Terrenos en Venta en Zona Norte: Guía de FOT, FOS y Normativas 2026
Terrenos en Venta en Zona Norte: Guía de FOT, FOS y Normativas 2026
Guía técnica para comprar terrenos en San Isidro y Zona Norte. FOT, FOS, retiro municipal y potencial constructivo según el Código Urbanístico 2022. Qué mirar antes de comprar un lote.
Guía técnica para comprar terrenos en San Isidro y Zona Norte. FOT, FOS, retiro municipal y potencial constructivo según el Código Urbanístico 2022. Qué mirar antes de comprar un lote.
El Código Urbanístico de San Isidro 2022 establece un FOT promedio de 0,8 a 1,2 en zonas residenciales. Eso significa que en un lote de 600 m², se pueden construir entre 480 y 720 m² cubiertos distribuidos en las plantas permitidas. El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) limita la superficie cubierta en planta baja al 50-60% del lote. Estos parámetros definen el potencial constructivo real de cada lote.
Fuente: Código Urbanístico San Isidro 2022 · Municipalidad de San Isidro¿Qué es el FOT y el FOS en San Isidro?
El FOT (Factor de Ocupación Total) determina cuántos metros cuadrados totales se pueden construir sobre el lote. Un FOT de 1,0 en un lote de 600 m² permite 600 m² de construcción total, distribuidos en todas las plantas. El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) limita la huella en planta baja: un FOS de 0,6 en ese mismo lote permite 360 m² de construcción en PB.
Estos dos parámetros, junto con la altura máxima permitida y los retiros obligatorios, definen el sobre constructivo de cada lote. Conocerlos antes de comprar un terreno es esencial para calcular el potencial de inversión.
¿Cómo calculo el potencial constructivo de un lote en Zona Norte?
La fórmula básica: superficie del lote × FOT = metros cuadrados construibles totales. Pero hay que descontar los retiros obligatorios (frente, fondo y laterales) que reducen el FOS real. En San Isidro, el retiro de frente suele ser de 3 metros y el lateral de 1 a 1,5 metros dependiendo de la zona.
Una tasación técnica del terreno que incluya el análisis de potencial constructivo es el primer paso antes de cualquier compra de lote para desarrollar.
¿Cuánto vale un terreno en Zona Norte en 2026?
Los lotes en zonas consolidadas de San Isidro oscilan entre USD 900 y USD 1.800/m² de terreno. En Beccar, entre USD 1.000 y USD 1.600/m². Los lotes en zonas con menor servicios o acceso (Villa Adelina, Boulogne) pueden estar entre USD 400 y USD 800/m². El valor de un terreno depende críticamente del FOT permitido: un lote con mayor FOT construible vale proporcionalmente más.
Preguntas frecuentes
¿Tiene una propiedad en Zona Norte?
Marcos Calparsoro · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro · Martillero y Corredor Público
