¿Cómo se calcula la TIR de una inversión en pozo?

La TIR (Tasa Interna de Retorno) es la tasa que hace que el VAN (Valor Actual Neto) de todos los flujos de caja del proyecto sea igual a cero. Para calcularla: (1) identificar todos los desembolsos durante la construcción (cuotas en pesos o dólares), (2) estimar el valor de venta al momento de la entrega, (3) calcular la TIR con los flujos resultantes. Un proyecto en pozo bien analizado en Zona Norte puede ofrecer TIR anuales del 12% al 18% en dólares.

El factor crítico que muchos inversores ignoran: el ajuste de las cuotas durante la obra. Los proyectos en pesos ajustan por CAC (Cámara Argentina de la Construcción) o índice similar. El tipo de cambio al momento de cada pago impacta directamente en el costo real en dólares.

¿Cuándo conviene comprar en pozo vs. terminado en Zona Norte?

En pozo conviene cuando: la diferencia de precio entre pozo y terminado supera el 20-25%, la desarrolladora tiene historial de entrega en tiempo y forma, el proyecto está en una zona con demanda sostenida, y el inversor tiene horizonte de 2-4 años sin necesitar el capital. Terminado conviene cuando: se necesita el inmueble o la renta de forma inmediata, el inversor prefiere liquidez y certeza, o la diferencia de precio no justifica el riesgo y el plazo.

En San Isidro y Zona Norte, los proyectos en pozo de desarrolladoras con trayectoria han tenido en general resultados positivos en los últimos 3 años. Pero la selección del proyecto y de la desarrolladora es crítica.

¿Cuáles son los riesgos de comprar en pozo en Argentina?

Los principales riesgos: (1) demoras en la entrega (retrasos de 6-24 meses son frecuentes), (2) ajuste de costos mayor al estimado (inflación de la construcción), (3) dificultades financieras de la desarrolladora, (4) cambios en el mercado que afecten el precio de venta al terminar. Mitigantes: revisar los antecedentes de la desarrolladora, analizar el fideicomiso o garantías del proyecto, y calcular escenarios pesimistas.

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