Análisis Comparativo de Mercado (ACM): Cómo se Tasa una Propiedad en Zona Norte
Análisis Comparativo de Mercado (ACM): Cómo se Tasa una Propiedad en Zona Norte
El Análisis Comparativo de Mercado (ACM) es el método técnico para determinar el valor real de una propiedad. Cómo funciona, qué datos usa y por qué es superior a cualquier tasador online en el mercado de Zona Norte.
El Análisis Comparativo de Mercado (ACM) es el método técnico para determinar el valor real de una propiedad. Cómo funciona, qué datos usa y por qué es superior a cualquier tasador online en el mercado de Zona Norte.
El ACM usa exclusivamente precios de cierre (escrituras) del mismo microbarrio en los últimos 6 meses, no precios de publicación. En Zona Norte, la diferencia entre precio de publicación y precio de cierre efectivo es del 8% al 15%. Usar precios de portales en un ACM es un error que sobrestima sistemáticamente el valor e induce al propietario a publicar con un precio que el mercado no valida.
Fuente: Calpar Propiedades · Colegio de Escribanos PBA · escrituras Partido San Isidro 2025¿Qué es el Análisis Comparativo de Mercado (ACM)?
El ACM es el método estándar de la industria inmobiliaria para determinar el valor de mercado de una propiedad. Consiste en identificar propiedades similares que se vendieron recientemente en el mismo microbarrio, analizar sus características (superficie, tipo, estado, equipamiento) y ajustar el precio base por las diferencias con la propiedad a tasar.
La clave es que el ACM usa precios de cierre reales — escrituras efectivamente firmadas — no precios de publicación. Esta distinción es fundamental: los precios de portales reflejan expectativas del vendedor, no lo que el mercado está dispuesto a pagar.
¿Cómo se seleccionan los comparables en un ACM para Zona Norte?
Los comparables deben cumplir cuatro criterios: (1) mismo microbarrio o barrio comparable con distancia máxima de 500-800 metros; (2) misma tipología (casa con jardín vs. departamento, etc.); (3) superficie similar (no más de ±20% de diferencia en m²); (4) vendidos en los últimos 6 meses (el mercado cambia).
En Zona Norte, donde el mercado tiene sub-segmentos muy diferenciados, seleccionar comparables de otro barrio o de hace más de 12 meses puede introducir errores significativos en la tasación. El conocimiento hiperlocal es insustituible.
¿Por qué los tasadores online se equivocan en Zona Norte?
Los algoritmos de valuación automática (Zonaprop, Properati) usan precios de publicación como base, no escrituras. Además, no pueden capturar variables cualitativas críticas en Zona Norte: garita de seguridad, orientación del lote, calidad del frente de cuadra, potencial constructivo por FOT, o si el edificio de al lado está en mal estado.
Preguntas frecuentes
¿Tiene una propiedad en Zona Norte?
Marcos Calparsoro · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro · Martillero y Corredor Público
