¿Quién elige el escribano en una compraventa?

Guía de gastos de escrituración / Honorarios profesionales

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Regla general: el comprador elige al escribano. La regla surge de la costumbre; ninguna norma la impone.
• Fundamento: el comprador paga la escritura. El artículo 1141 del Código Civil y Comercial pone a su cargo los gastos de testimonio y los posteriores a la venta.
• Lo pactado prevalece: la reserva o el boleto pueden designar a otro escribano. Lo permiten los artículos 958 y 959 del Código Civil y Comercial.
• Crédito hipotecario: por uso bancario, el banco designa al escribano de la hipoteca. La Ley 25.093 obliga a las entidades financieras a respetar al escribano acordado en el boleto para la escritura traslativa de dominio.
• Emprendimientos y loteos: en la primera venta, el desarrollador suele reservarse la designación en el boleto. Es una cláusula del contrato, no una regla legal.
• Imparcialidad: el notario bonaerense debe obrar con imparcialidad, cualquiera sea la parte que lo eligió. Lo fija el artículo 35 del Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires.

Quién designa al escribano según la situación

En la Provincia de Buenos Aires, la designación del escribano depende de quién paga la escritura y de lo que las partes hayan firmado. La tabla resume cada situación, quién designa al escribano y por qué.

La designación del escribano no modifica impuestos, aportes ni tasas. La tabla de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Quién elige el escribano para comprar un inmueble?

En la compra de un inmueble, el escribano lo elige el comprador, salvo que la reserva o el boleto digan otra cosa. La regla surge de la costumbre: el comprador paga la escritura y, por eso, designa al profesional que la autoriza.

El comprador no paga la escritura porque elige al escribano: elige al escribano porque paga la escritura. El artículo 1141 del Código Civil y Comercial pone a cargo del comprador los gastos de recibo. Entre ellos están los de testimonio de la escritura y los posteriores a la venta.

En la Provincia de Buenos Aires, el honorario notarial de referencia es 2% del monto del acto según la Ley 6925 y puede negociarse a la baja. El detalle está en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?. El reparto de los demás gastos entre las partes está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

¿Hay alguna ley que diga quién elige al escribano?

No. En Argentina no hay una norma que imponga quién elige al escribano en una compraventa entre particulares: la designación surge del uso y de lo que las partes pactan. Ni el Código Civil y Comercial ni la ley notarial bonaerense asignan esa elección a una de las partes.

Las normas que suelen citarse dicen esto:

• Código Civil y Comercial, artículos 1138 y 1141: reparten los gastos entre vendedor y comprador, salvo pacto en contrario. No mencionan la designación del escribano.
• Código Civil y Comercial, artículo 1: los usos, prácticas y costumbres son vinculantes en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios a derecho.
• Ley 24.240 de Defensa del Consumidor: no contiene una regla sobre la elección del escribano. Su artículo 37 tiene por no convenidas las cláusulas que restringen los derechos del consumidor.
• Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires: regula dónde y cómo actúa el notario. No regula quién lo elige.
• Ley 25.093: es la norma nacional que se refiere a la designación. Obliga a las entidades financieras a respetar a los profesionales que las partes acordaron en el boleto.

Cuando el contrato no dice nada, la costumbre de que elige el comprador puede invocarse con apoyo en el artículo 1 del Código Civil y Comercial. Cuando el contrato designa a un escribano, vale el contrato.

¿Puede el vendedor imponer su escribano?

El vendedor no puede imponer su escribano por su sola voluntad, porque ninguna norma le da esa facultad. El vendedor solo designa al escribano cuando el comprador lo aceptó por escrito en la reserva o en el boleto.

El artículo 958 del Código Civil y Comercial reconoce a las partes libertad para determinar el contenido del contrato. El artículo 959 del mismo Código agrega que el contrato válidamente celebrado es obligatorio y solo se modifica por acuerdo de partes. Por eso, una cláusula de designación firmada obliga al comprador.

El momento para discutir la designación del escribano es anterior a la firma. La cláusula suele aparecer en la reserva de compra y repetirse en el boleto de compraventa. Si ninguno de los dos documentos menciona al escribano, rige la costumbre y elige el comprador.

¿Quién elige el escribano cuando hay crédito hipotecario?

Cuando la compra se financia con crédito hipotecario, el banco suele designar al escribano que autoriza la hipoteca. Para la escritura traslativa de dominio, la Ley 25.093 obliga a las entidades financieras a respetar al profesional que las partes acordaron en el boleto.

La compra con crédito hipotecario reúne dos actos distintos: la compraventa y la hipoteca. La hipoteca garantiza el crédito del banco, y por eso el banco exige que la autorice un escribano de su confianza.

El artículo 1 de la Ley 25.093 se refiere al acto de la firma de las escrituras traslativas de dominio. La norma dispone que las entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526 «deberán respetar la designación de los profesionales que las partes han acordado en el boleto de compraventa».

La Ley 25.093 habla del boleto de compraventa. Cuando la operación pasa de la reserva a la escritura sin boleto, la forma de acreditar la designación depende de cada banco, y conviene consultarla antes de reservar.

En la práctica, muchas compras con crédito se resuelven con un solo escribano, el que designa el banco, que autoriza los dos actos. La hipoteca genera su propio honorario, que se presupuesta por separado.

¿Quién elige el escribano en una compra desde el pozo o en un loteo?

En la primera venta de unidades de un emprendimiento o de lotes de un loteo, el escribano lo designa habitualmente el desarrollador. La designación del desarrollador vale porque figura en el boleto que el comprador firma, no porque una ley la imponga.

El artículo 2038 del Código Civil y Comercial exige que el reglamento de propiedad horizontal se otorgue por escritura pública. El mismo artículo establece que ese reglamento integra el título de cada unidad funcional. El escribano que otorgó el reglamento ya reunió los antecedentes del edificio. En un loteo ocurre algo similar con los antecedentes del fraccionamiento.

Cuando el comprador es consumidor, el boleto del desarrollador suele tener cláusulas predispuestas. El artículo 988 del Código Civil y Comercial tiene por no escritas las cláusulas que restringen los derechos del adherente. El artículo 1119 del mismo Código considera abusiva la cláusula que provoca un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.

Ni la Ley 24.240 ni el Código Civil y Comercial dicen que la designación del escribano por el desarrollador sea abusiva en sí misma. Si una cláusula concreta lo es depende del caso, y lo define la autoridad de defensa del consumidor o un juez.

La regla general vuelve a regir en la reventa: quien compra una unidad usada elige al escribano como en cualquier compraventa entre particulares.

¿Puede intervenir un escribano de la Ciudad de Buenos Aires en un inmueble de la Provincia?

Sí. Un escribano con registro en la Ciudad de Buenos Aires puede autorizar la escritura de un inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires. La escritura se inscribe después en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires. La competencia territorial del escribano se mide por el lugar donde actúa, no por la ubicación del inmueble.

El artículo 290 del Código Civil y Comercial exige que el oficial público actúe dentro de los límites de su competencia territorial. El artículo 293 del mismo Código establece que los instrumentos públicos producen idénticos efectos en todo el país, cualquiera sea la jurisdicción donde se hayan otorgado.

La ley notarial bonaerense prevé el caso. El artículo 185 del Decreto-Ley 9020/78 regula los actos notariales otorgados fuera de la Provincia para surtir efectos en su territorio, y encarga su inscripción a un notario bonaerense. La Ley 11.138 excluye de ese régimen a los documentos autorizados por escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Los documentos de escribanos de la Ciudad se rigen por un sistema de reciprocidad entre las dos jurisdicciones.

Elegir un escribano de la Ciudad de Buenos Aires no cambia los tributos que corresponden a un inmueble bonaerense:

• Impuesto de Sellos: el artículo 253 del Código Fiscal bonaerense grava los actos formalizados fuera de la Provincia cuando los bienes están radicados en su territorio. El detalle está en ¿Quién paga el Impuesto de Sellos en una compraventa?.
• Aporte notarial: el artículo 17 de la Ley 6983 dispone que los escribanos de otras jurisdicciones ingresan el aporte a cargo de los otorgantes por el mismo procedimiento.
• Inscripción: se hace en el Registro de la Propiedad bonaerense. El manual de registración del organismo los llama documentos de extraña jurisdicción y exige legalizarlos antes en el Colegio de Escribanos del autorizante.

Sobre un eventual costo diferencial no hay una cifra general que pueda afirmarse. La Ley 11.138 menciona un aporte compensatorio, calculado sobre el honorario, dentro del sistema de reciprocidad. Si ese aporte se traslada al presupuesto depende de cada escribano, y conviene pedirlo desglosado.

Costumbre y contrato: qué corrige la norma frente a las guías generales

Las guías generales presentan la elección del escribano como un derecho del comprador con dos excepciones fijas. Para un inmueble de la Provincia de Buenos Aires, el texto de las normas obliga a tres precisiones.

• No es un derecho escrito en una ley. La elección del comprador es un uso, que cede ante la cláusula que el comprador firmó.
• El crédito hipotecario no anula siempre la elección. El banco suele designar al escribano de la hipoteca, y la Ley 25.093 ordena respetar al escribano acordado en el boleto para la compraventa.
• La designación del desarrollador no es automática. Debe constar en el boleto y, cuando hay relación de consumo, queda sujeta al control de cláusulas abusivas.

Caso tipo: departamento en Olivos con crédito hipotecario

Un comprador reserva un departamento usado en Olivos, partido de Vicente López, y financia parte del precio con un crédito hipotecario. La reserva no menciona al escribano. El boleto designa, de común acuerdo, a un escribano propuesto por el comprador.

Por cada 100 de precio, la intervención notarial de la compraventa ronda 2,82 antes de negociar, y el único componente negociable es el honorario de 2. El costo total del comprador ronda 4 por cada 100, más los certificados, según el desglose de ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

Si el mismo comprador hubiera firmado un boleto que designaba al escribano del banco para los dos actos, esa cláusula lo obligaría.

Cómo designar al escribano paso a paso

En la Provincia de Buenos Aires, la designación del escribano se resuelve en seis pasos, todos anteriores a la firma de la escritura.

1. Leer qué dice la reserva sobre el escribano.
   • Si la reserva designa a un escribano, firmarla implica aceptarlo.
   • Si la reserva no dice nada, rige la costumbre: elige el comprador.
2. Pedir el presupuesto antes de decidir.
   • Por escrito y desglosado: honorario, IVA, aporte, impuestos, tasas y certificados.
   • El honorario es el único rubro que puede negociarse.
3. Con crédito hipotecario, consultar primero al banco.
   • Qué escribano autoriza la hipoteca.
   • Cómo se acredita al escribano acordado para la compraventa, según la Ley 25.093.
4. Dejar la designación por escrito en el boleto.
   • Nombre del escribano y número de registro.
   • Qué gastos paga cada parte.
5. Entregar la documentación al escribano designado.
   • El vendedor aporta el título y la documentación del inmueble.
   • El listado completo está en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?.
6. Confirmar lugar, fecha y forma de pago de la firma.
   • La escritura se firma donde indique el escribano, dentro de su competencia territorial.
   • Los momentos de pago de toda la operación están en ¿Se paga antes de firmar la escritura?.

En la práctica en Zona Norte

Una observación de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, que se relaciona con la elección del escribano:

• El honorario se conversa. El escribano indica sus honorarios dentro de los límites que marca la legislación, y ese honorario puede negociarse a la baja.

Por eso la elección del escribano y el pedido de presupuesto van juntos. La parte que elige al escribano es la que puede conversar el honorario antes de designarlo.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

La regla de designación del escribano es la misma en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surge de la costumbre y de normas nacionales y provinciales. Lo único que cambia de un partido a otro es el municipio ante el que el escribano elegido pide el libre deuda de tasas.

Los tres partidos pertenecen a la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, que también comprende a Tigre. El Registro de la Propiedad y la agencia de recaudación (ARBA) son provinciales. Por eso los certificados provinciales y la inscripción siguen las mismas reglas con cualquier escribano.

Lo que distingue a una operación de otra es el tipo de venta y no el partido. Una reventa entre particulares en Beccar sigue la regla general. Un departamento a estrenar en Olivos o un lote de un barrio nuevo en San Fernando suelen traer la designación del escribano en el boleto.

Errores frecuentes al elegir escribano

• Creer que la ley le da al comprador el derecho de elegir. La elección del comprador es una costumbre y cede ante lo firmado.
• Dar por hecho que con crédito el banco elige todo. La Ley 25.093 ordena respetar al escribano acordado en el boleto para la compraventa.
• Pensar que un escribano de otra jurisdicción evita impuestos bonaerenses. El Impuesto de Sellos y la inscripción dependen de la ubicación del inmueble.
• Creer que el escribano defiende solo a quien lo eligió. En la Provincia de Buenos Aires, el notario está obligado a obrar con imparcialidad.
• Elegir por el total del presupuesto. Solo el honorario es negociable; los demás rubros los fija la ley.

Glosario

• Designación del escribano: decisión sobre qué profesional autoriza la escritura de compraventa.
• Escribano o notario: profesional habilitado para actuar en un registro notarial. La ley bonaerense usa la palabra notario.
• Boleto de compraventa: contrato en el que comprador y vendedor se obligan a escriturar en las condiciones pactadas.
• Escritura traslativa de dominio: escritura pública por la que el vendedor transmite la propiedad del inmueble al comprador.
• Competencia territorial: ámbito geográfico dentro del cual un escribano puede ejercer sus funciones.
• Extraña jurisdicción: expresión que usa el Registro de la Propiedad bonaerense para los documentos autorizados por escribanos con registro fuera de la Provincia.

Preguntas frecuentes

¿El comprador tiene un derecho legal a elegir escribano?

No hay una norma que le otorgue al comprador ese derecho en una compraventa entre particulares. El comprador elige al escribano por costumbre, porque paga la escritura.

¿Se puede cambiar de escribano después de firmar el boleto?

Solo con el acuerdo de las dos partes. El artículo 959 del Código Civil y Comercial establece que el contenido de un contrato se modifica por acuerdo de partes o en los supuestos que la ley prevé.

¿La inmobiliaria puede elegir al escribano?

No. La designación del escribano corresponde a las partes de la compraventa, y la inmobiliaria no es parte. La inmobiliaria puede sugerir un profesional, pero por costumbre decide el comprador.

¿Para comprar una casa en Martínez hace falta un escribano de San Isidro?

La costumbre no exige que el escribano tenga su registro en el partido de San Isidro. El artículo 130 del Decreto-Ley 9020/78 obliga al notario a actuar dentro de los límites territoriales de su registro.

¿Quién elige al escribano de un departamento a estrenar en Olivos?

En la primera venta de un departamento a estrenar en Olivos, el escribano suele designarlo el desarrollador en el boleto. La designación obliga al comprador porque la firmó, no porque una ley la imponga.

¿El escribano elegido por el comprador representa solo al comprador?

No. En la Provincia de Buenos Aires, el notario debe obrar con imparcialidad y asesorar a quienes requieran su ministerio. Así lo dispone el artículo 35 del Decreto-Ley 9020/78, sin distinguir cuál de las partes lo eligió.

¿Un escribano puede negarse a tomar la operación?

En principio, no. El artículo 131 del Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires establece que la prestación del notario es inexcusable cuando media requerimiento de parte. La misma norma admite rehusarse por impedimentos legales, físicos o éticos, entre otras causas.

¿Quién elige al escribano si el vendedor paga la escritura de un lote en Victoria?

Lo define el acuerdo entre las partes. La costumbre une la elección del escribano con el pago de la escritura, de modo que quien asume el gasto suele elegir. Para un lote en Victoria, conviene dejar ese acuerdo escrito en el boleto.

En resumen

• En una compraventa de inmueble, el escribano lo elige el comprador por costumbre, porque es quien paga la escritura.
• En Argentina no hay una norma que imponga quién elige al escribano entre particulares: la designación surge del uso y de lo que las partes pactan.
• La cláusula de designación firmada en la reserva o en el boleto prevalece sobre la costumbre.
• Con crédito hipotecario, el banco suele designar al escribano de la hipoteca; la Ley 25.093 ordena respetar al escribano acordado en el boleto para la escritura traslativa de dominio.
• En la primera venta de un emprendimiento o de un loteo, el desarrollador designa al escribano cuando el boleto lo establece.
• La regla de designación del escribano es la misma en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1, 290, 293, 958, 959, 988, 1119, 1138, 1141 y 2038.
• Ley 25.093, artículo 1: designación de profesionales en escrituras traslativas de dominio.
• Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, artículo 37.
• Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires, ley orgánica del notariado: artículos 35, 130, 131 y 185.
• Ley 11.138 de la Provincia de Buenos Aires: documentos notariales de la Ciudad de Buenos Aires.
• Ley 6983 de la Provincia de Buenos Aires, artículos 6 y 17: aporte notarial.
• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial.
• Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, manual de registración.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397, artículo 253.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro