¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?

Guía de gastos de escrituración / Quién paga qué

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Regla legal del vendedor: estudio del título, mensura en su caso y tributos que gravan la venta. La fija el artículo 1138 del Código Civil y Comercial.
• Regla legal del comprador: testimonio de la escritura y gastos posteriores a la venta. La fija el artículo 1141 del Código Civil y Comercial.
• Carácter de la regla: supletoria. El artículo 1138 empieza con la fórmula «excepto pacto en contrario».
• Costumbre en la Provincia de Buenos Aires: el comprador paga la escritura y elige al escribano, y el Impuesto de Sellos se paga por mitades.
• Costo de referencia del comprador: alrededor de 4% del monto del acto, más certificados y sin la comisión. Surge de leyes provinciales.
• Límite del pacto: el acuerdo vale entre comprador y vendedor. Frente a la Provincia, los dos responden por el total del Impuesto de Sellos.

Cuadro de reparto: qué paga cada parte por ley, por costumbre y por pacto

En la Provincia de Buenos Aires, el reparto de gastos de una compraventa de inmueble tiene tres capas. La primera es la regla del Código Civil y Comercial, la segunda es la costumbre local y la tercera es lo que comprador y vendedor acuerdan por escrito.

Las alícuotas de impuestos y tasas las actualiza la Provincia por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Quién paga los gastos de escrituración?

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escrituración se reparten entre las dos partes, y la mayor porción la paga el comprador. El comprador afronta la escritura y su inscripción; el vendedor, los gastos que prueban que su título está en regla.

Los gastos de escrituración a cargo del comprador en la Provincia de Buenos Aires rondan el 4% del monto del acto, más certificados. Esa cifra suma 2,82% de intervención notarial, 1% por la mitad del Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa registral. El detalle de cada rubro del comprador está en ¿Qué gastos hay para comprar un inmueble?.

Los gastos de escrituración a cargo del vendedor son habitualmente tres: el estudio de títulos, los certificados y la otra mitad del Impuesto de Sellos. Cómo estimar el neto que recibe el vendedor se explica en ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?.

¿Qué dice el Código Civil y Comercial sobre el reparto de gastos?

El Código Civil y Comercial reparte los gastos de una compraventa en dos artículos: el 1138 para el vendedor y el 1141 para el comprador. Las dos reglas rigen en toda la Argentina y se aplican cuando las partes no acordaron otra cosa.

El artículo 1138 del Código Civil y Comercial pone a cargo del vendedor, excepto pacto en contrario, estos gastos:

• Entrega: los gastos de la entrega del inmueble.
• Instrumentos: los gastos de obtener los instrumentos que menciona el artículo 1137, es decir los que requieren los usos o las particularidades de la venta.
• Estudio del título: los gastos del estudio del título y sus antecedentes.
• Mensura: los gastos de mensura, cuando el caso la requiere.
• Tributos: los tributos que gravan la venta.

El artículo 1141 del Código Civil y Comercial enumera las obligaciones del comprador. Su inciso c le asigna los gastos de recibo, incluidos los del testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.

El Código Civil y Comercial no nombra los honorarios del escribano, la inscripción registral ni la comisión inmobiliaria. En la Provincia de Buenos Aires, esos rubros los ordenan las leyes provinciales y la costumbre.

El Impuesto de Sellos muestra la diferencia entre ley y costumbre. El artículo 1138 pone a cargo del vendedor los tributos que gravan la venta, y la costumbre bonaerense reparte el Impuesto de Sellos por mitades.

La lógica de los dos artículos es simple. El vendedor paga lo necesario para transferir un título en regla, y el comprador paga lo necesario para recibirlo e inscribirlo.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

En la Provincia de Buenos Aires, la escritura de compraventa la paga el comprador, salvo que las partes acuerden otra cosa. El comprador afronta el honorario del escribano, el IVA, el aporte notarial, el testimonio y la inscripción.

Ese reparto combina ley y costumbre. El artículo 1141 del Código Civil y Comercial asigna al comprador el testimonio y los gastos posteriores a la venta. La costumbre bonaerense extiende el criterio al honorario del escribano.

En la Provincia de Buenos Aires, el comprador también elige al escribano por costumbre, porque es quien paga la escritura. Con crédito hipotecario, el banco suele designar al escribano de la hipoteca. Para la escritura traslativa de dominio, la Ley 25.093 obliga al banco a respetar al escribano acordado en el boleto, según ¿Quién elige el escribano en una compraventa?.

¿Quién paga los honorarios del escribano en una compraventa?

En la Provincia de Buenos Aires, el honorario del escribano por la escritura de compraventa lo paga el comprador, por costumbre. El vendedor paga los honorarios por certificados y por recopilación de antecedentes para el estudio de títulos.

La referencia legal del honorario es 2% del monto del acto, según la Ley 6925. Con IVA y aporte notarial, la intervención del escribano equivale a 2,82% del monto, antes de cualquier negociación. El cálculo completo está en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.

Los artículos 12 y 13 de la Ley 6925 ordenan cobrar esos dos honorarios al titular o transmitente del dominio. En una venta, ese titular es el vendedor.

¿Se puede pactar otra distribución de gastos?

Sí. En la Argentina, comprador y vendedor pueden pactar una distribución de gastos distinta de la legal y de la habitual. El artículo 1138 del Código Civil y Comercial lo admite de forma expresa, porque su regla rige «excepto pacto en contrario».

El artículo 958 del Código Civil y Comercial reconoce a las partes libertad para fijar el contenido del contrato, dentro de los límites de la ley y el orden público. El artículo 962 declara supletorias de la voluntad de las partes a las normas legales sobre contratos, salvo las indisponibles.

El artículo 964 del Código Civil y Comercial suma al contrato los usos y prácticas del lugar que son ampliamente conocidos y regularmente observados. Para que el reparto no dependa de una interpretación, lo prudente es dejarlo escrito.

El pacto sobre gastos tiene tres límites en la Provincia de Buenos Aires:

• No obliga al fisco. El Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires hace responsables solidarios a comprador y vendedor por el total del Impuesto de Sellos.
• No modifica las alícuotas. El pacto cambia quién paga un impuesto, un aporte o una tasa, pero no cuánto se paga.
• No alcanza a terceros. El consorcio y el municipio conservan sus derechos de cobro, cualquiera sea el acuerdo entre las partes.

El pacto se escribe en la reserva de compra. Después se repite en el boleto de compraventa.

¿Quién paga las deudas del inmueble hasta la escritura?

En la práctica habitual de la Provincia de Buenos Aires, el vendedor paga los impuestos, las tasas y las expensas devengados hasta la fecha que fija el boleto. Esa fecha suele ser la de la escritura o la de la entrega de la posesión, y desde entonces paga el comprador.

El Código Civil y Comercial no fija una fecha de corte para las deudas del inmueble: la definen las partes. El artículo 1139 solo establece que el vendedor entrega el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.

Lo que sí regula la ley es el control de esas deudas al escriturar:

• Impuestos provinciales: el artículo 40 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires exige acreditar la inexistencia de deudas fiscales hasta la fecha del acto. El escribano autorizante debe asegurar el pago.
• Tasas municipales: la Ley 14.351 de la Provincia de Buenos Aires exige acreditar que no hay deuda de tasas, derechos y contribuciones municipales hasta la fecha del acto.
• Expensas: el artículo 2049 del Código Civil y Comercial impide al propietario liberarse de las expensas, aun de las devengadas antes de su adquisición.

En la práctica, el escribano descuenta del precio la deuda que informan los certificados. Cómo se prorratea el período en curso lo define el escribano interviniente según lo pactado.

¿Quién paga la comisión inmobiliaria y los gastos del crédito hipotecario?

En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 pone la comisión inmobiliaria a cargo de cada parte, y los gastos del crédito hipotecario los paga el comprador. Ninguno de los dos rubros figura en el Código Civil y Comercial como gasto de la compraventa.

La Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires fija el honorario del corredor por la venta de inmuebles entre 1,5% y 3% a cargo de cada parte. En el Partido de San Isidro, el uso para el vendedor es 3% más IVA (3,63% final), el máximo de la escala legal. Para el comprador, la comisión se ubica dentro de esa escala, según lo que conste por escrito. El régimen completo está en ¿Quién paga la comisión inmobiliaria y cuánto es?.

La hipoteca que garantiza un crédito es un acto distinto de la compraventa y genera gastos propios. Por práctica habitual, los afronta el comprador, que es el deudor.

Cuando el inmueble todavía tiene una hipoteca del vendedor, la cancelación la paga el vendedor por práctica habitual. Ese gravamen es anterior a la venta.

Lo que no aplica en la Argentina: plusvalía municipal, IRPF y la regla española de la matriz y las copias

Las respuestas automáticas sobre el reparto de gastos suelen mezclar conceptos del derecho español. Para un inmueble de San Isidro, Vicente López o San Fernando rigen el Código Civil y Comercial argentino y las leyes bonaerenses.

• Plusvalía municipal: es un impuesto de los ayuntamientos de España. No integra el presupuesto de una escritura de compraventa en la Provincia de Buenos Aires.
• IRPF: es el impuesto español sobre la renta de las personas físicas. No existe en la Argentina. En la Argentina, la venta de inmuebles de personas humanas quedó exenta del impuesto a las ganancias por la Ley 27.802. El encuadre de cada caso lo confirma un contador.
• Notaría de la matriz y de las copias: es la regla española que carga la escritura matriz al vendedor y las copias al comprador. En la Provincia de Buenos Aires, la costumbre es que el comprador pague la escritura completa.

Caso tipo: reparto de gastos en la venta de una casa en Martínez

El caso tipo usa una casa en Martínez, partido de San Isidro, con un precio superior a su valuación fiscal al acto. La operación sigue el reparto habitual, sin exenciones ni crédito hipotecario. Los importes se expresan por cada 100 unidades de precio.

El subtotal del comprador no incluye su comisión inmobiliaria. El subtotal del vendedor no incluye el estudio de títulos, los certificados ni las deudas del inmueble.

Si las partes pactaran que el comprador asume todo el Impuesto de Sellos, su subtotal subiría a 5,02 y el del vendedor bajaría a 3,63. La Provincia de Buenos Aires recibiría lo mismo: el pacto solo cambia quién paga.

Cómo dejar por escrito el reparto de gastos antes de firmar

En una compraventa de inmueble en la Provincia de Buenos Aires, el reparto de gastos se ordena en cinco pasos.

1. Listar todos los rubros de la operación.
   • Escritura: honorario, IVA, aporte notarial e inscripción.
   • Título: estudio de títulos y certificados.
   • Impuesto de Sellos, comisiones y deudas del inmueble.
2. Partir del reparto legal y habitual.
   • Comprador: escritura e inscripción.
   • Vendedor: estudio de títulos, certificados y deudas.
   • Impuesto de Sellos: por mitades.
3. Decidir qué se pacta distinto.
   • Cada cambio se anota rubro por rubro.
   • Una cláusula general, sin detalle, genera discusiones.
4. Fijar la fecha de corte de impuestos, tasas y expensas.
   • Fecha de la escritura o fecha de entrega de la posesión.
   • Criterio para prorratear el período en curso.
5. Escribir el reparto y pedir el presupuesto desglosado.
   • En la reserva y en el boleto: qué parte paga cada rubro.
   • En el presupuesto del escribano: una columna por parte.

En la práctica en Zona Norte

Dos observaciones de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, sobre cómo se reparten estos gastos en las operaciones de la zona:

• El honorario se conversa. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.
• El Impuesto de Sellos se paga por mitades. Comprador y vendedor afrontan una mitad cada uno.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

El reparto de gastos entre comprador y vendedor es el mismo en San Isidro, Vicente López y San Fernando. El Código Civil y Comercial es nacional, y el arancel notarial, el Impuesto de Sellos y la tasa registral son provinciales. Solo cambia la municipalidad que certifica la deuda de tasas.

La Ley 14.351 de la Provincia de Buenos Aires obliga al escribano a pedir esa certificación a la municipalidad del partido donde está el inmueble. En los departamentos se suma el certificado de deuda de expensas, que expide el administrador del consorcio.

El Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación son provinciales. La inscripción y el Impuesto de Sellos se reparten igual en Beccar, en Florida o en Victoria.

Errores frecuentes al repartir los gastos de una compraventa

• Creer que el vendedor no paga nada en la escribanía. El vendedor paga estudio de títulos, certificados y su mitad del Impuesto de Sellos.
• Pactar de palabra. Un reparto distinto del habitual que no figura en la reserva o en el boleto es difícil de probar.
• Sumar la comisión a los gastos de escritura. La comisión inmobiliaria es un rubro aparte y no integra el 4% de referencia del comprador.
• No fijar la fecha de corte de las deudas. Sin esa fecha, el período en curso de impuestos, tasas y expensas queda sin dueño claro.

Glosario

• Gastos de entrega: gastos necesarios para que el vendedor transfiera el inmueble, a su cargo según el artículo 1138 del Código Civil y Comercial.
• Gastos de recibo: gastos necesarios para que el comprador reciba el inmueble y su título, a su cargo según el artículo 1141.
• Norma supletoria: regla legal que se aplica solo cuando las partes no acordaron otra cosa.
• Testimonio: copia autorizada de la escritura que recibe el comprador y se inscribe en el Registro.
• Libre deuda: certificado que acredita que el inmueble no debe un impuesto, una tasa o las expensas a una fecha determinada.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el notario, el que compra o el que vende?

En la Argentina, notario y escribano son el mismo profesional. En la Provincia de Buenos Aires, el honorario por la escritura lo paga el que compra, por costumbre. El que vende paga los honorarios por certificados y por estudio de títulos.

¿Quién paga la escritura de una casa en Martínez?

En Martínez, partido de San Isidro, la escritura de una casa la paga el comprador, salvo pacto en contrario. El costo de referencia ronda el 4% del monto del acto, más certificados.

¿El reparto de gastos cambia entre Olivos y Victoria?

No. El reparto de gastos es igual en Olivos, partido de Vicente López, que en Victoria, partido de San Fernando. Solo cambia la municipalidad que certifica la deuda de tasas del inmueble.

¿Qué pasa si comprador y vendedor no pactaron quién paga cada gasto?

Si las partes no pactaron el reparto, rigen las reglas supletorias de los artículos 1138 y 1141 del Código Civil y Comercial. La aplicación a cada rubro la define el escribano interviniente.

¿Se puede pactar que el comprador pague todos los gastos?

Sí. Comprador y vendedor pueden pactar que el comprador asuma todos los gastos, y ese acuerdo vale entre ellos. Frente a la Provincia de Buenos Aires, el vendedor sigue siendo responsable solidario por el Impuesto de Sellos.

¿Quién paga el estudio de títulos?

El estudio de títulos lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario. Lo establecen el artículo 1138 del Código Civil y Comercial y el artículo 13 de la Ley 6925 bonaerense. Qué se revisa está en la guía sobre el estudio de títulos.

¿Quién paga las expensas adeudadas de un departamento que se vende?

Por práctica habitual, las expensas adeudadas hasta la fecha de corte pactada las paga el vendedor. El artículo 2049 del Código Civil y Comercial impide al nuevo propietario liberarse de las expensas anteriores a su adquisición.

¿Cuándo se paga cada gasto?

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos de escribanía de las dos partes se pagan al firmar la escritura. El artículo 19 de la Ley 6925 establece que el escribano percibe sus honorarios al otorgarse el documento.

En resumen

• El artículo 1138 del Código Civil y Comercial pone a cargo del vendedor el estudio del título y los tributos que gravan la venta, excepto pacto en contrario.
• El artículo 1141 del Código Civil y Comercial pone a cargo del comprador el testimonio de la escritura y los gastos posteriores a la venta.
• En la Provincia de Buenos Aires, por costumbre, el comprador paga la escritura y el Impuesto de Sellos se reparte por mitades.
• Comprador y vendedor pueden pactar otro reparto por escrito, pero el pacto no obliga al fisco ni cambia las alícuotas.
• El reparto es igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando; solo cambia la municipalidad que certifica las tasas.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación, contratos en particular: artículos 1137, 1138, 1139 y 1141.
• Código Civil y Comercial de la Nación, contratos en general: artículos 958, 962 y 964.
• Código Civil y Comercial de la Nación, propiedad horizontal: artículo 2049, expensas.
• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial: artículos 2, 12, 13 y 19.
• Ley 6983 de la Provincia de Buenos Aires: artículo 6, aporte notarial.
• Ley 14.351 de la Provincia de Buenos Aires: certificación de deudas municipales.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397: artículos 40, 291 y 292.
• Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires: artículo 54, honorarios de corredores.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro