¿Cuánto cuesta cambiar el titular de una escritura?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Trámite de «cambio de nombre»: no existe. El titular cambia por un acto jurídico o por una sucesión, según el Código Civil y Comercial.
• Compraventa: el comprador afronta alrededor de 4% del monto, más certificados. Surge de las leyes provinciales de arancel, aportes, tasas e impuestos.
• Donación: exige escritura pública bajo pena de nulidad. Lo fija el artículo 1552 del Código Civil y Comercial.
• Impuesto de Sellos: grava los actos onerosos. La donación no lo paga, según el Código Fiscal bonaerense.
• Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes: lo paga quien recibe una donación o una herencia. El mínimo y la escala los fija la Ley Impositiva.
• Sucesión: exige declaratoria judicial de herederos para transferir el inmueble. Lo fija el artículo 2337 del Código Civil y Comercial.

Las cinco vías para cambiar el titular de un inmueble y los gastos de cada una

En la Provincia de Buenos Aires, el titular de un inmueble cambia por cinco vías principales. Cada vía tiene su acto, su profesional y sus impuestos.

Los porcentajes de impuestos y tasas los actualiza la Provincia por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Existe una sexta vía, que no depende del titular inscripto: la sentencia de prescripción adquisitiva. Esa vía se desarrolla en ¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?.

¿Cuánto cobran por cambiar el nombre de las escrituras de una casa?

En la Provincia de Buenos Aires no hay un arancel por cambiar el nombre de una escritura: se paga el costo del acto que transmite el inmueble. Cuando ese acto es una compraventa, el comprador afronta alrededor de 4% del monto, más los certificados.

Ese 4% de la compraventa bonaerense reúne 2,82% de intervención notarial, 1% por la mitad del Impuesto de Sellos y 0,2% de tasa registral. El desglose rubro por rubro está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

El vendedor afronta la otra mitad del Impuesto de Sellos, es decir 1% del monto. El reparto y las exenciones se explican en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.

Cuando el cambio de titular no tiene precio, esos porcentajes no se trasladan. La donación, la herencia y la partición tienen bases de cálculo e impuestos propios.

¿Se puede cambiar el titular sin hacer una escritura nueva?

Por venta o por donación, no: en la Argentina, la transmisión de un inmueble por esos actos exige escritura pública. En la herencia, el cambio de titular surge de una resolución judicial.

El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles. El artículo 1552 del mismo Código declara nula la donación de un inmueble hecha sin escritura pública.

Un boleto de compraventa no cambia el titular registral. El boleto obliga a otorgar la escritura, pero el inmueble sigue inscripto a nombre del vendedor hasta que la escritura se firma y se inscribe.

¿Cómo se cambia el titular por donación?

Por donación, el titular cambia mediante una escritura pública en la que el dueño transfiere el inmueble sin precio y quien lo recibe acepta. En la Provincia de Buenos Aires, la donación no paga Impuesto de Sellos, pero puede pagar el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.

El artículo 1542 del Código Civil y Comercial define la donación como la transferencia de una cosa sin contraprestación, aceptada por quien la recibe. El artículo 1552 exige escritura pública bajo pena de nulidad.

En la Provincia de Buenos Aires, la escritura de donación de un inmueble genera estos gastos:

• Honorario notarial: la regla general de la Ley 6925 es el 2%, como se explica en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?. Al no haber precio, la base es la valuación fiscal al acto.
• Aporte notarial: la Ley 6983 reserva el 4 por mil para las transmisiones a título oneroso. En los demás actos se calcula sobre el honorario.
• Tasa registral: 2 por mil. La Ley 10.295 la calcula sobre la valuación fiscal ajustada cuando el acto no tiene monto.
• Impuesto de Sellos: no se paga. El artículo 251 del Código Fiscal solo grava los actos onerosos.
• Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes: lo paga el donatario cuando el valor recibido supera el mínimo no imponible.

Los títulos que provienen de una donación reciben un análisis particular en el estudio de títulos. El artículo 2459 del Código Civil y Comercial, en su texto vigente, excluye la acción de reducción contra el donatario o subadquirente que poseyó el inmueble durante diez años.

¿Qué es el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes y quién lo paga?

El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes es un tributo de la Provincia de Buenos Aires que grava el aumento de riqueza recibido sin contraprestación. Lo paga quien recibe el bien: el donatario en una donación y el heredero en una sucesión.

El artículo 307 del Código Fiscal bonaerense alcanza a herencias, legados, donaciones y anticipos de herencia. El artículo 318 grava a los beneficiarios domiciliados en la provincia y a quienes reciben bienes situados en ella.

• Mínimo no imponible: el artículo 306 excluye lo que no supera la suma de la Ley Impositiva. La agencia de recaudación provincial (ARBA) informa un mínimo más alto entre padres, hijos y cónyuges.
• Escala: el artículo 321 remite a la Ley Impositiva, que fija las alícuotas según el monto recibido y el grado de parentesco.
• Exención de la vivienda heredada: el artículo 320 inciso 6 exime el inmueble urbano que era vivienda y única propiedad del causante, si pasa al cónyuge, ascendientes o descendientes. La valuación fiscal no debe superar el tope de la Ley Impositiva.

El mínimo y la escala se expresan en moneda y se actualizan, por lo que no se indican acá. Según ARBA, la declaración jurada se presenta aunque no corresponda pagar.

La exención del artículo 320 inciso 6 solo nombra las transmisiones por causa de muerte, no las donaciones. El artículo 318 obliga a los escribanos intervinientes a asegurar el pago.

¿Cómo se cambia el titular por herencia?

Por herencia, el titular cambia mediante un proceso sucesorio judicial que termina con la declaratoria de herederos y su inscripción registral. Sin declaratoria, los herederos no pueden transferir el inmueble aunque lo ocupen.

El artículo 2337 del Código Civil y Comercial inviste al cónyuge, a los ascendientes y a los descendientes como herederos desde el día de la muerte. El mismo artículo exige la declaratoria judicial de herederos para transferir bienes registrables.

La sucesión bonaerense de un inmueble genera estos gastos:

• Tasa de justicia: el artículo 337 del Código Fiscal la calcula sobre el valor del activo, sin la parte ganancial del cónyuge supérstite.
• Honorarios del abogado: los regula el juez de la sucesión según la Ley 14.967 bonaerense.
• Tasa registral: la Ley 10.295 prevé una suma fija por inmueble para inscribir la declaratoria.
• Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes: lo paga cada heredero por lo que recibe, salvo mínimo no imponible o exención.

El artículo 16 de la Ley 17.801 regula el tracto abreviado. Los herederos declarados pueden vender el inmueble inscripto a nombre del causante sin inscribir antes la declaratoria.

La inscripción de la declaratoria no reparte el inmueble: el artículo 2363 del Código Civil y Comercial establece que la indivisión hereditaria solo cesa con la partición. Los pasos para vender se explican en la guía para vender una propiedad en sucesión.

¿Cómo se agrega o se quita a una persona de la escritura?

Agregar o quitar a una persona de una escritura equivale a transmitir una parte indivisa del inmueble. Esa transmisión es una venta, una donación o una partición.

• Agregar a una persona: el titular le transmite una parte indivisa por venta o por donación, y ambos pasan a ser condóminos.
• Quitar a una persona por transmisión: el artículo 1989 del Código Civil y Comercial permite a cada condómino enajenar su parte sin el asentimiento de los demás.
• Quitar a una persona por partición: el artículo 1998 del mismo Código considera partición el caso en que un condómino queda como dueño de todo.

El artículo 297 inciso 34 del Código Fiscal bonaerense exime del Impuesto de Sellos a las divisiones de condominio. El encuadre de cada caso lo define el escribano, y la venta conjunta se explica en la guía para vender una propiedad con varios dueños.

Entre cónyuges rige un límite propio: el artículo 1002 del Código Civil y Comercial les impide contratar entre sí bajo el régimen de comunidad. El artículo 465 califica como ganancial el inmueble comprado durante la comunidad por cualquiera de ellos, salvo los casos del artículo 464.

¿Cómo se cambia el titular después de un divorcio?

Después de un divorcio, el titular cambia por la partición de los bienes gananciales, que adjudica el inmueble a uno de los ex cónyuges. El divorcio por sí solo no modifica la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El artículo 475 del Código Civil y Comercial incluye el divorcio entre las causas que extinguen la comunidad. El artículo 498 divide la masa común por partes iguales y admite el convenio entre interesados plenamente capaces.

El manual de registración del Registro de la Propiedad bonaerense prevé la adjudicación por disolución de la sociedad conyugal. El Registro la inscribe a partir de una escritura pública o de un documento judicial.

Los gastos de esa adjudicación son honorarios profesionales y tasa registral. El tratamiento impositivo lo define el escribano o el abogado interviniente.

Por qué no existe un trámite administrativo para cambiar el nombre de una escritura

En la Argentina, la titularidad de un inmueble no es un dato de padrón que se actualiza con un formulario. Es un derecho real, y el artículo 1892 del Código Civil y Comercial exige título y modo suficientes para transmitirlo.

El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires no decide quién es el dueño: inscribe documentos. El artículo 3 de la Ley 17.801 admite escrituras notariales y resoluciones judiciales o administrativas, según legalmente corresponda.

El artículo 15 de la Ley 17.801 impide registrar un documento cuando quien transmite no coincide con el titular inscripto. Por eso, ninguno de estos pasos cambia al titular de un inmueble:

• Cambiar el nombre en la boleta de un servicio o de un impuesto. El padrón identifica a un usuario o a un contribuyente, no al dueño.
• Ocupar el inmueble y pagar sus impuestos. La posesión no cambia la inscripción mientras no haya una sentencia o una escritura.

Tampoco aplican los tributos de otros países que muestran los buscadores. El impuesto sobre sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal son figuras de España, y no rigen para un inmueble bonaerense.

Caso tipo: una casa en Martínez que pasa de los padres a un hijo

El caso tipo compara dos vías para que una casa en Martínez, partido de San Isidro, pase de los padres a un hijo. La venta se expresa por cada 100 unidades de precio.

El artículo 308 del Código Fiscal bonaerense presume gravadas, salvo prueba en contrario, ciertas ventas a herederos forzosos del vendedor. Por eso, en una venta entre padres e hijos el pago del precio debe poder probarse.

La base de cálculo de cada rubro se explica en ¿Cómo se calcula el valor de una escritura?. La comparación concreta entre venta y donación la hace el escribano interviniente.

Cómo estimar el costo antes de iniciar el cambio de titular

El costo de cambiar el titular de un inmueble bonaerense se puede estimar en cinco pasos.

1. Identificar la causa del cambio.
   • Venta, donación, herencia, salida de un condómino o divorcio.
   • La causa define el acto, el profesional y los impuestos.
2. Verificar quién figura como titular inscripto.
   • El dato surge del título y del informe de dominio.
   • Si el titular falleció, primero corresponde la sucesión.
3. Reunir los valores del inmueble.
   • Precio, si lo hay.
   • Valuación fiscal al acto.
4. Determinar el impuesto que corresponde.
   • Acto con precio: Impuesto de Sellos, salvo exención.
   • Acto sin precio: Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, salvo mínimo no imponible o exención.
5. Pedir el presupuesto por escrito y desglosado.
   • Escritura: honorario, IVA, aporte notarial, tasa registral y certificados.
   • Sucesión: tasa de justicia y honorarios del abogado.

En la práctica en Zona Norte

Dos observaciones de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, que aplican cuando el cambio de titular se hace por escritura:

• El honorario se conversa. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.
• En la compraventa, el Impuesto de Sellos se reparte. El Impuesto de Sellos se paga por mitades entre comprador y vendedor.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Las cinco vías funcionan igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque las regulan normas nacionales y provinciales. Solo cambia el municipio que emite el libre deuda de tasas.

Los tres partidos integran el Departamento Judicial San Isidro, junto con Pilar y Tigre. El artículo 2336 del Código Civil y Comercial asigna la sucesión al juez del último domicilio del causante, que puede estar en otro partido.

La tasa del Registro de la Propiedad se detalla en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?. Los cambios posteriores en servicios, impuesto inmobiliario y tasa municipal se explican en ¿Qué pasa después de firmar la escritura?.

Errores frecuentes al cambiar el titular de un inmueble

• Buscar un trámite de cambio de nombre. El Registro de la Propiedad inscribe escrituras y resoluciones, no pedidos.
• Aplicar el 4% de la compraventa a una donación o a una herencia. Cada vía tiene su base de cálculo y sus impuestos.
• Dar por hecho que la donación no paga impuestos. La donación no paga Impuesto de Sellos, pero puede pagar el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.
• Querer vender un inmueble heredado sin declaratoria. El artículo 2337 del Código Civil y Comercial la exige para transferir bienes registrables.

Glosario

• Titular registral: persona que figura como dueña del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Declaratoria de herederos: resolución judicial que reconoce quiénes son los herederos de una persona fallecida.
• Tracto abreviado: mecanismo de la Ley 17.801 que permite otorgar una escritura sin inscribir antes un paso intermedio, como la declaratoria.
• Partición: acto que pone fin a la indivisión y adjudica los bienes a cada copartícipe.
• Acción de reducción: reclamo de un heredero legitimario contra una donación que afectó su porción legítima.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta poner una casa de Beccar a nombre de un hijo?

Depende de la vía. Por venta, el hijo afronta alrededor de 4% del monto y los padres 1% de Impuesto de Sellos. Por donación no hay Impuesto de Sellos, pero puede corresponder el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.

¿Se puede donar una casa y seguir viviendo en ella?

Sí. El artículo 2134 del Código Civil y Comercial permite transmitir la nuda propiedad con reserva del uso y goce, que es el usufructo. Los gastos de esa escritura los presupuesta el escribano interviniente.

¿Los herederos de un departamento en Olivos deben inscribir la declaratoria antes de vender?

No necesariamente. El artículo 16 de la Ley 17.801 permite a los herederos declarados vender por tracto abreviado. La declaratoria de herederos debe estar dictada.

¿La vivienda heredada paga el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes?

No, cuando se cumple el artículo 320 inciso 6 del Código Fiscal bonaerense. Debe ser la vivienda y única propiedad del causante y pasar al cónyuge, a los ascendientes o a los descendientes, dentro del tope de valuación fiscal.

¿Dónde tramita la sucesión de una casa en Victoria?

La sucesión tramita ante el juez del último domicilio del causante, y no necesariamente donde está la casa. Victoria pertenece al partido de San Fernando, que integra el Departamento Judicial San Isidro.

¿Cambiar el titular del impuesto inmobiliario cambia al dueño?

No. El dueño es quien figura inscripto en el Registro de la Propiedad. El padrón del impuesto inmobiliario solo identifica a un contribuyente.

¿Cómo se corrige un nombre mal escrito en la escritura?

Un nombre mal escrito se corrige con una escritura rectificatoria o aclaratoria, que no cambia al titular. La Ley 10.295 bonaerense prevé para esas inscripciones una tasa registral de suma fija.

¿Una cesión de derechos hereditarios cambia el titular?

No por sí sola. La cesión de derechos hereditarios exige escritura pública, según el artículo 1618 del Código Civil y Comercial. El cambio registral depende del trámite sucesorio y de su inscripción.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires no existe un trámite para cambiar el nombre de una escritura: el titular cambia por venta, donación, sucesión, partición o divorcio.
• En una compraventa bonaerense, el comprador afronta alrededor de 4% del monto más certificados, y el vendedor 1% de Impuesto de Sellos.
• La donación de un inmueble exige escritura pública y no paga Impuesto de Sellos.
• El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes bonaerense lo paga quien recibe una donación o una herencia, con mínimo no imponible y escala según el parentesco.
• En una herencia, el cambio de titular requiere declaratoria judicial de herederos.
• Las reglas son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación: artículo 1552, artículo 2337 y artículos 465, 475, 498, 1002, 1017, 1542, 1618, 1892, 1989, 1998, 2134, 2336 y 2363.
• Ley 27.587: texto vigente del artículo 2459 del Código Civil y Comercial.
• Ley 17.801, registro de la propiedad inmueble: artículos 3, 15 y 16.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397: artículos 251, 297, 306 a 321 y 337.
• Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), preguntas frecuentes del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.
• Ley 6925, Ley 6983, Ley 10.295 y Ley 14.967 bonaerenses: arancel notarial, aporte notarial, tasas registrales y honorarios de abogados.
• Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, manual de registración, y Colegio de Escribanos provincial, tabla de actos notariales.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro