¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?
La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad la paga el comprador, porque es un gasto posterior a la venta, y la tramita el escribano. En la Provincia de Buenos Aires la tasa general es de 2 por mil del monto (Ley 10.295) y rige igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
Guía de gastos de escrituración / Quién paga qué
Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026
Datos clave
- Quién paga: el comprador, salvo pacto en contrario. Lo establece el artículo 1141 del Código Civil y Comercial.
- Cuánto cuesta: como regla general, 2 por mil del monto, es decir 0,2%. Lo fija la Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires.
- Base de cálculo: el mayor valor entre la valuación fiscal ajustada y el valor de la operación. Lo fija la misma Ley 10.295.
- Quién tramita: el escribano que autorizó la escritura. Es un deber del notario según el Decreto-Ley 9020/78 bonaerense.
- Plazo legal de presentación: 45 días desde el otorgamiento de la escritura. Lo fija el artículo 5 de la Ley 17.801.
- Para qué sirve: para que la compra sea oponible a terceros interesados de buena fe. Lo establece el artículo 1893 del Código Civil y Comercial.
- Dónde se inscribe: en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, con sede central en La Plata.
La inscripción de la escritura en la Provincia de Buenos Aires, dato por dato
En la Provincia de Buenos Aires, la inscripción de una escritura de compraventa tiene un costo, un pagador, un responsable y un plazo legal. La tabla reúne cada dato con su norma.
| Aspecto | Regla en la Provincia de Buenos Aires | Norma |
|---|---|---|
| Quién paga | El comprador, salvo pacto en contrario | Código Civil y Comercial, artículo 1141 |
| Tasa general | 2 por mil del monto, equivale a 0,2% | Ley 10.295, artículo 3 |
| Base de cálculo | El mayor valor entre la valuación fiscal ajustada por el coeficiente de la Ley Impositiva y el valor de la operación | Ley 10.295, artículo 3 |
| Vivienda única dentro del tope de la exención de Sellos | Suma fija por inmueble y por acto, en lugar del 2 por mil | Ley 10.295, artículo 3 |
| Quién tramita | El escribano que autorizó la escritura | Decreto-Ley 9020/78, artículo 35 inciso 8; Ley 17.801, artículo 6 |
| Plazo de presentación | 45 días desde el otorgamiento, con efecto a la fecha de la escritura | Ley 17.801, artículo 5; Decreto-Ley 11.643/63, artículo 3 |
| Efecto de inscribir | La adquisición pasa a ser oponible a terceros interesados de buena fe | Código Civil y Comercial, artículo 1893; Ley 17.801, artículo 2 |
| Quién recauda la tasa | El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires | Ley 10.295, artículos 3 y 5 |
La tasa mínima y la suma fija de la Ley 10.295 se expresan en moneda y la Provincia las actualiza por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
¿Quién paga la inscripción de la escritura: el comprador o el vendedor?
La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad la paga el comprador, salvo que las partes acuerden otra cosa. El artículo 1141 del Código Civil y Comercial le asigna los gastos de recibo, los del testimonio y los demás posteriores a la venta. La inscripción ocurre después de la firma y queda entre esos gastos.
El artículo 1138 del Código Civil y Comercial asigna al vendedor los gastos de entrega, el estudio del título y los tributos que gravan la venta. El reparto completo de la operación está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.
El comprador no paga la tasa en una ventanilla del Registro de la Propiedad. La tasa integra el presupuesto de la escribanía, y el escribano la cobra al otorgar la escritura.
¿Cuánto cuesta la inscripción de una escritura y cuánto se paga para registrar una propiedad?
En la Provincia de Buenos Aires, la inscripción de una escritura de compraventa cuesta 2 por mil del monto, es decir 0,2%. Esa tasa por servicios registrales está fijada en el artículo 3 de la Ley 10.295.
La Ley 10.295 ordena calcular el 2 por mil sobre el monto mayor entre dos valores:
- Valuación fiscal ajustada: el avalúo fiscal del inmueble multiplicado por el coeficiente corrector que fija la Ley Impositiva provincial.
- Valor de la operación: el precio que comprador y vendedor declaran en la escritura, o el monto de una cesión que integre la operación documentada.
El criterio del mayor valor entre precio y valuación fiscal se repite en los demás rubros de la escritura. Los valores de cada rubro se comparan en ¿Cómo se calcula el valor de una escritura?.
La Ley 10.295 agrega tres reglas:
- Tasa mínima: el 2 por mil tiene un piso por inmueble y por acto, expresado en moneda.
- Vivienda única, familiar y de ocupación permanente: dentro del tope de la exención del Impuesto de Sellos, la inscripción paga una suma fija y no el 2 por mil.
- Trámite urgente: a la tasa de 2 por mil se le adiciona 1 por mil.
Para la suma fija, la Ley 10.295 remite al tope de la exención del Impuesto de Sellos por vivienda única. Esa exención se explica en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
La tasa de inscripción es el renglón más chico de lo que se paga para registrar una propiedad. En la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta en total alrededor de 4% del monto, más certificados. Con exención de Sellos por vivienda única, el total es de alrededor de 3% más certificados. El desglose está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.
La tasa registral bonaerense no es un honorario ni un impuesto: retribuye un servicio. El artículo 4 de la Ley 10.295 destina 85% de lo recaudado a modernizar el Registro de la Propiedad y organismos vinculados. El 15% restante va al Programa de Escrituración de Vivienda Familiar.
¿Quién hace el trámite de inscripción?
El trámite de inscripción lo hace el escribano que autorizó la escritura, no el comprador ni el vendedor. En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 35 inciso 8 del Decreto-Ley 9020/78 le impone ese deber al notario.
El inciso 8 obliga al notario a tramitar, bajo su sola firma, la inscripción de los actos pasados en su protocolo. El artículo 6 de la Ley 17.801 coincide: la situación registral varía a petición del autorizante del documento o de quien tenga interés. El comprador no necesita presentarse ante el Registro de la Propiedad.
El Registro de la Propiedad no revisa el negocio completo. El artículo 8 de la Ley 17.801 limita su examen a la legalidad de las formas extrínsecas del documento y a lo que surge de los asientos.
¿Para qué sirve inscribir la escritura?
Inscribir la escritura sirve para que la compra del inmueble pueda oponerse a terceros interesados de buena fe. Entre comprador y vendedor, el dominio se adquiere antes, con la escritura y la entrega de la posesión.
El Código Civil y Comercial separa dos planos:
- Entre las partes (artículo 1892): la adquisición de un derecho real por actos entre vivos requiere título y modo suficientes. En la compraventa de un inmueble, el título es la escritura pública y el modo es la tradición, es decir la entrega de la posesión.
- Frente a terceros (artículo 1893): la adquisición no es oponible a terceros interesados y de buena fe mientras no tenga publicidad suficiente. El mismo artículo considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
La inscripción de una escritura de compraventa no crea el dominio: lo publica. El artículo 2 de la Ley 17.801 dice que los documentos se inscriben para su publicidad y oponibilidad a terceros. Decir que sin inscripción el comprador no es dueño es tan inexacto como decir que inscribir no tiene efectos.
La inscripción registral tiene un límite: el artículo 4 de la Ley 17.801 establece que no convalida el título nulo ni subsana sus defectos. Por eso los antecedentes se revisan antes de firmar, con el estudio de títulos.
¿Qué pasa si la escritura no se inscribe en el Registro?
Si la escritura no se inscribe, la compra vale entre comprador y vendedor, pero no es oponible a terceros interesados de buena fe. El Registro de la Propiedad sigue mostrando al vendedor como titular del inmueble.
La falta de inscripción tiene cuatro consecuencias:
- Entre las partes no cambia nada. El artículo 20 de la Ley 17.801 impide que las partes y sus herederos invoquen la falta de inscripción. Respecto de ellos, el derecho se considera registrado.
- Frente a terceros hay riesgo. Quien consulta el Registro encuentra el inmueble a nombre del vendedor. Un acreedor del vendedor puede pedir un embargo sobre ese inmueble, y el conflicto se resuelve en sede judicial.
- El comprador no puede disponer con normalidad. Para autorizar una venta o una hipoteca, el artículo 23 de la Ley 17.801 exige que el escribano tenga a la vista el título inscripto.
- Se pierde la fecha de la escritura. La escritura presentada fuera de los 45 días no se considera registrada a la fecha de su firma. Su prioridad se cuenta desde la presentación, según el artículo 19 de la Ley 17.801.
El artículo 1893 del Código Civil y Comercial también limita a los terceros. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes conocían o debían conocer la existencia del título. Cómo juega esa regla en un conflicto concreto depende del caso.
¿En qué plazo se presenta la escritura y cuánto tarda el Registro en inscribirla?
La escritura debe presentarse al Registro de la Propiedad dentro de los 45 días contados desde su otorgamiento. Presentada en ese plazo, el artículo 5 de la Ley 17.801 la considera registrada a la fecha de su instrumentación.
La protección del comprador empieza antes de la firma, con el certificado que el escribano pide al Registro de la Propiedad. La Ley 17.801 arma la secuencia en tres artículos:
- Artículo 24: la certificación vale 15, 25 o 30 días según el domicilio legal del escribano: ciudad asiento del Registro, interior de la provincia o fuera de la provincia.
- Artículo 25: la certificación produce efectos de anotación preventiva a favor de quien pide la inscripción en el plazo legal.
- Artículo 17: la escritura firmada durante la vigencia de la certificación y presentada dentro de los 45 días se registra aunque antes haya ingresado un documento incompatible.
Ese mecanismo se conoce como reserva de prioridad. El Registro de la Propiedad bonaerense tiene su asiento en La Plata. Una escribanía de la zona encuadra así en el supuesto del interior de la provincia.
El tiempo que tarda el Registro de la Propiedad en devolver la escritura inscripta depende del tipo de trámite, simple o urgente, y de su carga de trabajo. El plazo estimado lo informa el escribano interviniente, y los tiempos por etapa están en ¿Cuánto tarda la escrituración de una casa?.
La Ley 17.801 sí fija plazos para el caso de observación. Si el defecto es subsanable, el artículo 9 ordena devolver el documento dentro de los treinta días de presentado. El mismo artículo dispone la inscripción provisional por ciento ochenta días.
Lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires: instrumentos públicos de Colombia y registros de México
Las respuestas automáticas sobre el costo de registrar una escritura suelen citar organismos de otros países. Para un inmueble de San Isidro, Vicente López o San Fernando rigen la Ley 17.801 y la Ley 10.295 bonaerense.
- Colombia: las oficinas de registro de instrumentos públicos son organismos colombianos, y sus derechos de registro no existen en la Argentina.
- México: el Registro Público de la Propiedad depende de cada estado mexicano, y sus derechos no sirven para estimar una escritura bonaerense.
- Ciudad de Buenos Aires: tiene su propio Registro de la Propiedad Inmueble. Un inmueble de Olivos o de Martínez no se inscribe en el registro porteño.
En la Argentina, cada provincia organiza su registro: el artículo 38 de la Ley 17.801 deja la organización a las leyes locales. El organismo competente para un inmueble bonaerense es el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
Caso tipo: la tasa de inscripción de una casa en Martínez
El caso tipo usa una casa en Martínez, partido de San Isidro. Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio.
| Escenario | Base de cálculo | Tasa por cada 100 de precio |
|---|---|---|
| Precio mayor que la valuación fiscal ajustada | 100 | 0,20 |
| Valuación fiscal ajustada equivalente a 120 | 120 | 0,24 |
| Trámite urgente (2 por mil más 1 por mil), con precio como base | 100 | 0,30 |
| Vivienda única dentro del tope de la exención de Sellos | No se usa | Suma fija, no proporcional al precio |
En el primer escenario, la inscripción aporta 0,20 de los cerca de 4 por cada 100 de precio que afronta el comprador. En el segundo escenario, declarar un precio menor no reduce la tasa.
Cómo se inscribe una escritura, paso a paso
En la Provincia de Buenos Aires, la inscripción de una escritura de compraventa sigue seis pasos. Todos están a cargo del escribano.
- Pedido de certificados al Registro de la Propiedad.
- El escribano pide la certificación del estado jurídico del inmueble, que reserva la prioridad.
- La lista completa de certificados está en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.
- Firma de la escritura dentro de la vigencia del certificado.
- La escritura consigna el número, la fecha y las constancias de la certificación.
- El vendedor entrega la posesión al comprador.
- Pago de la tasa registral.
- El comprador paga la tasa junto con los demás gastos de la escribanía.
- El escribano ingresa la tasa, que recauda el Colegio de Escribanos.
- Presentación de la escritura al Registro.
- El plazo legal es de 45 días desde el otorgamiento.
- La presentación recibe fecha y número, que definen la prioridad.
- Examen del Registro.
- El Registro revisa las formas extrínsecas del documento y los asientos.
- Si observa un defecto subsanable, devuelve el documento y lo inscribe en forma provisional.
- Inscripción definitiva y entrega del testimonio.
- El Registro coloca en el documento la nota con fecha, especie y número de orden.
- El escribano entrega al comprador el testimonio inscripto.
Lo que el comprador hace mientras tanto se explica en ¿Qué pasa después de firmar la escritura?.
Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando
La inscripción de la escritura es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque el Registro de la Propiedad y la Ley 10.295 son provinciales. Ningún municipio inscribe escrituras ni cobra una tasa de inscripción.
| Partido | Dónde se inscribe la escritura | Tasa de inscripción | Qué aporta el municipio |
|---|---|---|---|
| San Isidro | Registro de la Propiedad provincial | 2 por mil, Ley 10.295 | Libre deuda de tasas de la Municipalidad de San Isidro, antes de la firma |
| Vicente López | Registro de la Propiedad provincial | 2 por mil, Ley 10.295 | Libre deuda de tasas de la Municipalidad de Vicente López, antes de la firma |
| San Fernando | Registro de la Propiedad provincial | 2 por mil, Ley 10.295 | Libre deuda de tasas de la Municipalidad de San Fernando, antes de la firma |
El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires tiene una delegación regional en la ciudad de San Isidro. Según el sitio oficial del Registro, esa delegación atiende informes de dominio, informes de anotaciones personales y orientación registral. La delegación no cambia el organismo que inscribe ni la tasa.
La delegación del Registro no debe confundirse con la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. La delegación notarial agrupa a los escribanos de San Isidro, Vicente López, San Fernando y Tigre.
Errores frecuentes sobre la inscripción de la escritura
- Creer que el comprador no es dueño hasta la inscripción. Entre las partes, el dominio se adquiere con la escritura y la entrega de la posesión.
- Creer que la inscripción es un trámite sin efectos. Sin inscripción, la compra no es oponible a terceros interesados de buena fe.
- Confundir la tasa registral con el Impuesto de Sellos. La tasa es 2 por mil y retribuye un servicio; el Impuesto de Sellos es 2% y grava el acto.
- Usar datos de otro país o de la Ciudad de Buenos Aires. El registro, la tasa y el procedimiento son los de la Provincia de Buenos Aires.
Glosario
- Título suficiente: acto con las formas legales que transmite el derecho real. En una compraventa de inmueble es la escritura pública.
- Tradición: entrega de la posesión del inmueble. Es el modo que completa la adquisición entre las partes.
- Oponibilidad: posibilidad de hacer valer el derecho frente a terceros que no participaron en el acto.
- Certificado de dominio: certificación del Registro sobre el estado jurídico del inmueble. Reserva la prioridad para la escritura durante su vigencia.
- Inscripción provisional: inscripción temporaria de un documento observado, mientras se corrige el defecto.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la inscripción de la escritura de una casa en Beccar?
En Beccar, partido de San Isidro, la inscripción de la escritura la paga el comprador, salvo pacto en contrario. La regla surge del artículo 1141 del Código Civil y Comercial.
¿La tasa de inscripción es distinta en Olivos que en Victoria?
No. La tasa de inscripción es igual en Olivos, partido de Vicente López, que en Victoria, partido de San Fernando. La fija la Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires y ningún municipio la modifica.
¿El comprador puede inscribir la escritura por su cuenta?
El artículo 6 de la Ley 17.801 admite el pedido del autorizante del documento o de quien tenga interés en asegurar el derecho. En la Provincia de Buenos Aires, la inscripción la tramita el escribano, porque el Decreto-Ley 9020/78 se lo impone como deber.
¿Qué es la inscripción provisional?
La inscripción provisional es la que practica el Registro de la Propiedad cuando observa un defecto subsanable. El artículo 9 de la Ley 17.801 le da ciento ochenta días de vigencia, prorrogables a pedido fundado.
¿La tasa se paga de nuevo si la escritura es observada?
Depende de la demora. La Ley 10.295 ordena pagar otra vez la tasa si el documento se presenta vencidos 180 días corridos desde su primer ingreso. La excepción es la inscripción provisional prorrogada.
¿Cómo se sabe si la escritura ya está inscripta?
La escritura inscripta lleva una nota del Registro de la Propiedad con fecha, especie y número de orden, según el artículo 28 de la Ley 17.801. El sitio oficial del Registro bonaerense ofrece además una consulta de estado de trámite.
¿Una escritura firmada en la Ciudad de Buenos Aires se inscribe en la Provincia?
Sí, cuando el inmueble está en la Provincia de Buenos Aires. El artículo 10 de la Ley 17.801 ordena matricular cada inmueble en el registro que corresponde a su ubicación.
¿La hipoteca también paga tasa de inscripción?
Sí. La hipoteca es un acto distinto de la compraventa y se inscribe por separado. La Ley 10.295 le fija una tasa de 2 por mil del monto, con suma fija para vivienda única.
En resumen
- La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad la paga el comprador, salvo pacto en contrario.
- En la Provincia de Buenos Aires, la tasa general de inscripción es de 2 por mil sobre el mayor entre la valuación fiscal ajustada y el valor de la operación.
- La inscripción la tramita el escribano, y el plazo legal de presentación es de 45 días desde el otorgamiento.
- Entre comprador y vendedor, el dominio se adquiere con la escritura y la entrega de la posesión; la inscripción lo hace oponible a terceros de buena fe.
- El Registro de la Propiedad es provincial, y la inscripción es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
Fuentes normativas
- Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires, tasas por servicios registrales: artículos 3, 4 y 5.
- Ley 17.801, registro de la propiedad inmueble: artículos 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 17, 19, 20, 23, 24, 25, 28 y 38.
- Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1892: título y modos suficientes.
- Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1893: inoponibilidad y publicidad suficiente.
- Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1138 y 1141: gastos a cargo del vendedor y del comprador.
- Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires, ley orgánica del notariado: artículo 35 inciso 8.
- Decreto-Ley 11.643/63 de la Provincia de Buenos Aires, Registro de la Propiedad: artículos 3 y 4.
- Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, sede central y delegaciones regionales.
Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.
Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro