¿Qué se necesita para escriturar una casa?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Título inscripto: el escribano no puede autorizar la venta sin tener a la vista el título inscripto y la certificación del Registro. Lo fija la Ley 17.801.
• Certificados registrales: de dominio y de anotaciones personales. Los expide el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• Certificado catastral: el escribano lo pide a la agencia de recaudación provincial antes de la escritura. Lo fija la Ley 10.707.
• Deudas del inmueble: impuesto inmobiliario y tasas municipales. Lo fijan el Código Fiscal y la Ley 14.351 de la Provincia de Buenos Aires.
• Asentimiento conyugal: hace falta cuando el inmueble es ganancial o es la vivienda familiar. Lo fija el Código Civil y Comercial.
• Clave de identificación: CUIT, CUIL o CDI de comprador y vendedor. Sin ese dato el Registro no inscribe, según la Ley 17.801.
• Dónde rige: en toda la provincia. Entre municipios solo cambia la oficina que certifica la deuda de tasas.

Requisitos para escriturar una casa: quién aporta y quién gestiona cada uno

En una compraventa en la Provincia de Buenos Aires, las partes aportan sus documentos y el título, y el escribano pide los certificados.

Qué parte paga cada certificado se explica en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?. El cuadro de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Qué te pide el escribano para escriturar?

Para escriturar, el escribano pide a cada parte sus documentos personales y pide al vendedor el título de propiedad inscripto. Con esos datos, el escribano solicita los certificados del Registro de la Propiedad, de catastro y de deudas.

Los requisitos se ordenan en cuatro grupos:

• Comprador: documento de identidad, clave de identificación, datos de estado civil y respaldo del origen de los fondos.
• Vendedor: título inscripto, documento, clave de identificación, asentimiento del cónyuge cuando corresponde y comprobantes de impuestos, tasas y expensas. El listado completo está en ¿Qué documentos debe entregar el vendedor de una propiedad?.
• Inmueble: dominio inscripto a nombre del vendedor, estado parcelario vigente y deudas canceladas. El detalle de planos está en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.
• Escribano: certificados registrales, certificado catastral y certificaciones de deuda provincial y municipal.

El escribano interviniente es, por costumbre, el que propone el comprador, como se explica en ¿Quién elige el escribano en una compraventa?. Otra nota del sitio detalla qué es el estudio de títulos.

¿Qué papeles te piden para comprar una casa?

Para comprar una casa, al comprador se le piden documento de identidad, clave de identificación, datos de estado civil y respaldo del origen del dinero. El comprador no aporta certificados: los pide el escribano.

• Identidad: el artículo 306 del Código Civil y Comercial admite justificarla con la exhibición de un documento idóneo.
• CUIT, CUIL o CDI: el artículo 3 bis de la Ley 17.801 impide inscribir una transmisión de dominio si no consta la clave de identificación de las partes.
• Estado civil: el artículo 305 del Código Civil y Comercial exige consignar el estado de familia de cada otorgante. Para comprar no hace falta el asentimiento del cónyuge.
• Origen de los fondos: declaración jurada y documentación de respaldo.
• Reserva o boleto: el boleto de compraventa no es un requisito para escriturar. Cuando existe, se entrega al escribano porque fija el precio y las condiciones.

La resolución de la Unidad de Información Financiera para escribanos públicos alcanza a las compraventas de inmuebles que superan el umbral fijado por la propia Unidad. En esas operaciones, el escribano requiere al cliente una declaración jurada sobre la licitud y el origen de los fondos. Como respaldo puede pedir la escritura de una venta anterior, documentación bancaria o comprobantes de venta de otros bienes.

Cuando el comprador casado paga con dinero propio, el artículo 466 del Código Civil y Comercial prevé una constancia especial. La escritura indica el origen de los fondos y lleva la conformidad del otro cónyuge, para que el carácter propio sea oponible a terceros.

¿Qué certificados pide el escribano?

En la Provincia de Buenos Aires, el escribano pide dos certificados al Registro de la Propiedad: el de dominio y el de anotaciones personales. Pide además el certificado catastral y las certificaciones de deuda del impuesto inmobiliario y de tasas municipales.

Certificados registrales. El artículo 23 de la Ley 17.801 prohíbe al escribano autorizar una transmisión de dominio sin tener a la vista el título inscripto y una certificación del Registro. El certificado de dominio informa el titular y los gravámenes del inmueble. El certificado de anotaciones personales informa si el vendedor tiene inhibiciones.

Según el artículo 25 de la Ley 17.801, la certificación produce además una anotación preventiva a favor de quien inscribe la escritura dentro del plazo legal. El plazo de validez de la certificación surge del artículo 24 de la Ley 17.801 y se explica en ¿Cuánto tarda la escrituración de una casa?.

Certificado catastral. El artículo 50 de la Ley 10.707 obliga al escribano a requerir el certificado catastral antes del otorgamiento del acto. Según el artículo 52 de la Ley 10.707, sin el certificado catastral no procede la inscripción del dominio. El artículo 51 ordena denegar el certificado catastral cuando falta la verificación del estado parcelario que exige el artículo 15.

Deuda del impuesto inmobiliario. El artículo 40 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires exige acreditar la inexistencia de deudas fiscales hasta la fecha del acto. La certificación la expide la agencia de recaudación provincial, y el escribano autorizante debe asegurar el pago de lo adeudado.

Deuda de tasas municipales. La Ley 14.351 de la Provincia de Buenos Aires obliga al escribano a solicitar a la municipalidad una certificación de las deudas del inmueble. Si pasan diez días hábiles sin respuesta del municipio, el artículo 5 de la Ley 14.351 prevé que el escribano autorice la escritura. El mismo artículo libera en ese caso al escribano y al comprador; su aplicación la confirma el escribano interviniente.

Deuda de expensas. En la propiedad horizontal, el artículo 2067 del Código Civil y Comercial obliga al administrador a expedir el certificado de deudas y de créditos del consorcio. El administrador lo entrega a pedido de parte interesada dentro de tres días hábiles.

¿Cuándo hace falta el asentimiento del cónyuge o del conviviente?

En la venta de un inmueble, el asentimiento del cónyuge del vendedor hace falta en dos casos: cuando el inmueble es ganancial y cuando es la vivienda familiar. En las uniones convivenciales inscriptas, el asentimiento del conviviente hace falta para disponer de la vivienda familiar.

• Bien ganancial: el artículo 470 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento del otro cónyuge para enajenar o gravar los bienes registrables gananciales. No importa que el inmueble esté inscripto a nombre de uno solo.
• Vivienda familiar: el artículo 456 del Código Civil y Comercial impide a un cónyuge disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro. La regla alcanza también al inmueble propio del vendedor.
• Cualquier régimen patrimonial: el artículo 454 del Código Civil y Comercial aplica esa protección cualquiera sea el régimen matrimonial, incluida la separación de bienes.
• Unión convivencial inscripta: el artículo 522 del Código Civil y Comercial exige el asentimiento del conviviente para disponer de la vivienda familiar.

El asentimiento no convierte al cónyuge en vendedor: quien asiente presta su conformidad para que el titular venda. El artículo 457 del Código Civil y Comercial exige que verse sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos.

El artículo 470 extiende la exigencia a las promesas de venta, de modo que el asentimiento también se pide al firmar el boleto. El asentimiento puede darse por apoderado: el artículo 375 del Código Civil y Comercial requiere facultades expresas e identificación de los bienes.

¿Qué pasa si falta el asentimiento del cónyuge?

Si falta el asentimiento, el cónyuge que no lo dio puede demandar la nulidad de la venta. El artículo 456 del Código Civil y Comercial fija un plazo de caducidad de seis meses desde que el cónyuge conoció el acto.

La nulidad tampoco puede pedirse más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial. El artículo 470 aplica las mismas reglas a la venta de bienes gananciales.

Cuando el cónyuge no puede o no quiere asentir, el artículo 458 del Código Civil y Comercial permite pedir una autorización judicial. La autorización procede si el cónyuge está ausente, es incapaz, está transitoriamente impedido de expresar su voluntad o se niega sin justificación en el interés familiar.

En la unión convivencial inscripta, el artículo 522 permite al juez autorizar la venta si la vivienda es prescindible y el interés familiar no se compromete. Sin autorización, el conviviente puede demandar la nulidad dentro de seis meses de conocer el acto, mientras continúe la convivencia.

En la práctica notarial, la escritura no suele firmarse sin el asentimiento o sin la autorización judicial.

¿Qué se necesita para registrar una propiedad?

Para registrar una propiedad en la Provincia de Buenos Aires se necesita una escritura pública con las formalidades legales, presentada ante el Registro de la Propiedad. El artículo 3 de la Ley 17.801 exige que el documento sea una escritura notarial o una resolución judicial o administrativa.

• Quién lo pide: el artículo 6 de la Ley 17.801 habilita al autorizante del documento, que en una compraventa es el escribano.
• Qué acompaña: la clave de identificación de las partes y el certificado catastral.
• Deuda municipal: el artículo 1 de la Ley 14.351 exige acreditar la inexistencia de deudas municipales para la transferencia y su inscripción.

El comprador no hace un trámite aparte para registrar la propiedad. Según la Ley 17.801, la escritura presentada dentro de los 45 días de su otorgamiento se considera registrada a la fecha de la firma. La tasa de inscripción es de 2 por mil, como se detalla en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

Informe no es certificado: lo que las guías generales mezclan

Las guías generales y los resúmenes de inteligencia artificial suelen nombrar el «informe de dominio» como requisito para escriturar. En la Provincia de Buenos Aires, la escritura exige un certificado, que es un documento distinto del informe.

• Informe de dominio: el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires lo describe como una constancia que publicita la situación jurídica de un inmueble.
• Certificado de dominio: es la certificación del artículo 23 de la Ley 17.801, la única que produce la anotación preventiva del artículo 25.
• «Libre deuda»: en la Provincia de Buenos Aires son dos certificaciones, una provincial y una municipal, más la de expensas en propiedad horizontal.
• «Consentimiento» del cónyuge: el Código Civil y Comercial habla de asentimiento, y el cónyuge que asiente no es parte vendedora.

Los requisitos de la Ciudad de Buenos Aires no sirven para un inmueble bonaerense.

Caso tipo: una casa en Martínez con vendedor casado

El caso tipo es una casa en Martínez, partido de San Isidro, inscripta a nombre de una sola persona que la compró durante su matrimonio con fondos gananciales. El comprador es soltero y paga con el producido de la venta de otro inmueble.

• Vendedor: entrega el título inscripto y exhibe su documento.
• Cónyuge del vendedor: da el asentimiento, porque la casa es un bien ganancial registrable. No firma como vendedor.
• Comprador: exhibe su documento y entrega la escritura de la venta anterior como respaldo de los fondos.
• Escribano: pide los dos certificados registrales, el certificado catastral y las certificaciones de deuda provincial y municipal.
• Gastos: por cada 100 de precio, el comprador reserva alrededor de 4 para la escritura, más los certificados. El desglose está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

Si fuera un departamento en Olivos, partido de Vicente López, se agregaría el certificado de deuda de expensas.

Paso a paso para reunir los requisitos antes de la escritura

Los requisitos para escriturar una casa en la Provincia de Buenos Aires se reúnen en siete pasos.

1. Reunir los documentos personales.
   • Documento de identidad de comprador y vendedor.
   • Constancia de CUIT, CUIL o CDI y datos de estado civil.
2. Entregar el título al escribano.
   • El vendedor entrega el título de propiedad inscripto.
   • El escribano revisa los antecedentes del dominio.
3. Resolver el asentimiento.
   • Identificar si el inmueble es ganancial o vivienda familiar.
   • Prever la firma del cónyuge o un poder con facultades expresas.
4. Verificar el estado parcelario.
   • Comprobar si está vigente.
   • Si venció, encargar la verificación a un profesional de la agrimensura.
5. Pedir los certificados.
   • De dominio, de anotaciones personales y catastral.
   • De deuda del impuesto inmobiliario y de tasas municipales.
   • De deuda de expensas, si es propiedad horizontal.
6. Respaldar el origen de los fondos.
   • Declaración jurada del comprador.
   • Documentación bancaria o escritura de una venta anterior.
7. Firmar e inscribir.
   • Las partes firman la escritura ante el escribano.
   • El escribano la presenta en el Registro de la Propiedad.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Los requisitos para escriturar son los mismos en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surgen de leyes nacionales y de la Provincia de Buenos Aires. Lo que cambia es la oficina municipal que certifica la deuda de tasas y el nombre que cada municipio le da al trámite.

El portal de Vicente López publica el trámite de validación catastral y no un nombre propio para la deuda. Por eso se lo nombra libre deuda de tasas municipales.

El Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación son provinciales y comunes a los tres partidos. En los departamentos de Olivos, Florida o Martínez se suma el certificado de expensas; en las casas de Beccar, Victoria o Virreyes se revisa antes el estado parcelario.

Errores frecuentes al reunir los requisitos para escriturar

• Confundir informe con certificado. El informe de dominio, que pide el titular o un profesional habilitado, orienta antes de señar; la escritura requiere el certificado que pide el escribano.
• Olvidar el asentimiento. El inmueble inscripto a nombre de una sola persona casada también puede necesitar la firma del cónyuge.
• Dejar el estado parcelario para el final. Sin estado parcelario vigente no se emite el certificado catastral.
• Pensar que el libre deuda es uno solo. El impuesto inmobiliario es provincial y las tasas son municipales.
• Usar listas de otra jurisdicción. Los requisitos de la Ciudad de Buenos Aires no aplican a un inmueble bonaerense.

Glosario

• Asentimiento conyugal: conformidad del cónyuge no titular para que el titular venda.
• Título inscripto: escritura del vendedor con constancia de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Certificado de dominio: certificación del Registro sobre el estado jurídico del inmueble.
• Certificado de anotaciones personales: certificación del Registro sobre las inhibiciones de una persona, que le impiden disponer libremente de sus bienes.
• Certificado catastral: copia autenticada de la cédula catastral del inmueble, según el artículo 49 de la Ley 10.707.
• Estado parcelario: relevamiento de la parcela registrado en el catastro provincial.

Preguntas frecuentes

¿Qué se necesita para escriturar un departamento en Olivos?

Para escriturar un departamento en Olivos, partido de Vicente López, se necesitan los mismos requisitos que para una casa, más el certificado de deuda de expensas. El certificado lo expide el administrador del consorcio según el artículo 2067 del Código Civil y Comercial.

¿El libre deuda municipal se pide igual en Martínez que en Victoria?

La obligación es la misma, porque surge de la Ley 14.351 bonaerense. En Martínez interviene la Agencia de Recaudación de San Isidro y en Victoria, la Municipalidad de San Fernando.

¿El comprador casado necesita que firme su cónyuge?

No. Para comprar un inmueble no se requiere el asentimiento del cónyuge. La conformidad del cónyuge se pide para dejar constancia de que el comprador paga con fondos propios. Con hipoteca, el artículo 470 exige el asentimiento para gravar un bien ganancial.

¿Hace falta el asentimiento si el matrimonio tiene separación de bienes?

Sí, cuando el inmueble es la vivienda familiar. El artículo 454 del Código Civil y Comercial aplica la protección del artículo 456 cualquiera sea el régimen matrimonial.

¿Puede firmar un apoderado en lugar del comprador o del vendedor?

Sí. El artículo 363 del Código Civil y Comercial exige que el poder tenga la forma del acto que se va a otorgar. El artículo 375 requiere facultades expresas para transferir derechos reales sobre inmuebles.

¿Se puede escriturar si el inmueble tiene deuda de tasas o de impuesto inmobiliario?

La escritura requiere acreditar que no hay deuda hasta la fecha del acto. El artículo 40 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires obliga al escribano a asegurar el pago de la deuda fiscal informada.

¿Qué pasa si el vendedor figura inhibido?

Una inhibición impide al vendedor disponer libremente de sus bienes y debe quedar resuelta para escriturar. El modo de levantarla depende del caso y lo define el escribano interviniente.

¿Hace falta firmar boleto antes de escriturar?

No. El boleto de compraventa es un paso previo optativo y no un requisito de la escritura.

En resumen

• Para escriturar una casa en la Provincia de Buenos Aires, comprador y vendedor aportan documento, clave de identificación y estado civil; el vendedor suma el título inscripto.
• El escribano pide el certificado de dominio, el de anotaciones personales, el catastral y las certificaciones de deuda provincial y municipal.
• El cónyuge del vendedor debe asentir cuando el inmueble es ganancial o es la vivienda familiar; sin asentimiento, la venta puede anularse.
• Sin estado parcelario vigente no hay certificado catastral, y sin certificado catastral no hay inscripción.
• En San Isidro, Vicente López y San Fernando los requisitos son iguales; solo cambia la oficina municipal que certifica la deuda de tasas.

Fuentes normativas

• Ley 17.801, registro de la propiedad inmueble: artículos 3, 3 bis, 5, 6, 23, 24, 25 y 30.
• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 305, 306, 363, 375, 454, 456 a 458, 466, 470, 522, 1138 y 2067.
• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, catastro territorial: artículos 15 y 49 a 52.
• Ley 14.351 de la Provincia de Buenos Aires, deudas municipales: artículos 1, 2 y 5.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires: artículo 40.
• Resolución de la Unidad de Información Financiera para escribanos públicos.
• Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• Trámites municipales: Agencia de Recaudación de San Isidro, Municipalidad de Vicente López y Municipalidad de San Fernando.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro