¿Se puede comprar una casa sin escritura?

Guía de gastos de escrituración / Sin escritura o sin planos

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Forma: la compraventa de un inmueble se otorga por escritura pública. Lo fija el artículo 1017 del Código Civil y Comercial.
• Título y modo: el dominio se adquiere con título suficiente y tradición posesoria. Lo fija el artículo 1892 del Código Civil y Comercial.
• Boleto: no transmite el dominio, pero obliga al vendedor a escriturar. Lo fijan los artículos 969 y 1018 del Código Civil y Comercial.
• Embargos: el comprador de buena fe con boleto tiene prioridad si reúne cuatro requisitos. Los fija el artículo 1170 del Código Civil y Comercial.
• Concurso o quiebra del vendedor: el boleto de fecha cierta es oponible si se pagó como mínimo el 25% del precio. Lo fija el artículo 1171 del Código Civil y Comercial.
• Crédito hipotecario: solo constituye hipoteca el titular de un derecho real como el dominio. Lo fija el artículo 2206 del Código Civil y Comercial.

Qué se adquiere y qué se arriesga según el instrumento que se firma

En la Provincia de Buenos Aires, lo que adquiere quien compra una casa sin escritura depende del instrumento que firma.

Los gastos de la escritura que cierra la operación están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Es posible comprar una casa sin escritura en Argentina?

Sí. En Argentina es posible firmar un contrato válido para comprar una casa sin escritura, pero ese contrato no convierte al comprador en dueño. El dominio de un inmueble se adquiere con escritura pública y entrega de la posesión.

El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto adquirir derechos reales sobre inmuebles. El artículo 1892 requiere título y modo suficientes: el acto revestido de las formas legales y la tradición posesoria.

La expresión «sin escritura» reúne dos situaciones distintas:

• El vendedor tiene escritura a su nombre y la venta se firma por boleto. La escritura está pendiente y el vendedor puede otorgarla.
• El vendedor no tiene escritura a su nombre. Solo puede ceder el boleto, la posesión o los derechos hereditarios que tenga.

En la segunda situación rige el artículo 399 del Código Civil y Comercial: nadie transmite un derecho mejor o más extenso que el propio. Qué puede transferir un vendedor sin título se desarrolla en ¿Se puede vender una casa sin escritura?. La secuencia de una compra entre particulares está en ¿Cuáles son los pasos para comprar una casa a un dueño directo?.

¿Qué sucede si tengo un boleto de compraventa pero no tengo escritura?

Quien tiene un boleto de compraventa y no tiene escritura es acreedor de la escritura, no dueño del inmueble. El boleto obliga al vendedor a otorgar la escritura pública y permite al comprador reclamarla ante un juez.

La obligación de escriturar surge de los artículos 969 y 1018 del Código Civil y Comercial. El contrato sin la forma exigida vale como contrato en el que las partes se obligaron a cumplirla. Si el vendedor condenado es remiso, el juez otorga la escritura en su representación.

El artículo 1018 pone una condición: que las contraprestaciones estén cumplidas o que su cumplimiento esté asegurado. Si el vendedor entregó la casa, el comprador además la posee, y puede ceder a un tercero su lugar en el boleto.

Mientras no haya escritura, el inmueble sigue a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.

Qué cláusulas reúne el instrumento se explica en la guía sobre el boleto de compraventa. En la Provincia de Buenos Aires, el boleto paga 12 por mil de Impuesto de Sellos, a cuenta de la escritura. Lo detalla ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?. Los momentos de pago del precio están en ¿Se paga antes de firmar la escritura?.

¿Cuándo protege el boleto al comprador frente a un embargo o a la quiebra del vendedor?

El boleto protege al comprador de buena fe frente a un embargo cuando se cumplen los cuatro requisitos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial. Frente al concurso o la quiebra del vendedor, el artículo 1171 exige fecha cierta, buena fe y el pago de al menos el 25% del precio.

Según el artículo 1170, el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que trabaron cautelares sobre el inmueble vendido si:

• Titular registral: el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
• Pago mínimo: el comprador pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar.
• Fecha cierta: el boleto tiene fecha cierta.
• Publicidad: la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Un instrumento privado adquiere fecha cierta el día en que ocurre un hecho del que resulta que el documento ya estaba firmado (artículo 317 del Código Civil y Comercial). La certificación notarial de las firmas es un medio usual para dar fecha cierta a un boleto.

Cuando el boleto reúne los requisitos del artículo 1171 del Código Civil y Comercial, el juez del concurso o la quiebra debe disponer que se otorgue la escritura. Si queda un saldo de precio a plazo, se constituye hipoteca en primer grado en garantía de ese saldo.

El artículo 756 del Código Civil y Comercial resuelve la doble venta entre compradores de buena fe y a título oneroso. Prevalece quien tiene emplazamiento registral y tradición; después, quien recibió la tradición. Siguen quien tiene emplazamiento registral precedente y quien tiene título de fecha cierta anterior.

¿Qué es una cesión de derechos posesorios?

Una cesión de derechos posesorios es el contrato por el que el poseedor de un inmueble transfiere a otra persona la posesión y los derechos que derivan de ella. La cesión de derechos posesorios no transmite el dominio, porque el cedente no lo tiene.

El artículo 1614 del Código Civil y Comercial define la cesión como el contrato por el que una parte transfiere a la otra un derecho. A la cesión con precio en dinero se le aplican las reglas de la compraventa.

Quien compra derechos posesorios adquiere un poder de hecho sobre la casa y la posibilidad de llegar al dominio por usucapión. El titular registral sigue figurando como dueño, y la usucapión exige el plazo legal y una sentencia judicial.

El artículo 1901 del Código Civil y Comercial permite al sucesor particular unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Por esa regla, el cesionario puede sumar el tiempo que poseyó el cedente.

El artículo 1618 del Código Civil y Comercial exige que la cesión se haga por escrito. Si la cesión de derechos posesorios requiere además escritura pública lo define el escribano interviniente. Las pruebas de la posesión se explican en ¿Cómo demostrar que una propiedad es tuya sin escritura?.

¿Qué se adquiere con una cesión de boleto o de derechos hereditarios?

Con una cesión de boleto se adquiere el lugar del comprador original frente al vendedor. Con una cesión de derechos hereditarios se adquiere la parte del cedente en una herencia, y en ninguno de los dos casos el dominio de la casa.

En la cesión de boleto, el cesionario pasa a ser quien puede exigir la escritura al titular registral. Cuando el boleto tiene prestaciones pendientes, el artículo 1636 del Código Civil y Comercial exige que las demás partes consientan la transmisión.

La cesión de derechos hereditarios debe otorgarse por escritura pública, según el artículo 1618 del Código Civil y Comercial. Frente a otros herederos y acreedores del cedente, la cesión rige desde que la escritura se incorpora al expediente sucesorio (artículo 2302). La forma y los efectos de cada cesión están en ¿Se puede vender una casa sin escritura?.

Cuando se ceden los derechos sobre un inmueble determinado de una herencia, el artículo 2309 sujeta la eficacia de la cesión a una condición. El inmueble debe ser atribuido al cedente en la partición.

Para escriturar un inmueble heredado, los herederos necesitan la declaratoria judicial de herederos (artículo 2337). El proceso se describe en la nota sobre vender una propiedad en sucesión.

¿Qué riesgos tiene comprar sin escritura?

El riesgo central de comprar una casa sin escritura es pagar el precio sin haber adquirido el dominio. Mientras la escritura no se otorga, el inmueble sigue en el patrimonio del vendedor y queda expuesto a las deudas del vendedor.

• Embargo del inmueble: los acreedores del vendedor pueden trabar cautelares sobre la casa. El comprador solo tiene prioridad con los requisitos del artículo 1170.
• Doble venta: el vendedor puede prometer la casa a otra persona. El orden de preferencia lo fija el artículo 756.
• Concurso o quiebra del vendedor: el boleto es oponible solo en las condiciones del artículo 1171.
• Fallecimiento del vendedor: el contrato obliga a los herederos (artículo 1024), pero la escritura requiere antes la declaratoria de herederos.

El artículo 2206 del Código Civil y Comercial reserva la hipoteca a los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. El artículo 23 de la Ley 17.801 impide al escribano autorizar un derecho real sin tener a la vista el título inscripto.

La consecuencia práctica es doble: el comprador sin escritura no puede hipotecar la casa, y un comprador posterior no accede a un crédito hipotecario. Los demás requisitos bancarios están en la nota sobre cuándo una propiedad es apta crédito.

¿Cómo se regulariza después una compra sin escritura?

Una compra sin escritura se regulariza por escritura con el vendedor o por una de tres vías: juicio de escrituración, usucapión o Ley 24.374. Los requisitos y el trámite de cada vía están en ¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?.

• Juicio de escrituración: el comprador con boleto reclama la escritura. Si el vendedor condenado no firma, el juez la otorga en su representación.
• Usucapión: exige veinte años de posesión ostensible y continua, o diez años con justo título y buena fe, y siempre una sentencia judicial.
• Ley 24.374: exige tres años de posesión de una vivienda única y permanente, anteriores a la fecha de corte legal. La inscripción se convierte en dominio perfecto a los diez años.

Cuando el titular registral firma voluntariamente, la regularización es una escritura común. En la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta alrededor de 4% del monto del acto, más los certificados. Los efectos de la inscripción se explican en ¿Quién paga la inscripción de la escritura en el Registro?.

Tres afirmaciones de las guías generales que la ley argentina precisa

Las guías generales sobre comprar sin escritura repiten tres afirmaciones que el Código Civil y Comercial y la Ley 24.374 no respaldan tal como se formulan.

• «La propiedad se transfiere con la escritura y la inscripción». El artículo 1892 del Código Civil y Comercial exige título y tradición posesoria. Según el artículo 1893, la inscripción da publicidad y hace oponible el derecho a terceros interesados y de buena fe.
• «Con boleto y buena fe se usucape en diez años». La prescripción de diez años exige justo título, y un boleto no reúne, en principio, la forma de escritura pública. Para quien posee con boleto rige, en principio, el plazo de veinte años.
• «Después se regulariza por la Ley Pierri». La Ley 24.374 exige una posesión anterior a la fecha de corte que fija la propia ley. Una compra posterior a esa fecha de corte queda fuera del régimen.

Caso tipo: una casa en Martínez comprada por boleto

El caso tipo es una casa en Martínez, partido de San Isidro, vendida por boleto por su titular registral. Después de la firma, un acreedor del vendedor embarga la casa. La tabla compara dos compradores posibles según el artículo 1170 del Código Civil y Comercial.

El comprador A reúne los cuatro requisitos, y su derecho tiene prioridad sobre el del acreedor embargante. El comprador B conserva su derecho personal contra el vendedor, pero no puede oponer el boleto al embargo.

Ninguno de los dos compradores es dueño todavía: ambos necesitan la escritura. Al escriturar, el comprador A paga los 70 restantes de cada 100 de precio.

Resguardos antes de pagar, paso a paso

En la Provincia de Buenos Aires, los resguardos de quien compra una casa sin escritura se ordenan en seis pasos.

1. Identificar al titular registral.
   • El dato surge del informe de dominio del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
   • El informe muestra también hipotecas y embargos inscriptos.
   • Lo solicita el escribano u otro profesional habilitado.
2. Verificar la situación del vendedor.
   • Informe de anotaciones personales: indica si el vendedor tiene una inhibición inscripta.
   • Titular fallecido: declaratoria de herederos.
3. Revisar la cadena de instrumentos.
   • Boleto original y cada cesión posterior, hasta llegar al titular registral.
   • Qué revisa el escribano se explica en la nota sobre el estudio de títulos.
4. Firmar con fecha cierta y en la forma que corresponde.
   • Boleto o cesión de boleto: firmas certificadas por escribano.
   • Cesión de derechos hereditarios: escritura pública.
5. Documentar el pago y la posesión.
   • Pago por medios que dejen constancia.
   • Al menos el 25% del precio, que es el mínimo de los artículos 1170 y 1171.
   • Constancia escrita de la entrega de la posesión.
6. Pactar cómo y cuándo se escritura.
   • Plazo para escriturar y escribano designado.
   • Reparto de los gastos de la escritura y de las deudas del inmueble.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Las reglas sobre boletos, cesiones y posesión son las mismas en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surgen del Código Civil y Comercial. Lo que cambia de un partido a otro es el municipio ante el que se verifican las tasas y los planos de obra.

La deuda de tasas se consulta en el municipio donde está el inmueble, y la del impuesto inmobiliario, en la agencia de recaudación de la Provincia de Buenos Aires.

Según la Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires, los tres partidos integran el Departamento Judicial San Isidro.

Errores frecuentes al comprar una casa sin escritura

• Creer que el boleto y las llaves convierten al comprador en dueño. El dominio se adquiere con escritura pública y tradición posesoria.
• Firmar con quien no es el titular registral sin revisar la cadena. El artículo 1170 exige un perfecto eslabonamiento hasta el titular registral.
• Firmar un boleto sin fecha cierta. Sin fecha cierta, el boleto no es oponible a los acreedores del vendedor.
• Contar con la Ley 24.374 para una compra nueva. La Ley 24.374 exige una posesión anterior a su fecha de corte.

Glosario

• Boleto de compraventa: contrato en instrumento privado que obliga a las partes a otorgar la escritura.
• Titular registral: persona que figura como dueña en el Registro de la Propiedad.
• Tradición: entrega de la posesión del inmueble al comprador.
• Fecha cierta: fecha de un instrumento privado que vale frente a terceros.
• Cedente y cesionario: el cedente transfiere un derecho y el cesionario lo recibe.
• Oponibilidad: posibilidad de hacer valer un derecho frente a terceros, como los acreedores del vendedor.

Preguntas frecuentes

¿El boleto de compraventa me hace dueño de la casa?

No. El boleto de compraventa obliga al vendedor a otorgar la escritura pública, pero no transmite el dominio de la casa.

¿Qué porcentaje del precio hay que pagar para que el boleto sea oponible?

Como mínimo el 25% del precio, según los artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial. Frente a un embargo, ese pago debe ser anterior a la traba de la cautelar.

¿Hace falta certificar las firmas del boleto?

El Código Civil y Comercial no exige certificar las firmas para que el boleto valga entre las partes. La certificación notarial es un medio usual para darle fecha cierta.

¿Se puede pedir un crédito hipotecario para comprar una casa sin escritura?

No. La hipoteca la constituye el titular del dominio, según el artículo 2206 del Código Civil y Comercial, y una casa sin escritura no puede darse en garantía.

¿Sirve un boleto firmado por quien no es el titular registral?

Sirve solo si una cadena completa de instrumentos une al titular registral con el vendedor. El artículo 1170 del Código Civil y Comercial la llama perfecto eslabonamiento.

¿Qué pasa si el vendedor fallece después de firmar el boleto?

Si el vendedor fallece después de firmar el boleto, la obligación de escriturar pasa a sus herederos (artículo 1024 del Código Civil y Comercial). Los herederos necesitan la declaratoria judicial para otorgar la escritura.

¿Un departamento en construcción en Olivos se compra sin escritura?

Sí. Un departamento en construcción en Olivos, partido de Vicente López, puede comprarse por boleto. El artículo 2071 del Código Civil y Comercial obliga al titular del dominio a constituir un seguro a favor del adquirente, salvo las exclusiones del artículo 2072.

¿Qué se compra con una cesión de derechos posesorios de una casa en Victoria?

Con una cesión de derechos posesorios de una casa en Victoria, partido de San Fernando, se compra la posesión que ejercía el cedente. El dominio sigue a nombre del titular registral.

En resumen

• En Argentina se puede comprar una casa sin escritura, pero el dominio solo se adquiere con escritura pública y tradición posesoria.
• El boleto de fecha cierta protege al comprador de buena fe frente a embargos, concurso o quiebra del vendedor si se pagó al menos el 25% del precio.
• La cesión de boleto, de derechos posesorios o de derechos hereditarios transmite solo el derecho que tenía el cedente.
• Sin dominio inscripto no se puede constituir hipoteca, por lo que una casa sin escritura no se compra con crédito hipotecario.
• Las reglas son las mismas en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 317, 399, 756, 969, 1017, 1018, 1024, 1170, 1171, 1614, 1618, 1636, 1892, 1893, 1901, 2071, 2072, 2206, 2302, 2309 y 2337.
• Texto oficial por artículo en el Registro de la Propiedad bonaerense: 1017, 1170, 1618, 1892 y 1893.
• Ley 17.801, registro de la propiedad inmueble: artículo 23.
• Ley 24.374, regularización dominial.
• Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires: informe de dominio e informe de anotaciones personales.
• Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires: Departamento Judicial San Isidro.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro