¿Cuánto tarda la escrituración de una casa?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Plazo total: la ley no fija cuánto debe tardar una escrituración. El plazo entre el boleto y la escritura lo pactan comprador y vendedor en el boleto.
• Vigencia del certificado de dominio: 15, 25 o 30 días según el domicilio del escribano. Lo fija el artículo 24 de la Ley 17.801.
• Escribanos de la zona: 25 días. Es el plazo del interior de la provincia en el artículo 28 del Decreto 5479/65 bonaerense.
• Presentación al Registro: dentro de los 45 días del otorgamiento de la escritura. Lo fija el artículo 5 de la Ley 17.801.
• Inscripción: la Ley 17.801 no fija un plazo máximo para la inscripción definitiva. Si el Registro observa la escritura, la inscribe provisionalmente por 180 días (artículo 9).
• Dónde rige: en toda la Provincia de Buenos Aires.

Cuánto lleva cada etapa de la escrituración y qué la demora

En la Provincia de Buenos Aires, la escrituración de una casa se compone de etapas con reglas distintas. Solo algunas tienen un plazo fijado por ley.

Los costos de cada etapa están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Cuánto tarda un escribano en hacer una escritura?

En la Provincia de Buenos Aires, el escribano no tiene un plazo legal para preparar una escritura de compraventa. El tiempo depende de dos tareas previas a la firma: el estudio de los antecedentes y el pedido de certificados.

El artículo 35 del Decreto-Ley 9020/78, ley notarial bonaerense, enumera los deberes del notario sin fijar un plazo para esas tareas. El inciso 3 le ordena estudiar los asuntos en relación con sus antecedentes. El inciso 13 le exige tener a la vista los certificados vigentes de las leyes registrales y de catastro.

El artículo 23 de la Ley 17.801 refuerza esa exigencia para toda la Argentina. Ningún escribano puede autorizar una transmisión de dominio sin el título inscripto y sin la certificación del Registro sobre el inmueble y las personas.

Por eso el escribano no puede firmar antes de reunir esa documentación. Qué revisa se explica en la guía sobre el estudio de títulos, y la lista de requisitos está en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.

¿Cuánto tiempo pasa entre el boleto y la escritura?

Entre el boleto de compraventa y la escritura pasa el tiempo que comprador y vendedor pactan en el propio boleto. El Código Civil y Comercial no fija un plazo general entre el boleto y la escritura de un inmueble.

El boleto es un contrato y el plazo de escrituración es una de sus cláusulas. Las partes pueden fijar una fecha, un plazo máximo o una condición, como explica la guía sobre el boleto de compraventa.

El plazo pactado debe ser compatible con la documentación. Un boleto con plazo corto no acelera una sucesión sin terminar ni un estado parcelario vencido.

No toda operación tiene boleto: con la documentación completa, las partes pueden pasar de la reserva de compra a la escritura. La secuencia completa está en ¿Cuáles son los pasos para comprar una casa a un dueño directo?.

¿Cuánto duran los certificados que pide el escribano?

El certificado de dominio que pide el escribano dura 15, 25 o 30 días, según dónde tenga su domicilio legal el escribano. Lo establece el artículo 24 de la Ley 17.801, que rige en toda la Argentina.

En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 28 del Decreto 5479/65 aplica esa regla a los escribanos bonaerenses. El Registro de la Propiedad provincial tiene su asiento en La Plata:

• 15 días: cuando la escritura se otorga en la ciudad de La Plata.
• 25 días: cuando la escritura procede del interior de la provincia. Es el caso de las escrituras otorgadas en San Isidro, Vicente López o San Fernando.
• 30 días: cuando la escritura es extrajurisdiccional, es decir, la autoriza un escribano de otra jurisdicción, como la Ciudad de Buenos Aires.

La vigencia del certificado de dominio se cuenta desde la cero hora del día de su expedición. El artículo 6 del Código Civil y Comercial establece que los plazos en días son continuos y no excluyen los inhábiles.

El certificado de dominio cumple además una función de protección, conocida como reserva de prioridad. El artículo 25 de la Ley 17.801 le asigna efectos de anotación preventiva a favor de quien inscriba la escritura en el plazo legal. Para conservar esa protección, la escritura debe firmarse dentro de la vigencia y presentarse dentro de los 45 días.

¿Qué demora una escrituración?

Una escrituración en la Provincia de Buenos Aires se demora cuando falta un requisito que la ley exige antes de firmar. Las causas más frecuentes están en el título, el catastro, las medidas judiciales y las deudas.

• Sucesión sin terminar: para transferir bienes registrables, el artículo 2337 del Código Civil y Comercial exige que la declaratoria judicial reconozca al heredero. El tiempo depende del expediente judicial, como explica la guía para vender una propiedad en sucesión.
• Estado parcelario y planos: el artículo 15 de la Ley 10.707 fija plazos de vigencia de dos a doce años según el tipo de inmueble. Vencido el plazo, el catastro deniega el certificado hasta que un agrimensor verifique la subsistencia. El detalle está en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.
• Inhibiciones y embargos: aparecen en los certificados del Registro de la Propiedad. Su levantamiento depende del juzgado que ordenó la medida y del acreedor.
• Deudas: una deuda de impuesto inmobiliario, tasas municipales o expensas debe quedar resuelta entre las partes antes de firmar.
• Hipoteca previa: el artículo 2204 del Código Civil y Comercial prevé que el acreedor cancele la hipoteca con un instrumento de igual naturaleza que el de su constitución. El plazo depende del banco acreedor, como explica la guía para vender una propiedad hipotecada.

Esas causas pueden detectarse antes de publicar, como muestra la guía sobre documentación que impide una venta. La lista de papeles está en ¿Qué documentos debe entregar el vendedor de una propiedad?.

Cuando el vendedor no tiene título inscripto a su nombre, hace falta una regularización previa. Las vías están en ¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?.

¿Cuánto tarda la escrituración con crédito hipotecario?

La escrituración con crédito hipotecario agrega a los plazos de cualquier compra los pasos internos del banco. Esos pasos no tienen plazo legal: cada banco define sus tiempos de tasación y de aprobación.

En una compra con crédito hipotecario, el banco suma cuatro pasos:

• Aprobación del comprador: el banco evalúa a quien pide el crédito.
• Tasación del inmueble: el banco tasa la propiedad antes de confirmar el monto.
• Aptitud del inmueble: el banco exige documentación en regla, como explica la guía sobre propiedad apta crédito.
• Escribano de la hipoteca: lo designa el banco. Para la compraventa, la Ley 25.093 ordena respetar al escribano acordado en el boleto, como explica ¿Quién elige el escribano en una compraventa?.

La compraventa y la hipoteca se firman habitualmente el mismo día, como actos simultáneos. El artículo 16 de la Ley 17.801 contempla las escrituras otorgadas en forma simultánea sobre el mismo inmueble, aun con distintos escribanos.

Los certificados de dominio deben estar vigentes el día de la firma, que depende del desembolso del banco. Qué ocurre si el crédito no se aprueba a tiempo depende de lo pactado en el boleto.

¿Cuánto tarda el Registro en inscribir una escritura?

La Ley 17.801 no fija un plazo máximo para que el Registro de la Propiedad inscriba en forma definitiva una escritura sin observaciones. La Ley 17.801 fija, en cambio, tres plazos para esa etapa: 45, 30 y 180 días.

• 45 días para presentar: el artículo 5 de la Ley 17.801 considera registrada a la fecha de su otorgamiento la escritura presentada dentro de los 45 días. El artículo 3 del Decreto-Ley 11.643/63 repite la regla en la provincia.
• 30 días para devolver un documento observado: si el defecto es subsanable, el Registro devuelve el documento dentro de los 30 días de presentado.
• 180 días de inscripción provisional: el Registro inscribe provisionalmente el documento observado por 180 días desde la presentación. El plazo es prorrogable, según el artículo 9 de la Ley 17.801.

En la Provincia de Buenos Aires, la inscripción la tramita el escribano, según el artículo 35 inciso 8 del Decreto-Ley 9020/78. El tiempo que el Registro de la Propiedad demora en devolver el testimonio inscripto depende de la modalidad elegida y de su carga de trabajo. La Ley 10.295 prevé trámite simple y trámite urgente, con tasas distintas. La misma ley condiciona la registración urgente a las posibilidades de cumplimiento del servicio.

La espera no deja desprotegido al comprador: la escritura presentada dentro de los 45 días toma la fecha de la firma. Quién paga la tasa se explica en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

Lo que no aplica en la Provincia de Buenos Aires: las «3 a 6 semanas» y la oficina de instrumentos públicos

Las respuestas automáticas sobre cuánto tarda una escrituración suelen dar un plazo de 3 a 6 semanas y mencionar la oficina de instrumentos públicos. Esos datos describen el sistema de Colombia y no sirven para un inmueble bonaerense.

• Colombia: la escritura se firma en una notaría y se registra en una oficina de registro de instrumentos públicos. Ese organismo no existe en la Argentina.
• Provincia de Buenos Aires: la escritura la autoriza un escribano y se inscribe en el Registro de la Propiedad provincial.
• Ciudad de Buenos Aires: tiene su propio Registro de la Propiedad Inmueble y su propia reglamentación. Un inmueble de Olivos no se inscribe allí.

Caso tipo: línea de tiempo de la compra de un departamento en Olivos

El caso tipo usa un departamento en Olivos, partido de Vicente López, comprado al contado con boleto previo. Interviene un escribano con registro en el partido.

En la compra del departamento de Olivos, las etapas 2 y 3 no tienen plazo legal y concentran las demoras. Las etapas 4 a 6 suman como máximo 70 días: 25 de vigencia del certificado y 45 para presentar. Con crédito hipotecario, la tasación y la aprobación del banco se intercalan antes de la etapa 4.

Cómo evitar demoras antes de fijar la fecha de escritura

En la Provincia de Buenos Aires, el plazo de una escrituración se acorta revisando la documentación antes de comprometer una fecha.

1. Revisar el título del vendedor.
   • Título inscripto a nombre de quien vende.
   • Declaratoria de herederos dictada, si el titular falleció.
   • Todos los condóminos disponibles para firmar.
2. Confirmar el estado parcelario y los planos.
   • Estado parcelario constituido y dentro de su plazo de vigencia.
   • Planos de obra y, en departamentos, reglamento de propiedad horizontal.
3. Detectar gravámenes y deudas.
   • Hipoteca vigente: pedir al banco los requisitos de cancelación.
   • Embargos, inhibiciones y deudas de impuestos, tasas o expensas.
4. Pactar en el boleto un plazo acorde con lo detectado.
   • Fecha o plazo máximo de escrituración.
   • Qué ocurre si un trámite pendiente no llega a tiempo.
5. Coordinar el pedido de certificados con la fecha de firma.
   • El certificado de dominio vence a los 25 días para escribanos de la zona.
   • La firma debe caer dentro de esa vigencia.
6. Seguir la inscripción después de firmar.
   • La escritura se presenta al Registro dentro de los 45 días.
   • El comprador retira en la escribanía el testimonio inscripto.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Los plazos legales de la escrituración son los mismos en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surgen de una ley nacional y de normas provinciales. Solo cambian los trámites municipales previos a la firma.

Cuando interviene un escribano de la Ciudad de Buenos Aires, el certificado de dominio de un inmueble de Beccar o de Florida rige por 30 días. Solo el libre deuda de tasas y los planos de obra cambian según el inmueble esté en Acassuso, en Munro o en Victoria.

Errores frecuentes al calcular cuánto tarda una escrituración

• Buscar un plazo único en semanas. La escrituración bonaerense suma un plazo contractual, trámites sin plazo legal y plazos fijados por ley.
• Fijar la fecha del boleto sin revisar los papeles. Una sucesión sin terminar o un estado parcelario vencido no se resuelven en el plazo de un boleto corto.
• Creer que el certificado de dominio dura meses. Para un escribano de la zona dura 25 días, y la firma debe caer dentro de esa vigencia.
• Suponer que el trámite urgente garantiza una fecha. La Ley 10.295 condiciona el trámite urgente a las posibilidades del servicio.

Glosario

• Certificado de dominio: certificación del Registro de la Propiedad sobre el estado jurídico del inmueble, que el escribano necesita para autorizar la escritura.
• Certificado de anotaciones personales: certificación del Registro de la Propiedad sobre las personas, que informa si el vendedor tiene una inhibición.
• Reserva de prioridad: protección que el certificado de dominio da a la escritura para la que fue pedido, durante su vigencia y el plazo de presentación.
• Inscripción provisional: inscripción que el Registro practica por 180 días cuando observa un documento con un defecto subsanable.
• Estado parcelario: conjunto de datos de ubicación, límites y medidas del inmueble, determinado por un agrimensor y registrado en el catastro provincial.
• Escritura extrajurisdiccional: escritura sobre un inmueble bonaerense autorizada por un escribano de otra jurisdicción.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la escritura de una casa en Martínez?

La escritura de una casa en Martínez, partido de San Isidro, tarda lo que las partes pacten en el boleto y lo que lleve reunir la documentación. Con escribano de la zona, el certificado de dominio vale 25 días y la escritura se presenta al Registro dentro de 45.

¿Cambia el plazo si el inmueble está en Olivos y el escribano es de la Ciudad de Buenos Aires?

Sí, cambia la vigencia del certificado de dominio: pasa de 25 a 30 días. El artículo 28 del Decreto 5479/65 fija 30 días para las escrituras extrajurisdiccionales. La escritura se inscribe igual en el Registro de la Propiedad bonaerense.

¿Qué pasa si el certificado de dominio vence antes de firmar?

Si el certificado de dominio vence antes de la firma, el escribano debe pedir uno nuevo. El artículo 35 inciso 13 del Decreto-Ley 9020/78 exige certificados vigentes para autorizar una escritura bonaerense.

¿Los días de vigencia del certificado de dominio son hábiles o corridos?

Son días corridos. El artículo 24 de la Ley 17.801 cuenta la vigencia desde la cero hora del día de expedición. El artículo 6 del Código Civil y Comercial dispone que los plazos en días no excluyen los inhábiles.

¿Qué pasa si la escritura se presenta al Registro después de los 45 días?

La escritura presentada después de los 45 días conserva su validez, pero pierde el efecto del artículo 5 de la Ley 17.801. Su prioridad se ordena por la fecha de presentación y no por la de la firma, según el artículo 19 de la Ley 17.801.

¿Se puede firmar la escritura si la sucesión del dueño no terminó?

Para vender un inmueble heredado hace falta la declaratoria judicial de herederos, según el artículo 2337 del Código Civil y Comercial. El artículo 16 de la Ley 17.801 permite que los herederos declarados vendan sin inscribir antes el inmueble a su nombre. Los recaudos los define el escribano interviniente.

¿Se puede pedir trámite urgente en el Registro de la Propiedad?

Sí. La Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires prevé trámite simple y trámite urgente. La misma ley condiciona el urgente a las posibilidades de cumplimiento del servicio.

¿El comprador de una casa en Victoria debe esperar la inscripción para recibir las llaves?

No. En Victoria, partido de San Fernando, la entrega de la posesión se rige por lo pactado entre las partes. La inscripción da publicidad frente a terceros, según el artículo 1893 del Código Civil y Comercial. El detalle está en ¿Qué pasa después de firmar la escritura?.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, la ley no fija cuánto tarda en total una escrituración: el plazo entre boleto y escritura lo pactan las partes.
• El certificado de dominio vale 15, 25 o 30 días según el domicilio del escribano; para escribanos de San Isidro, Vicente López y San Fernando vale 25 días.
• La escritura se presenta al Registro de la Propiedad dentro de los 45 días de la firma para considerarse registrada a esa fecha.
• Si el Registro de la Propiedad observa la escritura, la devuelve dentro de los 30 días y la inscribe provisionalmente por 180 días prorrogables.
• Las demoras de una escrituración bonaerense suelen nacer antes de la firma: sucesión, estado parcelario, gravámenes, deudas o crédito hipotecario.

Fuentes normativas

• Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble: artículos 5, 9, 16, 19, 23, 24 y 25.
• Decreto 5479/65 de la Provincia de Buenos Aires: artículos 9, 28 y 29.
• Decreto-Ley 11.643/63 de la Provincia de Buenos Aires, Registro de la Propiedad: artículo 3.
• Ley 10.295 de la Provincia de Buenos Aires: trámite simple y trámite urgente.
• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, Catastro Territorial: artículos 9, 15, 50 y 52.
• Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires, ley notarial: artículo 35, incisos 3, 8 y 13.
• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 6, 1893, 2204 y 2337.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro