¿Cómo hacer la escritura de una casa gratis?
Una casa se escritura gratis solo cuando el caso encuadra en un régimen de interés social. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.830 encarga esas escrituras a la Escribanía General de Gobierno; su reglamentación exige vivienda única y valuación fiscal bajo el tope. El trámite se inicia en el municipio: San Isidro, Vicente López y San Fernando.
Guía de gastos de escrituración / Sin escritura o sin planos
Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026
Datos clave
- Norma: artículo 4, inciso d), de la Ley 10.830 de la Provincia de Buenos Aires, ley orgánica de la Escribanía General de Gobierno.
- Quién otorga la escritura: la Escribanía General de Gobierno, cuando lo requieren el Poder Ejecutivo provincial o las municipalidades. Lo fija la Ley 10.830.
- Quién accede: personas de bajos recursos cuyo caso el municipio declara de interés social. Lo informa la Escribanía General de Gobierno.
- Requisitos del inmueble: única propiedad del adquirente y vivienda familiar de ocupación permanente. Lo fija el Decreto 1256/01, reglamentario de la Ley 10.830.
- Tope de valuación fiscal: lo fija la reglamentación por remisión a la Ley Impositiva de cada año. La Escribanía General de Gobierno publica el importe vigente.
- Exenciones: Impuesto de Sellos, Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes y tasas retributivas de servicios. Lo fija el artículo 19 de la Ley 10.830.
Requisitos de la escrituración social gratuita en la Provincia de Buenos Aires
La escrituración social gratuita de la Provincia de Buenos Aires exige requisitos sobre la persona, sobre el inmueble y sobre el acto que se escritura. Esos requisitos surgen del Decreto 1256/01 y de la documentación que publica la Escribanía General de Gobierno, no del texto de la Ley 10.830. La tabla resume cada requisito, qué significa y cómo se acredita.
| Requisito | Qué significa | Cómo se acredita |
|---|---|---|
| Interés social declarado | El municipio constata la situación social del solicitante y declara de interés social la regularización | Decreto municipal, y ordenanza si corresponde, con los datos de las partes y del inmueble |
| Única propiedad | El adquirente no tiene otro inmueble | Declaración jurada de vivienda única y ocupación permanente |
| Ocupación permanente | El inmueble es la vivienda familiar de uso propio del adquirente | La misma declaración jurada |
| Valuación fiscal bajo el tope | La valuación fiscal no supera el monto que surge de la reglamentación | Boleta del impuesto inmobiliario o constancia de valuación fiscal |
| Acto que se regulariza | Existe una compraventa o una donación entre el titular y el adquirente | Boleto de compraventa o convenio de donación, con sus cesiones |
| Titular que transmite | El vendedor, su apoderado o sus herederos autorizan la escritura | Formulario de autorización del vendedor, escritura anterior y, si el titular falleció, declaratoria de herederos |
| Precio cancelado | El comprador terminó de pagar el precio | Certificado de cancelación de deuda expedido por el vendedor |
| Identidad y estado civil | Las partes están identificadas | Documento de identidad, constancia de CUIT, CUIL o CDI y partidas |
La escrituración social es un régimen de excepción. Los gastos de una escritura común están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.
¿Qué es la escrituración social en la Provincia de Buenos Aires?
La escrituración social es el régimen por el que la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires otorga, en forma gratuita, escrituras declaradas de interés social. La base legal de la escrituración social es el artículo 4, inciso d), de la Ley 10.830.
El artículo 4, inciso d), de la Ley 10.830 pone a cargo de la Escribanía General de Gobierno las regularizaciones dominiales de interés social que involucran a particulares. La intervención procede cuando la requieren el Poder Ejecutivo provincial o las municipalidades.
La Ley 10.830 no enumera requisitos de vivienda ni topes. Esos requisitos están en la reglamentación del inciso d): el Decreto 1256/01, modificado por el Decreto 2199/06.
La Escribanía General de Gobierno presenta el régimen con el nombre «Escrituración Social Gratuita». Según el organismo, la escritura se concede en forma gratuita porque los beneficiarios son personas de bajos recursos, favorecidas por la declaración de interés social del municipio.
¿Quién puede acceder a la escritura gratuita?
A la escritura gratuita de la Ley 10.830 accede la persona de bajos recursos cuyo caso fue declarado de interés social por el municipio donde está el inmueble. Según el Decreto 1256/01, el inmueble debe ser la única propiedad del adquirente y su vivienda familiar de ocupación permanente.
El artículo 3 del Decreto 1256/01, en el texto del Decreto 2199/06, pide a la persona solicitante tres cosas además de sus datos personales:
- Antecedentes del inmueble: inscripción de dominio, datos catastrales y convenio firmado entre las partes, si existe.
- Declaración jurada: el adquirente declara que el inmueble es su única propiedad y que lo destina a vivienda familiar de uso propio y ocupación permanente.
- Valuación fiscal: la valuación fiscal del inmueble no puede exceder el tope que resulta de la reglamentación.
El tope de valuación fiscal de la escrituración social no es un número fijo. El Decreto 2199/06 remite al monto que la Ley Impositiva de cada año fija para la exención del Impuesto de Sellos por vivienda única. El Decreto 2199/06 admite incrementar ese monto hasta en un 100%.
La Escribanía General de Gobierno publica el importe vigente del tope, con un valor para vivienda y otro para terreno. El artículo 4 del Decreto 1256/01 exige además que el organismo interviniente constate la situación social del solicitante antes de remitir el caso.
¿Qué documentación se presenta?
Para la escrituración social de la Ley 10.830 se presenta la documentación del adquirente, la del vendedor, la del inmueble y el acto municipal que declara el interés social. La lista oficial la publica la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires.
- De las partes: documento de identidad, constancia de CUIT, CUIL o CDI y partidas que justifican el estado civil.
- Del acto: boleto de compraventa o convenio de donación, con sus cesiones, y certificado de cancelación de deuda expedido por el vendedor.
- Formularios: datos del vendedor y del comprador, autorización del vendedor para escriturar y declaración jurada de vivienda única y ocupación permanente.
- Del inmueble: escritura anterior del vendedor, boleta del impuesto inmobiliario provincial y planos de subdivisión o de propiedad horizontal, si corresponden.
- Del municipio: decreto que declara el interés social, y ordenanza si corresponde.
Cuando el titular del inmueble falleció, la Escribanía General de Gobierno pide además la declaratoria de herederos. La escrituración social no reemplaza a la sucesión del titular fallecido.
La escrituración social formaliza así una transmisión con antecedentes: un título anterior inscripto y un acuerdo con el titular. Los requisitos de una escritura común se detallan en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.
¿Dónde se inicia el trámite en San Isidro, Vicente López y San Fernando?
El trámite de escrituración social se inicia en el municipio del partido donde está el inmueble: San Isidro, Vicente López o San Fernando. La Escribanía General de Gobierno indica que el interesado acerca la documentación a su municipio, que analiza el cumplimiento de los requisitos.
El artículo 2 del Decreto 1256/01 prevé dos caminos. El interesado puede presentar la solicitud ante el organismo provincial o municipal que tiene a su cargo la materia de interés social. También puede pedir la intervención la propia municipalidad, cuando considera acreditado el interés social.
La escritura no se firma en el municipio. El municipio constata la situación social y dicta el acto que declara el interés social; la Escribanía General de Gobierno autoriza después la escritura traslativa de dominio.
¿Qué impuestos y gastos no se pagan en la escrituración social?
En la escrituración social de la Provincia de Buenos Aires no se pagan el Impuesto de Sellos ni las tasas retributivas de servicios. La exención surge del artículo 19 de la Ley 10.830, que también exime del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.
La Escribanía General de Gobierno enumera estos beneficios del régimen:
- Gratuidad en el trámite de escrituración.
- Exención del Impuesto de Sellos y de la tasa retributiva de servicios.
- Condonación del impuesto inmobiliario, con el alcance que informa la Escribanía General de Gobierno en cada caso.
La gratuidad alcanza a la escritura que otorga la Escribanía General de Gobierno. Una sucesión previa del titular o un plano de subdivisión no forman parte de esa escritura.
¿Una compraventa común puede escriturarse gratis?
No. Una compraventa común en la Provincia de Buenos Aires no puede escriturarse gratis, porque la Ley 10.830 reserva la escrituración social a casos de interés social. Según la reglamentación y la Escribanía General de Gobierno, el régimen alcanza a personas de bajos recursos con vivienda única y valuación fiscal bajo el tope.
En una compraventa común en la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta alrededor de 4% del monto del acto más certificados, según el desglose de ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.
La compraventa común tiene un beneficio propio y más acotado: la exención del Impuesto de Sellos para vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esa exención se explica en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
¿Qué diferencia hay con la Ley 24.374?
La escrituración social de la Ley 10.830 y la regularización dominial de la Ley 24.374 son regímenes distintos. La escrituración social formaliza una transmisión acordada con el titular del inmueble; la Ley 24.374 regulariza al ocupante que posee la vivienda sin que el titular firme.
| Escrituración social · Ley 10.830 | Regularización dominial · Ley 24.374 |
|---|---|
| Norma: ley de la Provincia de Buenos Aires, reglamentada por el Decreto 1256/01 | Norma: ley nacional, reglamentada en la Provincia de Buenos Aires por el Decreto 2815/96 |
| Situación: boleto o donación, con un titular que autoriza la escritura | Situación: posesión con causa lícita; se cita al titular del dominio |
| Requisito central: única propiedad, ocupación permanente, tope de valuación fiscal e interés social declarado por el municipio | Requisito central: posesión pública, pacífica y continua de tres años anteriores a la fecha de corte legal, en vivienda única y permanente |
| Quién interviene: el municipio y la Escribanía General de Gobierno | Quién interviene: los Registros Notariales de Regularización Dominial de cada partido |
| Costo: gratuita, con las exenciones del artículo 19 de la Ley 10.830 | Costo: contribución única de 1% del valor fiscal |
| Resultado: escritura traslativa de dominio | Resultado: inscripción que se convierte en dominio perfecto a los diez años |
La regularización dominial de la Ley 24.374, junto con la usucapión, la sucesión y el juicio de escrituración, se desarrolla en ¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?.
«Mi escritura, mi casa» y «Ley Pierri»: los nombres que circulan y lo que dice la norma
En redes y en respuestas automáticas, la escritura gratis aparece con nombres que se mezclan entre sí. En la Provincia de Buenos Aires, la base legal de la escrituración social es la Ley 10.830; los demás nombres designan programas o leyes diferentes.
- «Mi escritura, mi casa» no es una ley. Es el nombre con el que el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires presenta su programa de escrituración. Los requisitos publicados remiten a la Ley 10.830.
- «Ley Pierri» no es la escritura gratis. Ley Pierri es el nombre popular de la Ley 24.374, que tiene una contribución de 1% del valor fiscal.
- La documentación se presenta en el municipio. Así lo indica la Escribanía General de Gobierno, que interviene después, a requerimiento municipal.
- No alcanza con vivir en la casa. La lista oficial pide boleto o convenio de donación, escritura anterior y autorización del vendedor.
Qué valor tiene cada documento cuando falta la escritura se explica en ¿Cómo demostrar que una propiedad es tuya sin escritura?.
Caso tipo: una casa en Victoria comprada con boleto
El caso tipo es una casa en Victoria, partido de San Fernando, comprada con boleto por una familia que la ocupa como única vivienda. El vendedor figura como titular en el Registro de la Propiedad y acepta firmar. La valuación fiscal de la casa equivale a 70 de cada 100 del tope vigente.
| Aspecto | Escritura común | Escrituración social de la Ley 10.830 |
|---|---|---|
| Quién autoriza la escritura | Escribano de registro | Escribanía General de Gobierno, a requerimiento del municipio |
| Costo para el comprador | Alrededor de 4 por cada 100 de monto del acto, más certificados | Escritura gratuita |
| Impuesto de Sellos | Se paga, salvo exención por vivienda única | Exento por el artículo 19 de la Ley 10.830 |
| Valuación fiscal | Sin tope | 70 de cada 100 del tope: el inmueble encuadra |
En este caso tipo, la familia puede pedir la escrituración social si la Municipalidad de San Fernando constata su situación social y declara el interés social. Con una valuación fiscal de 120 por cada 100 del tope, la casa quedaría fuera del régimen.
El caso tipo cambia si el vendedor no aparece o se niega a firmar. En ese supuesto no hay transmisión que la Escribanía General de Gobierno pueda autorizar, y la situación del comprador es la que describe ¿Se puede comprar una casa sin escritura?.
Paso a paso para pedir la escrituración social
La escrituración social de la Ley 10.830 se ordena en cinco pasos. Los tres primeros corresponden al interesado y al municipio; los dos últimos, a la Escribanía General de Gobierno.
- Verificar los requisitos de fondo.
- El inmueble es la única propiedad del adquirente y su vivienda permanente.
- La valuación fiscal no supera el tope que publica la Escribanía General de Gobierno.
- Reunir la documentación.
- Boleto de compraventa o convenio de donación y escritura anterior del vendedor.
- Documentos de identidad, partidas de estado civil y boleta del impuesto inmobiliario provincial.
- Presentarse en el municipio y obtener la declaración de interés social.
- Oficina municipal de tierras o de hábitat de San Isidro, Vicente López o San Fernando.
- El municipio constata la situación social y dicta el decreto que declara el interés social.
- Remisión del expediente a la Escribanía General de Gobierno.
- El expediente lleva una nota de elevación dirigida a la Escribanía General de Gobierno.
- El organismo sustancia el procedimiento para otorgar los actos notariales.
- Firma e inscripción de la escritura.
- Vendedor y comprador, o sus apoderados, firman la escritura traslativa de dominio.
- La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando
La escrituración social se rige por las mismas normas en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque la Ley 10.830 y su reglamentación son provinciales. Lo que cambia de un partido a otro es el municipio que constata la situación social y declara el interés social.
| Partido | Dónde se presenta la documentación | Acto que habilita la escritura | Dato de fuente oficial |
|---|---|---|---|
| San Isidro | Municipalidad de San Isidro, oficina municipal de tierras o de hábitat | Decreto de la Municipalidad de San Isidro que declara el interés social | El Gobierno provincial informó entregas de escrituras de su programa en el partido |
| Vicente López | Municipalidad de Vicente López, oficina municipal de tierras o de hábitat | Decreto de la Municipalidad de Vicente López que declara el interés social | El Gobierno provincial informó entregas de escrituras de su programa en el partido |
| San Fernando | Municipalidad de San Fernando, oficina municipal de tierras o de hábitat | Decreto de la Municipalidad de San Fernando que declara el interés social | El sitio municipal vincula las escrituras de la Ley 24.374 con su Dirección General de Desarrollo Habitacional |
El nombre de la oficina municipal cambia con cada organigrama y se confirma en cada municipalidad antes de reunir la documentación.
Las entregas que informó el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires en los tres partidos se hicieron dentro del programa «Mi escritura, mi casa». Según esa información oficial, los títulos correspondían a operatorias del Instituto de la Vivienda, a la Ley 10.830 y al Plan Arraigo.
Entre las operatorias vinculadas a la Escribanía General de Gobierno figura una específica para la colonización de las islas del Delta del Paraná, regida por la Ley 6.263. Un inmueble de las islas de San Fernando puede corresponder a esa operatoria y no a la escrituración social.
Errores frecuentes sobre la escritura gratis
- Creer que cualquier escritura puede ser gratis. La escrituración social es un régimen de interés social con requisitos; la compraventa común paga sus gastos.
- Confundir la Ley 10.830 con la Ley 24.374. La escrituración social necesita un titular que firme; la Ley 24.374 se apoya en la posesión.
- Suponer que no hace falta la firma del vendedor. La Escribanía General de Gobierno pide la autorización del vendedor o de su apoderado.
- Saltear el municipio. Sin el decreto municipal que declara el interés social, el expediente queda incompleto.
- Usar un tope de valuación fiscal desactualizado. El tope depende de la Ley Impositiva de cada año y se consulta en la fuente oficial.
Glosario
- Escribanía General de Gobierno: organismo notarial de la Provincia de Buenos Aires, regulado por la Ley 10.830.
- Interés social: calificación que el municipio o la Provincia dan a un caso para habilitar la intervención de la Escribanía General de Gobierno.
- Regularización dominial: trámite que lleva una ocupación o un boleto a un título inscripto en el Registro de la Propiedad.
- Valuación fiscal: valor que la Provincia de Buenos Aires asigna al inmueble para el impuesto inmobiliario.
- Ley Impositiva: ley que la Provincia de Buenos Aires dicta cada año con alícuotas, montos y topes de exención.
Preguntas frecuentes
¿La escrituración social tiene algún costo para el beneficiario?
La escritura no tiene costo: la Escribanía General de Gobierno informa que se otorga en forma gratuita, con exención del Impuesto de Sellos. Una sucesión previa o un plano de subdivisión no forman parte de esa gratuidad.
¿Quién declara el interés social de una vivienda?
El interés social lo declara el municipio del partido donde está el inmueble. La Escribanía General de Gobierno exige un decreto municipal, y una ordenanza cuando corresponde.
¿Se puede hacer la escritura gratis de una casa en Boulogne o en Villa Adelina?
Una casa en Boulogne o en Villa Adelina puede acceder a la escrituración social si cumple los requisitos de la Ley 10.830 y su reglamentación. La solicitud se presenta en la Municipalidad de San Isidro.
¿Una casa en Olivos de valor alto puede escriturarse por la Ley 10.830?
No. Una casa en Olivos cuya valuación fiscal supera el tope reglamentario queda fuera de la escrituración social. La compra de esa casa se escritura ante un escribano de registro, con los gastos de una escritura común.
¿Qué pasa si el vendedor del boleto falleció?
Si el vendedor del boleto falleció, la Escribanía General de Gobierno pide la declaratoria de herederos. Cómo se organiza una sucesión con un inmueble se desarrolla en la nota sobre vender una propiedad en sucesión.
¿Sirve la escrituración social si no hay boleto ni vendedor?
La documentación que publica la Escribanía General de Gobierno parte de un boleto o un convenio de donación y de la autorización del vendedor. Sin esos antecedentes, las vías posibles son la Ley 24.374 o la usucapión.
¿Un terreno sin construir puede acceder a la escrituración social?
La Escribanía General de Gobierno publica un tope de valuación fiscal para vivienda y otro para terreno. El encuadre de un terreno depende de los requisitos de la reglamentación y de la declaración de interés social del municipio.
¿Dónde se consulta por la escritura social en Virreyes?
La consulta por un inmueble de Virreyes se hace en la Municipalidad de San Fernando, en la oficina municipal de tierras o de hábitat.
En resumen
- En la Provincia de Buenos Aires, la escritura gratis de una casa existe como escrituración social: la otorga la Escribanía General de Gobierno según la Ley 10.830.
- La escrituración social exige declaración municipal de interés social, única propiedad, vivienda familiar de ocupación permanente y valuación fiscal por debajo del tope.
- El tope de valuación fiscal lo fija la reglamentación de la Ley 10.830 por remisión a la Ley Impositiva de cada año.
- El trámite se inicia en el municipio del partido donde está el inmueble: San Isidro, Vicente López o San Fernando.
- Una compraventa común no accede a la escrituración social, y el comprador afronta alrededor de 4% del monto del acto más certificados.
Fuentes normativas
- Ley 10.830 de la Provincia de Buenos Aires: artículos 2, 4 y 19.
- Decreto 1256/01 de la Provincia de Buenos Aires, reglamentario del artículo 4, inciso d), de la Ley 10.830, y Decreto 2199/06, que lo modifica.
- Escribanía General de Gobierno: Escrituración Social Gratuita, requisitos para escriturar y armado del expediente.
- Programa «Mi escritura, mi casa» y operatorias vinculadas a la Escribanía General de Gobierno.
- Ley 24.374 y Decreto 2815/96 de la Provincia de Buenos Aires: regularización dominial.
Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.
Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro