¿Cómo se calcula el valor de una escritura?

Guía de gastos de escrituración / Cuánto cuesta

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Regla del mayor valor: cada rubro porcentual de la escritura se calcula sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal. La fijan cuatro normas de la Provincia de Buenos Aires.
• Precio declarado: es el valor escriturado. Lo fijan el comprador y el vendedor.
• Valuación fiscal: la determina la Provincia de Buenos Aires según la Ley 10.707 de Catastro Territorial. La informa la agencia de recaudación provincial (ARBA).
• Coeficiente corrector: ajusta la valuación fiscal para el Impuesto de Sellos y la tasa registral. Lo fija la Ley Impositiva provincial de cada ejercicio.
• Valor inmobiliario de referencia: lo había previsto la Ley 10.707. La Ley 15.558 derogó el capítulo que lo regulaba y lo quitó del artículo 263 del Código Fiscal.
• Dónde se consulta: en el sitio de ARBA, con el número de partido y el de partida.
• Dónde rige: en toda la Provincia de Buenos Aires. Ningún municipio fija la base de cálculo de una escritura.

Qué base de cálculo usa cada rubro de la escritura

En la Provincia de Buenos Aires, cada rubro de una escritura de compraventa tiene su base de cálculo definida en una norma distinta. Las cuatro normas coinciden en la regla: se compara el precio con la valuación fiscal y se toma el mayor.

La tabla de actos notariales del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires resume la base de la compraventa como precio o valuación fiscal al acto. Esa fórmula figura para el honorario, el aporte notarial y el Impuesto de Sellos.

Las alícuotas y el coeficiente corrector los actualiza la Provincia por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Cómo se calcula el valor de las escrituras?

En la Provincia de Buenos Aires, el valor de una escritura se calcula en dos pasos. Primero se define la base, que es el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal, y después se aplica cada porcentaje sobre esa base.

El costo de una escritura es la suma de cuatro rubros que se aplican sobre la misma base:

• Honorario notarial: la referencia legal es 2% del monto del acto, como se explica en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.
• Aporte notarial: 4 por mil del monto a cargo de las partes, según la Ley 6983.
• Impuesto de Sellos: 2% del monto en la alícuota general, por mitades entre comprador y vendedor. El detalle está en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
• Tasa registral: 2 por mil del monto, según la Ley 10.295. Se explica en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

En la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta en total alrededor de 4% de la base, más los certificados. El desglose rubro por rubro está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

¿Qué es el valor escriturado?

El valor escriturado es el precio de la compraventa que el comprador y el vendedor declaran en la escritura pública. También se lo llama valor de escrituración.

El valor escriturado lo fijan las partes y no un organismo. Aparece primero en la reserva y en el boleto de compraventa, y queda asentado en la escritura.

El valor escriturado no es la valuación fiscal, que es un valor tributario asignado por la Provincia de Buenos Aires. Tampoco es el precio de publicación ni una tasación comercial, que son estimaciones previas al acuerdo. El valor escriturado funciona como base de la escritura solo cuando supera a la valuación fiscal ajustada.

¿Qué es la valuación fiscal y qué es el valor inmobiliario de referencia?

En la Provincia de Buenos Aires, la valuación fiscal es el valor que el catastro provincial asigna a cada parcela con fines tributarios. El valor inmobiliario de referencia fue un valor de mercado previsto por la Ley 10.707, que la Ley 15.558 dejó sin efecto.

La Ley 10.707 de Catastro Territorial explica cómo se forma la valuación fiscal. El artículo 53 define la valuación parcelaria como el conjunto de operaciones de justiprecio de las parcelas a los efectos tributarios. El artículo 54 indica qué se valúa: el suelo, su uso, las edificaciones, las obras accesorias, las instalaciones y las demás mejoras. El artículo 56 establece que la valuación fiscal básica es la suma del valor del suelo y el de las accesiones.

La valuación fiscal básica no se revisa todos los años: el artículo 78 de la Ley 10.707 ordena asignar valores básicos por lo menos una vez cada diez años. Entre una valuación general y la siguiente, el artículo 79 prevé coeficientes de actualización que recoge la Ley Impositiva.

El valor inmobiliario de referencia tuvo otro recorrido. La Ley 13.930 incorporó a la Ley 10.707 el capítulo IV bis, que facultaba a la autoridad catastral a establecer ese valor para cada inmueble. Según ese capítulo, el valor inmobiliario de referencia debía reflejar el valor económico por metro cuadrado en el mercado comercial.

Sucesivas leyes impositivas suspendieron la aplicación del valor inmobiliario de referencia en distintos ejercicios fiscales. La Ley 15.558 derogó el capítulo IV bis de la Ley 10.707 y sustituyó el artículo 263 del Código Fiscal. El texto vigente compara solo dos valores: el precio de venta y la valuación fiscal ajustada.

Por eso, en la Provincia de Buenos Aires, la regla del mayor valor se aplica entre dos valores y no entre tres. Las guías que todavía hablan de tres valores describen el texto anterior del Código Fiscal. El escribano interviniente aplica la norma vigente a la fecha de cada escritura.

¿Qué es el coeficiente corrector y qué es la valuación fiscal al acto?

En la Provincia de Buenos Aires, el coeficiente corrector es un número que fija la Ley Impositiva para ajustar la valuación fiscal de los inmuebles. La valuación fiscal al acto es el resultado de ese ajuste a la fecha de la escritura.

El artículo 263 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires describe el mecanismo para el Impuesto de Sellos. La valuación fiscal se calcula sobre el avalúo fiscal ajustado por el coeficiente corrector, correspondiente a la fecha de la operación. La Ley 10.295 usa la misma valuación ajustada para la tasa registral.

La Ley Impositiva fija un coeficiente corrector para los inmuebles de la planta urbana y otro para la tierra rural libre de mejoras. El número cambia con cada Ley Impositiva, por lo que no se indica acá.

La consecuencia práctica es que el avalúo fiscal no es por sí solo la base de la escritura. A ese avalúo se le aplica el coeficiente corrector, y el resultado se compara con el precio. La tabla de actos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires llama a ese resultado valuación fiscal al acto.

El artículo 3 de la Ley 6925 menciona, para el honorario, la valuación fiscal para el pago del impuesto inmobiliario. La tabla de actos del Colegio aplica al honorario y al aporte notarial la misma valuación fiscal al acto.

¿Dónde se consulta la valuación fiscal de un inmueble?

La valuación fiscal de un inmueble de la Provincia de Buenos Aires se consulta en el sitio de la agencia de recaudación provincial (ARBA). La consulta se llama Valuaciones y Bases Imponibles y se hace con el número de partido y el número de partida.

Según la guía de trámites de ARBA, esa consulta puede hacerla cualquier persona y no exige acreditar personería. El sistema muestra las valuaciones y las bases imponibles de los últimos años. El número de partida figura en una boleta del impuesto inmobiliario o en la escritura.

• Precio declarado: figura en la reserva, en el boleto y en la escritura.
• Valuación fiscal: figura en la consulta de Valuaciones y Bases Imponibles de ARBA.
• Informe de valuación fiscal: ARBA lo expide por trámite web arancelado, a pedido del titular o de profesionales habilitados.
• Valuación fiscal al acto: la obtiene el escribano con la información catastral que pide a ARBA antes de la escritura.

El artículo 50 de la Ley 10.707 obliga al escribano a requerir a ARBA el certificado catastral antes de otorgar la escritura. La lista completa de certificados está en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.

¿Se puede escriturar por menos del valor real?

En la Provincia de Buenos Aires, declarar en la escritura un precio menor al real no reduce los gastos cuando la valuación fiscal ajustada supera ese precio. En ese caso, el honorario, el aporte notarial, el Impuesto de Sellos y la tasa registral se calculan sobre la valuación fiscal.

La regla del mayor valor funciona como un piso: las normas bonaerenses comparan el precio declarado con la valuación fiscal y aplican los porcentajes sobre el mayor. El escribano liquida el Impuesto de Sellos con esa regla, porque actúa como agente de recaudación de la Provincia.

Cuando el precio real es mayor que la valuación fiscal, la base que fija el artículo 263 del Código Fiscal es el precio de venta. El precio de venta es el que las partes pactaron, y es el que corresponde declarar en la escritura.

El Código Civil y Comercial trata el tema desde la validez del acto. El artículo 333 considera simulación al acto que contiene cláusulas que no son sinceras. El artículo 334 establece que la simulación ilícita o que perjudica a un tercero provoca la nulidad del acto ostensible. Las consecuencias de cada caso concreto las evalúa el escribano interviniente.

Lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires: el VIR de la Ciudad y el valor catastral de otros países

Las respuestas automáticas suelen hablar de un valor fiscal o de escrituración sin aclarar la jurisdicción. Para un inmueble ubicado en San Isidro, Vicente López o San Fernando solo rigen las normas de la Provincia de Buenos Aires.

• Ciudad de Buenos Aires: la administración tributaria porteña (AGIP) determina un Valor Inmobiliario de Referencia, conocido como VIR, para la base del Impuesto de Sellos de la Ciudad. Ese valor no se usa para un inmueble bonaerense.
• Provincia de Buenos Aires: la comparación vigente es entre el precio de venta y la valuación fiscal ajustada por el coeficiente corrector. No hay un VIR que consultar.
• Otros países: expresiones como valor catastral o avalúo catastral pertenecen a regímenes extranjeros y no sirven para estimar una escritura bonaerense.

Caso tipo: el mismo precio con tres valuaciones fiscales distintas

El caso tipo compara tres inmuebles de Zona Norte con el mismo precio y distinta valuación fiscal al acto. Los valores están expresados por cada 100 unidades de precio.

En la casa de Martínez, el comprador afronta alrededor de 4 por cada 100 de precio, más los certificados. En el lote de San Fernando, los mismos porcentajes aplicados sobre 120 dan alrededor de 4,8 por cada 100 de precio. En la última fila, declarar 80 no modifica ningún rubro, porque la base sigue siendo la valuación fiscal al acto de 120.

Cómo calcular la base de una escritura paso a paso

En la Provincia de Buenos Aires, la base de cálculo de una escritura se puede estimar en cinco pasos.

1. Identificar el precio de la operación.
   • Figura en la reserva o en el boleto.
   • Es el valor que se va a declarar en la escritura.
2. Ubicar el partido y la partida del inmueble.
   • Figuran en una boleta del impuesto inmobiliario.
   • También constan en la escritura anterior.
3. Consultar la valuación fiscal en ARBA.
   • Consulta de Valuaciones y Bases Imponibles, en el sitio de la agencia.
   • Se hace con el número de partido y el de partida.
4. Pedir al escribano la valuación fiscal al acto.
   • Resulta de aplicar el coeficiente corrector de la Ley Impositiva vigente.
   • Se calcula a la fecha de la operación.
5. Comparar los dos valores y tomar el mayor.
   • Precio de la operación contra valuación fiscal al acto.
   • El mayor es la base de todos los rubros porcentuales del presupuesto.

En la práctica en Zona Norte

Dos observaciones de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro:

• La base no se conversa; el honorario sí. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.
• Las dos mitades salen de la misma base. El Impuesto de Sellos se paga por mitades entre comprador y vendedor.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

La base de cálculo de una escritura se determina igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando. La valuación fiscal, el coeficiente corrector y las normas que fijan la base de cada rubro son provinciales.

Los trámites municipales no fijan la base de cálculo de la escritura, pero las obras influyen en la valuación fiscal. El artículo 81 de la Ley 10.707 obliga al propietario a denunciar toda modificación de la parcela mediante una declaración jurada de avalúo.

Son dos trámites distintos: el plano de obra se presenta en el municipio y la declaración jurada de avalúo, ante la autoridad catastral provincial. La situación de los planos se explica en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.

Errores frecuentes al calcular el valor de una escritura

• Calcular siempre sobre el precio. Si la valuación fiscal al acto es mayor, los porcentajes se aplican sobre la valuación.
• Tomar el avalúo fiscal sin ajustar como base. La base surge de aplicar el coeficiente corrector sobre ese avalúo.
• Buscar el VIR de un inmueble bonaerense. El VIR que se consulta en línea es de la Ciudad de Buenos Aires.
• Suponer que declarar menos abarata la escritura. Con valuación fiscal al acto mayor que el precio, los gastos no cambian.
• Usar la tasación como base. La norma compara el precio pactado con la valuación fiscal.

Glosario

• Base de cálculo: valor sobre el que se aplican los porcentajes de la escritura. Las normas notariales la llaman monto del acto.
• Valor escriturado: precio de la compraventa declarado por las partes en la escritura.
• Valuación fiscal básica: suma del valor del suelo y el de las accesiones de una parcela, según la Ley 10.707.
• Coeficiente corrector: número que fija la Ley Impositiva de la Provincia de Buenos Aires para ajustar la valuación fiscal.
• Valuación fiscal al acto: valuación fiscal ajustada por el coeficiente corrector a la fecha de la escritura.
• Partida: número que identifica al inmueble ante ARBA dentro de cada partido.

Preguntas frecuentes

¿El valor inmobiliario de referencia sigue vigente en la Provincia de Buenos Aires?

No. La Ley 15.558 derogó el capítulo IV bis de la Ley 10.707, que regulaba el valor inmobiliario de referencia. La misma ley sustituyó el artículo 263 del Código Fiscal, que compara el precio de venta con la valuación fiscal ajustada.

¿Dónde se consulta la valuación fiscal de un departamento en Olivos?

La valuación fiscal de un departamento en Olivos, partido de Vicente López, se consulta en el sitio de ARBA. La consulta de Valuaciones y Bases Imponibles pide el número de partido y el número de partida.

¿La valuación fiscal de una casa en Beccar es el valor de mercado?

No. La valuación fiscal de una casa en Beccar, partido de San Isidro, es un valor tributario que asigna el catastro de la Provincia de Buenos Aires. El valor de mercado se refleja en el precio pactado.

¿Quién fija el coeficiente corrector?

El coeficiente corrector lo fija la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires en la Ley Impositiva de cada ejercicio. El escribano aplica el coeficiente vigente a la fecha de la operación.

¿La base del boleto es la misma que la de la escritura?

Sí. El artículo 263 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires aplica a los boletos de compraventa la misma pauta que a las escrituras. El monto imponible es el precio de venta o la valuación fiscal ajustada, el que sea mayor.

¿En una subasta judicial también se toma el mayor valor?

No para el Impuesto de Sellos. El artículo 263 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires establece que, en las subastas judiciales, la base imponible es el precio de venta.

¿Una casa en Victoria con ampliaciones sin declarar tiene otra valuación?

Puede tenerla. El artículo 81 de la Ley 10.707 obliga a declarar toda modificación de la parcela, y la mejora declarada se incorpora a la valuación fiscal. En una casa en Victoria, partido de San Fernando, la valuación posterior a la declaración puede ser mayor.

¿La tasación de una inmobiliaria se usa para calcular la escritura?

No. La tasación comercial orienta el precio de venta, pero ninguna norma de la Provincia de Buenos Aires la toma como base de la escritura. La base es el precio pactado o la valuación fiscal ajustada, el que sea mayor.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, el valor de una escritura se calcula aplicando cada porcentaje sobre el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal.
• La valuación fiscal que cuenta para la escritura es la ajustada por el coeficiente corrector de la Ley Impositiva.
• El valor inmobiliario de referencia fue derogado en la Provincia de Buenos Aires; el VIR que se consulta en línea es de la Ciudad de Buenos Aires.
• Declarar un precio menor al real no reduce los gastos de la escritura cuando la valuación fiscal ajustada es mayor que ese precio.
• La base de cálculo se determina igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque las normas y la valuación fiscal son provinciales.

Fuentes normativas

• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, Catastro Territorial: artículos 50, 53, 54, 56, 78, 79 y 81.
• Ley 15.558 de la Provincia de Buenos Aires, Ley Impositiva: coeficiente corrector, artículo 263 del Código Fiscal y capítulo IV bis de la Ley 10.707.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, artículo 263: base imponible del Impuesto de Sellos.
• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial: artículo 3.
• Ley 6983 de la Provincia de Buenos Aires, artículo 6 inciso f: aporte notarial.
• Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires, artículo 3: tasa por servicios registrales.
• Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), consulta de Valuaciones y Bases Imponibles.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, tabla de actos notariales.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 333 y 334: simulación.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro