la valuación fiscal y no sobre el precio. La tabla de montos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires lo expresa sobre la valuación fiscal básica. Por eso un tope publicado para otra jurisdicción no permite saber si una casa de Martínez o de Olivos queda exenta.
El inciso 29 del artículo 297 también alcanza a los lotes baldíos destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, con un tope propio. Ese caso se explica en ¿Cuánto cuesta escriturar un terreno?.
¿Qué pasa con la mitad del vendedor cuando hay exención por vivienda única?
Cuando la escritura encuadra en la exención por vivienda única del artículo 297 inciso 29, no se liquida Impuesto de Sellos por ninguna de las dos mitades. La exención recae sobre la escritura, que es el acto gravado, y no sobre la persona del comprador.
La diferencia surge del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, que separa dos clases de exenciones:
- Exenciones de personas (artículo 296): benefician a determinados sujetos, como el Estado, las municipalidades o las cooperativas de vivienda. El artículo 293 limita la exención a la cuota de la parte exenta, y la otra parte paga su mitad.
- Exenciones de actos (artículo 297): liberan del Impuesto de Sellos al instrumento completo. La escritura de vivienda única pertenece a este grupo.
La tabla de actos notariales del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires refleja las dos situaciones. La compraventa con una parte exenta figura con Impuesto de Sellos de 1%, y la compraventa de vivienda única figura como exención total.
El instructivo de declaración jurada de la agencia de recaudación provincial (ARBA) sigue igual lógica. Indica 100% de exención cuando el contrato está exento y 50% cuando lo está una sola de las partes.
Los requisitos de la exención se verifican en el comprador, que es quien destina el inmueble a vivienda. Si el destino se desafecta después, el artículo 297 hace renacer la obligación del adquirente. El encuadre de cada operación lo define el escribano interviniente.
¿El boleto de compraventa paga Sellos?
Sí. En la Provincia de Buenos Aires, el boleto de compraventa de un inmueble paga Impuesto de Sellos con una alícuota de 12 por mil, es decir 1,2% del monto. Lo pagado por el boleto se computa después como pago a cuenta del Impuesto de Sellos de la escritura.
El cómputo a cuenta está en el artículo 268 del Código Fiscal y tiene una condición. El escribano autorizante debe dejar constancia, en la escritura traslativa de dominio, de la forma de pago efectuada en el boleto.
El artículo 257 del Código Fiscal establece que el Impuesto de Sellos se debe por la sola existencia del instrumento, con independencia de su cumplimiento posterior. Si la operación se cae después de firmado el boleto, la regla general es que el impuesto pagado no se devuelve.
La exención del artículo 297 inciso 29 nombra a las escrituras traslativas de dominio y no a los boletos. Cómo tributa un boleto cuando se espera la exención por vivienda única lo define el escribano interviniente.
El Impuesto de Sellos del boleto se declara y se paga ante ARBA, en la forma y los plazos que la agencia establece. Qué debe contener ese instrumento se explica en la guía sobre el boleto de compraventa.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa usada?
Al comprar una casa usada en la Provincia de Buenos Aires, el comprador paga dos impuestos en la escribanía. Son la mitad del Impuesto de Sellos y el IVA sobre los honorarios del escribano; el resto son honorarios, aportes y tasas.
- Impuesto de Sellos: 2% del monto de la escritura, del que el comprador afronta por costumbre la mitad.
- IVA: 21% sobre el honorario notarial cuando el escribano es responsable inscripto, como se detalla en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.
- Tasa registral: por regla general, 2 por mil del monto por inscribir la escritura. Es una tasa y no un impuesto, y se explica en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.
El Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires no distingue entre casa usada y casa a estrenar para el Impuesto de Sellos. Lo gravado es la escritura de compraventa, cualquiera sea la antigüedad del inmueble. El cuadro de todos los gastos del comprador está en ¿Qué gastos hay para comprar un inmueble?.
Lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires: el 3,5% de la Ciudad y el ITP de España
Las guías generales y las respuestas automáticas suelen mezclar reglas de varias jurisdicciones. Para un inmueble ubicado en San Isidro, Vicente López o San Fernando solo rige el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires.
- Ciudad de Buenos Aires: tiene su propio Código Fiscal, con una alícuota de 3,5% y una exención propia para vivienda única. Ni la alícuota ni el tope de la Ciudad se aplican a un inmueble bonaerense.
- España: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP, es un tributo español. No existe en la Argentina, y sus porcentajes no sirven para estimar una escritura bonaerense.
Caso tipo: el Impuesto de Sellos de un departamento en Olivos
El caso tipo usa un departamento en Olivos, partido de Vicente López, con un precio superior a su valuación fiscal al acto. Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio, con el reparto por mitades.
| Escenario | Impuesto de Sellos total | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|---|
| Escritura sin exenciones | 2,00 | 1,00 | 1,00 |
| Escritura de vivienda única dentro del tope | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Escritura en la que el vendedor es una parte exenta | 1,00 | 1,00 | 0,00 |
| Boleto con Sellos pagados y escritura posterior | 2,00 en total: 1,20 por el boleto y 0,80 de saldo en la escritura | 1,00 | 1,00 |
En el último escenario, el Impuesto de Sellos total no aumenta por haber firmado boleto: se adelanta una parte. El saldo de 0,80 surge de restar al 2,00 de la escritura el 1,20 pagado por el boleto.
Cómo estimar el Impuesto de Sellos antes de firmar
En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de una compraventa se puede estimar en cinco pasos.
- Identificar el instrumento que se va a firmar.
- Boleto de compraventa: 12 por mil del monto.
- Escritura de compraventa: 20 por mil del monto.
- Reunir los dos valores del inmueble y tomar el mayor.
- Precio: figura en la reserva o en el boleto.
- Valuación fiscal al acto: avalúo fiscal ajustado por el coeficiente de la Ley Impositiva.
- Verificar si corresponde una exención.
- Vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
- Valuación fiscal dentro del tope de la Ley Impositiva vigente.
- Único inmueble del comprador, según el criterio de la agencia de recaudación.
- Aplicar la alícuota y repartir.
- 2% sobre la base imponible.
- 1% a cargo de cada parte, por costumbre.
- Menos el Impuesto de Sellos ya pagado por el boleto, si lo hubo.
- Dejar el reparto por escrito y pedir el presupuesto desglosado.
- En la reserva o en el boleto: qué parte paga cada mitad.
- En el presupuesto del escribano: el Impuesto de Sellos separado de honorarios, aportes y tasas.
En la práctica en Zona Norte
Una observación de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, sobre cómo se afronta el Impuesto de Sellos en las operaciones de la zona:
- Reparto por mitades. El Impuesto de Sellos se paga por mitades entre comprador y vendedor.
Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando
El Impuesto de Sellos es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque lo regula el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires. Ningún municipio de la zona cobra un Impuesto de Sellos propio ni modifica la alícuota o la exención.
| Partido | Impuesto de Sellos de la escritura | Quién lo recauda | Qué se tramita en el municipio |
|---|---|---|---|
| San Isidro | 2%, por mitades | ARBA, a través del escribano | Libre deuda de tasas ante la Municipalidad de San Isidro |
| Vicente López | 2%, por mitades | ARBA, a través del escribano | Libre deuda de tasas ante la Municipalidad de Vicente López |
| San Fernando | 2%, por mitades | ARBA, a través del escribano | Libre deuda de tasas ante la Municipalidad de San Fernando |
El certificado municipal de libre deuda no forma parte del Impuesto de Sellos: acredita que el inmueble no debe tasas municipales. Cada municipio emite el suyo, y el escribano lo pide junto con los certificados provinciales.
La valuación fiscal, que define la base imponible y el acceso a la exención, también es provincial. Rige igual para una casa en Beccar, un departamento en Florida o un lote en Victoria.
Errores frecuentes al calcular el Impuesto de Sellos
- Creer que lo paga solo el comprador. Las dos partes son contribuyentes, y por costumbre cada una afronta la mitad.
- Calcular siempre sobre el precio. Si la valuación fiscal al acto es mayor que el precio, la base es la valuación fiscal al acto.
- Dar por segura la exención por ser primera vivienda. El tope se compara con la valuación fiscal, y el criterio fiscal exige que sea el único inmueble del comprador.
- Confundir una parte exenta con una escritura exenta. En el primer caso la otra parte paga su 1%; en el segundo no se liquida ninguna mitad.
- No informar el Impuesto de Sellos pagado por el boleto. Sin la constancia del escribano en la escritura, ese pago no se computa a cuenta.
Glosario
- Impuesto de Sellos: impuesto provincial que grava los actos y contratos onerosos formalizados en instrumentos públicos o privados.
- Valuación fiscal al acto: avalúo fiscal del inmueble ajustado por el coeficiente corrector de la Ley Impositiva.
- Ley Impositiva: ley provincial que fija cada año las alícuotas y los topes en moneda de los impuestos bonaerenses.
- Agente de recaudación: quien debe cobrar un impuesto ajeno e ingresarlo al fisco. En la escritura, ese rol lo cumple el escribano.
- Responsabilidad solidaria: regla por la que el fisco puede exigir el total del Impuesto de Sellos a cualquiera de los intervinientes.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los Sellos de la escritura de una casa en Martínez?
En Martínez, partido de San Isidro, el Impuesto de Sellos de la escritura lo pagan el comprador y el vendedor, por mitades. La regla vale para toda la Provincia de Buenos Aires: 2% del monto, 1% cada parte.
¿El Impuesto de Sellos es distinto en Olivos que en Victoria?
No. El Impuesto de Sellos es igual en Olivos, partido de Vicente López, que en Victoria, partido de San Fernando. Lo regula el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires y ningún municipio lo modifica.
¿Se puede pactar que el comprador pague todo el Impuesto de Sellos?
Sí. Comprador y vendedor pueden acordar un reparto distinto de las mitades, y ese acuerdo vale entre ellos. Frente a la Provincia de Buenos Aires, los dos siguen siendo responsables solidarios por el total, según el artículo 292 del Código Fiscal.
¿Quién ingresa el Impuesto de Sellos a la Provincia?
En una escritura, el Impuesto de Sellos lo ingresa el escribano, que lo recibe de las partes al firmar. El artículo 294 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires designa a los escribanos agentes de recaudación.
¿Una escritura firmada en la Ciudad de Buenos Aires paga Sellos de la Provincia?
Sí, cuando el inmueble está en la Provincia de Buenos Aires. El artículo 253 del Código Fiscal grava los actos otorgados fuera de la provincia si los bienes están radicados en territorio provincial.
¿La exención por vivienda única se pierde si después cambia el destino?
Sí. El artículo 297 inciso 29 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires prevé que el beneficio decae si se desafecta el destino de vivienda. En ese caso renace la obligación del adquirente de pagar el Impuesto de Sellos. Qué hechos configuran la desafectación lo define el escribano interviniente.
¿Qué pasa si compran dos personas y solo una cumple los requisitos de vivienda única?
Una circular del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires admite aplicar la exención en forma separada. La operación se declara como dos compraventas de partes indivisas: una exenta del Impuesto de Sellos y otra gravada.
¿La hipoteca paga Impuesto de Sellos?
Sí. En la Provincia de Buenos Aires, la hipoteca es un acto distinto de la compraventa y tiene su propia alícuota del Impuesto de Sellos. El artículo 297 inciso 28 del Código Fiscal la exime cuando financia la vivienda única y no supera el monto de la Ley Impositiva.
En resumen
- En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos de una escritura de compraventa es 2% del monto y se paga por mitades entre comprador y vendedor.
- La escritura de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta del Impuesto de Sellos si su valuación fiscal no supera el tope de la Ley Impositiva.
- La exención por vivienda única alcanza a la escritura completa: tampoco se liquida la mitad del vendedor.
- El boleto de compraventa paga 12 por mil de Impuesto de Sellos, y ese pago se computa a cuenta de la escritura.
- El Impuesto de Sellos es provincial y rige igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
Fuentes normativas
- Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, título del Impuesto de Sellos: artículos 251, 253, 257, 263 (texto según Ley 15.558), 268, 291 a 294, 296 y 297.
- Artículo 297 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires: exenciones, incisos 28 y 29.
- Ley Impositiva de la Provincia de Buenos Aires: alícuotas y topes de las exenciones.
- Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, tablas de actos notariales y tabla de montos y alícuotas.
- Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), instructivo de declaración jurada del Impuesto de Sellos.
- Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1138: tributos a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.
Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.
Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro