Es el conjunto total del negocio: muebles + stock + nombre + clientela + habilitacion + contrato de alquiler + presencia digital + valor llave. Es lo que se compra y vende en la operacion completa.

Es unicamente el componente intangible que representa la expectativa de rentabilidad futura superior a la normal. Es la prima que paga el comprador por no empezar de cero. Puede ser positiva, nula o incluso negativa si el negocio no es rentable.

• Ubicacion en avenida principal o zona de alto transito
• Antiguedad superior a 5 anos con clientela fidelizada
• Contrato de alquiler con precio por debajo del mercado
• Habilitaciones dificiles de obtener (farmacia, bromatologia, etc.)
• Marca con presencia en redes sociales y resenas positivas
• Franquicia o convenio de proveedor exclusivo
• Personal capacitado y con continuidad asegurada
• Facturacion creciente en los ultimos 12 meses
• Inmueble propio incluido en la operacion
• Proximidad a polo gastronimico, comercial o de servicios

• Alquiler con precio elevado o contrato proximo a vencer
• Dependencia total del dueno (negocio que no funciona sin el)
• Equipamiento obsoleto con alta necesidad de inversion inmediata
• Historial de facturacion decreciente
• Deudas impositivas, laborales o con proveedores
• Habilitacion vencida o en proceso de renovacion
• Ubicacion en zona de baja circulacion o en proceso de deterioro
• Alta concentracion en pocos clientes
• Competencia nueva o fuerte a pocos metros
• Rubro en declinacion estructural (imprentas, locutorios, videoclubes)

• Declaraciones de IVA ultimos 24-36 meses
• Declaracion de Ganancias ultimos 3 ejercicios
• Declaracion de Ingresos Brutos
• Contrato de alquiler vigente
• Habilitacion municipal (ultimo pago)
• Inventario de activos fijos con antiguedad
• Nomina de empleados y cargas laborales
• Contratos con proveedores principales
• Extractos bancarios ultimos 6 meses (opcional)
• Resena Google (capturas de pantalla)

• DNI vendedor y comprador
• CUIT/CUIL de ambas partes
• Nomina de acreedores firmada (art. 3 Ley 11.867)
• Constancia de libre deuda AFIP/ANSES
• Certificado ARBA libre deuda inmobiliario
• Libre deuda Ingresos Brutos provincial
• Certificado de inhibiciones (Registro Propiedad)
• Asentimiento conyugal si corresponde
• Inventario valorizado firmado por CPN
• Constancia de baja de IIBB del vendedor

Un informe de tasacion firmado por un martillero matriculado tiene validez como documento profesional ante bancos, juzgados, herencias, divisiones societarias y cualquier proceso donde se necesite acreditar el valor del negocio.

Un martillero que opera habitualmente en San Isidro, Vicente Lopez y San Fernando conoce precios de cierre reales (no de publicacion), la liquidez de cada rubro y las tendencias del mercado que no estan en ningun portal.

El martillero responde patrimonialmente por su trabajo. Su matricula puede ser sancionada si comete irregularidades. Eso genera incentivos reales para actuar con diligencia y honestidad en la operacion.

Un martillero con presencia en el mercado tiene acceso a una red de compradores que buscan activamente fondos de comercio en GBA Norte, lo que puede acelerar significativamente la venta del negocio al precio correcto.

Es el proceso tecnico por el cual un profesional habilitado determina el valor economico de un negocio en marcha, considerando sus activos tangibles (mobiliario, stock, maquinaria), sus intangibles (marca, clientela, habilitaciones) y su capacidad de generar ganancias futuras expresada en el valor llave.

El costo varia segun la complejidad del negocio y el tipo de informe requerido. Para conocer el valor exacto segun el tipo y tamano de su negocio, le recomendamos contactar directamente a Calpar Propiedades para obtener un presupuesto personalizado.

Entre 5 y 10 dias habiles desde la visita inicial hasta la entrega del informe escrito definitivo. El plazo depende principalmente de la disponibilidad de documentacion contable por parte del vendedor y de la complejidad del negocio.

No es legalmente obligatorio, pero es altamente recomendable. Sin tasacion tecnica, el vendedor generalmente pone un precio subjetivo que puede estar muy por debajo del valor real del negocio, perdiendo dinero, o tan por encima que el negocio directamente no se vende.

Para una primera aproximacion alcanza con las declaraciones de IVA de los ultimos 12 meses y el contrato de alquiler. Para el informe completo se necesita la documentacion completa detallada en la seccion 10 de esta guia.

Si. Un negocio que no es rentable puede tener un valor llave nulo o negativo, pero aun puede tener valor en sus activos tangibles (mobiliario, maquinaria, stock) o en intangibles como la habilitacion, la ubicacion o la marca. La tasacion lo determina con precision.

Se toma la facturacion real del negocio y se restan todos los costos reales: alquiler, expensas, servicios, sueldos, cargas sociales, costo de mercaderia, impuestos y cualquier gasto fijo o variable del negocio. El resultado es la ganancia mensual neta que le queda efectivamente al dueno.

En Argentina, la metodologia profesional normaliza los datos contables ajustando por inflacion o directamente trabajando en dolares o valores relativos cuando la variacion de precios distorsiona el analisis. El tasador debe especificar en el informe en que moneda y con que criterio de ajuste expreso los valores.

En la practica profesional se recomienda considerar el informe vigente durante 90 a 120 dias desde su emision. En contextos de alta variacion de precios o cambios en el negocio, es conveniente actualizarlo antes de cerrar la operacion.

Un negocio con menos de 12 meses de operacion tiene poca historia para proyectar, por lo que el valor llave es muy bajo o nulo. En esos casos la tasacion se enfoca principalmente en el valor de los activos tangibles y el potencial de la ubicacion y habilitacion.

Depende del rubro, la facturacion, la ubicacion y la rentabilidad. En terminos generales, en las zonas comerciales principales de San Isidro los negocios rentables tienen valores llave equivalentes a 18-30 meses de ganancia neta mensual. Una tasacion profesional es el unico camino para un numero preciso.

En GBA Norte la brecha entre precio pedido y precio de cierre en fondos de comercio suele ser del 10% al 25% segun el rubro y el tiempo en el mercado. Los negocios con tasacion tecnica previa tienden a cerrar con menor descuento porque el precio pedido ya esta mejor fundado.

Generalmente si. El precio del fondo de comercio suele incluir la llave y los activos fijos (mobiliario, maquinaria, instalaciones), mientras que el stock de mercaderias se valua por separado al costo o al valor de reposicion y se inventaria al momento del traspaso.

Depende del acuerdo entre las partes. Los negocios de mayor valor (farmacias, gimnasios, restoranes con valor superior a USD 50.000) generalmente se pactan en dolares, igual que las propiedades inmobiliarias. Los negocios mas pequenos pueden pactarse en pesos ajustados por alguna variable o directamente en dolares al tipo de cambio acordado.

La facturacion no declarada no puede usarse como base oficial en un informe de tasacion. El tasador solo puede trabajar con informacion verificable. Sin embargo, al momento de la negociacion privada entre partes, el comprador puede ser informado de la facturacion real con la responsabilidad que eso implica para el vendedor.

Depende. Si el local propio se vende junto con el negocio, suma el valor del inmueble al precio total. Si el negocio tiene alquiler con condiciones favorables (precio bajo, contrato largo, opcion de renovacion), ese contrato en si mismo puede ser un activo valioso que agrega valor al fondo de comercio.

No necesariamente. Una franquicia tiene la ventaja del reconocimiento de marca pero impone royalties, condiciones operativas y no siempre el contrato de franquicia es transferible. Un negocio independiente bien posicionado y con clientela propia puede valer mas que una franquicia mediocre.

El tasador normaliza los datos de ejercicios anormales. Si el negocio tuvo caida de ventas por cierre de pandemia o por una crisis economica puntual pero el historial anterior y posterior muestran solidez, ese periodo se excluye o pondera con menor peso en el calculo de la ganancia base.

Si, especialmente en rubros donde la presencia digital es determinante para la captacion de clientes (gastronomia, estetica, indumentaria). Una cuenta con 10.000 seguidores reales, buenas resenas en Google y posicionamiento en plataformas como Google Maps puede representar un activo intangible valorable de manera concreta.

El informe de tasacion es una opinion tecnica fundada. Usted es libre de no compartirla y de buscar una segunda opinion profesional. Lo importante es que el precio final que decida pedir tenga sustento objetivo para ser negociado con credibilidad ante potenciales compradores.

La transferencia no es oponible a los acreedores del vendedor. Eso significa que si el vendedor tenia deudas, sus acreedores pueden atacar el negocio en manos del comprador para cobrar. El comprador queda expuesto a recibir reclamos sobre un negocio que ya adquirio y pago.

Son 10 dias habiles contados desde la ultima publicacion de edictos, durante los cuales cualquier acreedor del negocio puede notificar al vendedor y al comprador su credito para que sea tenido en cuenta en la operacion. Superado ese plazo sin oposiciones, puede firmarse el contrato de compraventa.

No es obligatorio por escritura publica en todos los casos. El contrato puede ser un instrumento privado con firmas certificadas ante escribano. Sin embargo, para negocios de valor importante o cuando el local es propio, la escritura publica otorga mayor seguridad juridica a ambas partes.

Tecnicamente si, pero la deuda con AFIP aparecera en los certificados de libre deuda que exige la Ley 11.867. El comprador informado la considerara para negociar el precio o exigira que sea saldada antes del cierre, o que parte del precio de venta quede retenido hasta su regularizacion.

Una inhibicion general de bienes es una medida cautelar judicial que impide al deudor vender o gravar sus bienes. Si el vendedor esta inhibido, no puede transferir el fondo de comercio hasta que la inhibicion sea levantada por el juez que la ordeno. El certificado de inhibiciones del Registro de la Propiedad lo verifica.

No. Legalmente el contrato de alquiler no se transfiere de manera automatica. El nuevo dueno del negocio debe obtener del propietario del local su autorizacion para hacerse parte del contrato o firmar uno nuevo. Es un punto critico a resolver antes de cerrar la venta.

La Ley de Contrato de Trabajo establece que la transferencia de un negocio no interrumpe la relacion laboral. El comprador toma a su cargo a los empleados conservando su antiguedad. Si el comprador no quiere continuarlos, deben ser liquidados por el vendedor antes del traspaso. Es uno de los aspectos mas sensibles de la operacion.

Depende del municipio y del tipo de habilitacion. En general las habilitaciones comerciales basicas son transferibles mediante un tramite ante la municipalidad correspondiente (San Isidro, Vicente Lopez o San Fernando). Habilitaciones especificas como bromatologia, ANMAT o espectaculos publicos requieren nueva solicitud por parte del comprador.

El proceso completo bajo la Ley 11.867 tarda entre 30 y 60 dias habiles contados desde la publicacion de edictos. Esto incluye: publicacion de edictos (5 dias), plazo de oposicion (10 dias habiles), obtencion de certificados fiscales (variable, entre 10 y 20 dias), firma del contrato y tramite de inscripcion.

Si. Es practica habitual firmar un boleto de reserva o de intencion de compraventa antes de iniciar el proceso legal, con una seña que queda en deposito. Este boleto fija el precio y las condiciones mientras se tramita la documentacion necesaria. El boleto definitivo se firma una vez cumplidas todas las formalidades de la Ley 11.867.

Las farmacias tienen una metodologia especifica porque requieren matricula de farmaceutico director, habilitacion ANMAT y provincial que no es libremente transferible. El valor de una farmacia combina el valor llave (alto, por la barrera de entrada), el stock de remedios valorado al costo, el mobiliario y los acuerdos con obras sociales y mutuales.

Un restoran se valua principalmente por su ganancia mensual neta aplicando un ratio de 18 a 24 meses. Se suman los activos de cocina y salon, el stock de bebidas y el valor de la habilitacion para expendio de alcohol. La ubicacion (en avenida, en callecita gastronomica, cerca de una plaza) impacta con una prima o descuento sobre el valor base.

El kiosco es uno de los negocios mas tasados en GBA Norte. Se aplica el multiplicador de ganancia mensual neta con un ratio de 18 a 22 meses. El stock se valua aparte. La ubicacion es el factor mas importante: un kiosco en una esquina escolar o en una avenida puede valer 3 o 4 veces mas que uno similar en una calle secundaria con poco transito.

Las peluquerias tienen alta dependencia del profesional principal. El ratio de recupero es menor (12 a 18 meses) porque parte de la clientela puede seguir al estilista si cambia de local. Se pondera si el negocio tiene multiples profesionales, si hay sistema de turnos online que preserve la cartera de clientes y si la marca tiene identidad propia independiente del dueno.

Las lavanderias self service son uno de los rubros con mayor crecimiento en zona norte por la alta densidad de departamentos sin espacio para lavadero. Se valuan con un ratio de 24 a 30 meses sobre la ganancia neta mensual. Las maquinas (lavarropas y secarropas industriales) se valuan a valor de reposicion con descuento. La antiguedad y el estado de las maquinas impactan significativamente.

Para un gimnasio se analiza la cartera de socios activos, la tasa de retencion y el contrato de alquiler. Los equipos se valuan a valor de reposicion. El ratio de 18 a 24 meses se aplica sobre la ganancia neta. En zona norte, donde el nivel socioeconomico favorece el gasto en salud y bienestar, los valores son sistematicamente mas altos que en otras zonas del GBA.

La ferreteria tiene un componente de stock muy relevante (herramientas, materiales de construccion, accesorios) que se valua por separado al costo. El valor llave se calcula con un ratio de 18 a 24 meses. Un factor critico es si el negocio tiene cuenta corriente con clientes constructoras y remiseras, ya que esa relacion comercial agrega valor significativo.

Si. Las panaderias tienen un activo tangible muy importante en los hornos y equipos de elaboracion que se valuan al costo de reposicion. El valor llave se calcula sobre la ganancia neta, considerando si el negocio tiene produccion propia o revende productos industriales, y si cuenta con habilitacion municipal vigente y habilitacion SENASA si corresponde.

En San Fernando, la ubicacion sobre Avenida del Libertador o en el polo comercial del centro tiene una prima relevante. Los negocios vinculados al delta y la nautica tienen un perfil seasonal que el tasador debe ponderar. Victoria y Virreyes tienen valores algo mas bajos por menor densidad de circulacion, aunque la demanda de servicios cotidianos es estable por ser zonas residenciales consolidadas.

La indumentaria es un rubro con alta dependencia de la marca y el posicionamiento. En Olivos y Martinez, donde el cliente tiene alto poder adquisitivo, un local de ropa con marca propia reconocida puede tener valor llave significativo. Si la marca no es reconocida y la facturacion depende exclusivamente de la ubicacion, el ratio es menor y el comprador paga principalmente por la posicion en el corredor comercial.

El martillero realiza la tasacion, asesora en la estrategia de precio, publica el negocio en los portales y su red de contactos, filtra y califica a los interesados, organiza las visitas, conduce la negociacion entre partes, coordina el cumplimiento de la Ley 11.867 y el acompanamiento en la firma del contrato y la transferencia de habilitaciones.

La comision del martillero por la intermediacion en la compraventa de un fondo de comercio se rige por el arancel del colegio profesional correspondiente. En la jurisdiccion del CMCPSI el porcentaje es del 3% sobre el precio de venta para el vendedor y 3% para el comprador (o la modalidad pactada entre las partes). Para conocer el arancel exacto vigente, consulte directamente con Calpar Propiedades.

Es el contrato por el cual el vendedor autoriza exclusivamente a una inmobiliaria o martillero para comercializar el negocio durante un plazo determinado. El mandato exclusivo permite al martillero invertir mas en la difusion y genera mayor compromiso de ambas partes para lograr la venta al mejor precio en el menor tiempo.

Si, es la modalidad habitual. El martillero actua como intermediario imparcial cuyo objetivo es facilitar el acuerdo entre las partes. Cobra comision de ambas partes segun arancel del colegio. Esta doble representacion esta expresamente contemplada en la normativa de la actividad.

El martillero analiza y trabaja con la informacion que le provee el vendedor pero no certifica ni audita los estados contables: eso es responsabilidad de un contador publico. Si el comprador desea una auditoria formal, puede solicitar que un contador de su confianza verifique la documentacion antes del cierre de la operacion.

El contrato de compraventa debe incluir clausulas de garantia del vendedor sobre la informacion declarada. Si el vendedor proveyio datos falsos, el comprador tiene acciones de rescision o reduccion de precio por vicios ocultos. El martillero no es responsable por la veracidad de la informacion suministrada por el vendedor, salvo que hubiera tenido conocimiento de los vicios y los hubiera ocultado.

Si. El informe de tasacion de un fondo de comercio puede usarse como documento de valuacion en procesos sucesorios para determinar el valor del activo a distribuir entre los herederos. En ese caso el informe debe estar firmado por un profesional matriculado y puede ser requerido por el juez del sucesorio.

Si. En un proceso de divorcio donde uno de los bienes gananciales es un negocio, la tasacion profesional del fondo de comercio es necesaria para establecer el valor a compensar o dividir. El juzgado puede aceptar un informe de parte o designar un perito oficial segun el tipo de proceso.

Si, aunque en Argentina la mayoria de los bancos prefieren garantias hipotecarias o prendarias sobre bienes registrables antes que sobre fondos de comercio. Para lineas de credito PyME, algunos bancos aceptan informes de valuacion de negocio como documentacion complementaria del legajo.

Casi siempre vender es mejor que cerrar, incluso si el negocio no anda bien. Al cerrar, el dueno recupera solo el valor de liquidacion de los muebles y el stock. Al vender el fondo de comercio, aunque sea a bajo precio, agrega el valor de la habilitacion, la ubicacion y la posibilidad de que alguien quiera continuar en ese rubro en ese local. La tasacion permite cuantificar exactamente cuanto puede obtenerse por cada via.

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Hable con Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Publico · Mat. 7296 CMCPSI. Especializados en tasaciones de fondos de comercio en San Isidro, Vicente Lopez y San Fernando. Informe tecnico, metodologia profesional y presencia activa en el mercado de GBA Norte.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Publico Mat. 7296 CMCPSI · calparpropiedades.com.ar · 11 3229-7000