Qué analiza una tasación profesional de inmuebles en Argentina
Las 5 capas, las más de 300 variables y los 12 grupos de comparativas que separan un valor defendible de un precio adivinado. Válido para casas, departamentos, PH, terrenos, locales, oficinas, inmuebles industriales y campos.
Solicitar tasación profesionalWhatsApp 11 3229-7000 | Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 Actualizado: · Lectura: 20 minutos |
Una tasación profesional de inmuebles en Argentina analiza cinco capas: la identificación y finalidad de la tasación; las características físicas y constructivas; la situación jurídica, documental y catastral; el entorno, la normativa urbanística y el mercado; y el análisis económico con homogeneización de comparables. Se evalúan más de 300 variables que se activan según el tipo de inmueble y la finalidad. El resultado no es un número único: es un valor de mercado con rango, escenarios y nivel de confianza, firmado por un profesional matriculado.
Las 5 capas de una tasación profesional
Superficie, ubicación y tres avisos de portal no alcanzan para tasar. Esa combinación produce un precio de publicación, no un valor. Una tasación profesional separa la información en cinco capas independientes, cada una con su propia fuente y su propio nivel de verificación. Esta lógica coincide con la de las Normas Nacionales de Valuación del TTN, que combinan normas generales aplicables a toda valuación con normas particulares según el tipo de bien.
| Capa | Qué analiza | Por qué mueve el valor |
|---|---|---|
| 1 · Identificación y finalidad | Qué valor se busca, para quién, con qué profundidad y con qué documentación | No existe un único valor válido para todos los fines: venta, sucesión o garantía piden enfoques distintos |
| 2 · Características físicas y constructivas | Terreno, superficies, antigüedad, estado, calidad, distribución, orientación, exteriores, cocheras | Define la base homogeneizable contra el mercado |
| 3 · Situación jurídica, documental y catastral | Titularidad, gravámenes, planos, reglamento de PH, catastro, deudas | Una irregularidad puede bloquear la financiación o la escritura y reducir compradores |
| 4 · Entorno, normativa y mercado | Micro ubicación, zonificación, FOS, FOT, oferta, demanda, liquidez | Explica cuánto está dispuesto a pagar el comprador real y en cuánto tiempo |
| 5 · Análisis económico y homogeneización | Comparables, ajustes, métodos, estadística, escenarios | Convierte datos en un valor reproducible y explicable |
Solicite una tasación profesional firmada por martillero matriculado CMCPSI, con verificación documental y comparables homogeneizados. Lo que un aviso no le va a decir, el informe sí.
Solicitar tasación profesionalConsultar por WhatsAppCapa 1 · Identificación y finalidad de la tasación
La primera pregunta de una tasación no es cuántos metros tiene la propiedad, sino para qué se necesita el valor. Las NNV distinguen tasaciones estimativas, ordinarias y extraordinarias según la profundidad del análisis, y cada finalidad cambia el tipo de valor que se informa.
| Dato de identificación | Para qué se registra |
|---|---|
| ID, fechas de solicitud, inspección y valuación | El valor se refiere siempre a una fecha; un comparable de otro momento se ajusta |
| Profesional actuante y matrícula | Responsabilidad profesional y validez del informe ante terceros |
| Cliente o comitente | Define a quién se dirige el informe y con qué alcance |
| Tipo y nivel de profundidad | Estimativa, ordinaria o extraordinaria según NNV |
| Documentación disponible y pendiente | Determina el nivel de confianza final |
| Fuente y confiabilidad de cada dato | Separa lo verificado de lo informado por el propietario |
| Finalidad | Valor que se busca | Énfasis del análisis |
|---|---|---|
| Venta o precio de publicación | Valor de mercado y precio recomendado | Comparables de cierre, liquidez, estrategia comercial |
| Compra o inversión | Valor de mercado y rentabilidad | Renta, riesgo, potencial y precio de negociación |
| Sucesión, herencia o donación | Valor de mercado a fecha determinada | Documentación, trazabilidad y neutralidad entre partes |
| Divorcio o división de bienes | Valor de mercado objetivo | Metodología explicable y replicable por ambas partes |
| Garantía hipotecaria | Valor de realización prudente | Situación dominial, superficies registradas, liquidez |
| Judicial, expropiación o fiscal | Valor según el marco que fija la norma o el tribunal | Máxima profundidad y fundamentación |
| Seguro | Costo de reposición de la construcción | Método del costo, calidad y superficies |
| Determinación de alquiler | Renta de mercado | Comparables de alquiler, expensas, vacancia |
| Evaluación de proyecto | Valor residual del terreno | Normativa, superficie vendible, costos y margen |
Tipo de inmueble y motor de tasación por capas
Llenar una tasación de departamento con cien campos de campo agrícola es tan inútil como tasar un lote sin mirar el FOT. Por eso trabajamos con un motor por capas: datos comunes, luego tipo de inmueble, subtipología, finalidad y nivel de tasación. Cada tipo activa sólo los módulos que realmente mueven su valor.
| Tipo de inmueble | Subtipos habituales | Módulos que activa |
|---|---|---|
| Residencial en altura | Departamento, dúplex, tríplex, loft, penthouse | PH, edificio y consorcio, expensas, amenities, unidades complementarias, piso y vistas |
| Residencial en terreno propio | Casa, chalet, PH en planta baja, townhouse, casa quinta | Terreno, construcción, jardín, pileta, zonificación, potencial de ampliación |
| Barrio cerrado o club de campo | Vivienda en country o barrio privado | Terreno, reglamento del barrio, expensas, amenities, seguridad |
| Comercial | Local, galería, local en centro comercial | Frente, vidriera, flujo peatonal y vehicular, renta y rentabilidad |
| Oficinas | Oficina, consultorio, edificio corporativo | Categoría del edificio, plantas, climatización, cocheras, vacancia |
| Industrial | Galpón, depósito, nave, centro logístico, taller | Potencia eléctrica, altura libre, accesos de camiones, habilitación |
| Tierra | Lote urbano o suburbano, fracción, tierra para desarrollo | Normativa, FOS, FOT, potencial constructivo, método residual |
| Rural | Campo, chacra, quinta | Suelo, productividad, agua, mejoras, arrendamiento, distancias logísticas |
| Especializados | Hotel, clínica, colegio, geriátrico, estación de servicio | Método del costo, renta del negocio, habilitaciones |
| Situaciones especiales | En construcción, obra paralizada, ocupado, usufructo, nuda propiedad, con litigio | Ajustes de realización, riesgo jurídico y plazos |
Ubicación: mucho más precisa que decir San Isidro
Dos casas idénticas separadas por cinco cuadras pueden tener valores muy distintos. La ubicación se analiza en tres niveles: geolocalización exacta, posición urbana y micro ubicación medida en minutos reales, no sólo en kilómetros.
| Nivel | Variables relevadas |
|---|---|
| Geolocalización | Provincia, partido, localidad, barrio, sub-barrio, calle, altura, entre calles, esquina, coordenadas, nomenclatura catastral |
| Posición urbana | Centro, subcentro, residencial, comercial, industrial, mixto, periférico, suburbano o rural |
| Micro ubicación | Distancia y tiempo a avenida, estación de tren, autopista, colegios, hospitales, supermercados, parques, clubes, río y transporte público |
| Características de la calle | Pavimento, asfalto, adoquín o tierra, ancho de calle y vereda, arbolado, iluminación, tránsito, ruido, estacionamiento |
| Accesibilidad | Tiempo a CABA, a centros laborales y al aeropuerto, acceso vehicular y peatonal |
Terreno: superficie, forma y potencial constructivo
En casas y lotes, el terreno suele explicar una parte decisiva del valor total. No se toma una sola superficie: se comparan las cuatro fuentes posibles y se registra la diferencia.
| Aspecto | Variables | Impacto habitual |
|---|---|---|
| Superficie | Según título, mensura, catastro, plano y medición en el lugar | Diferencias no explicadas generan alerta y reducen la confianza |
| Dimensiones y forma | Frente, fondo, laterales, ochavas, regularidad | Un frente angosto o un lote irregular limitan el aprovechamiento |
| Características físicas | Orientación, pendiente, nivel respecto de la calle, cota, inundabilidad, rellenos, suelo | Inundabilidad o rellenos pueden restar compradores y encarecer la obra |
| Condicionantes | Servidumbres, medianeras, muros existentes, árboles protegidos, cursos de agua | Pueden restringir el uso o la construcción |
| Potencial normativo | FOS, FOT, altura máxima, retiros, densidad, zonificación, usos permitidos | Define cuántos metros se pueden construir y vender |
| Potencial de negocio | Subdivisión, unificación, desarrollo | Puede hacer que el lote valga más que la casa que tiene encima |
¿Cómo se calculan los metros cuadrados en una tasación?
El error más frecuente en la tasación informal es dividir el precio por una superficie mal definida. Separamos cada tipo de superficie y aplicamos coeficientes de ponderación para comparar inmuebles de manera homogénea.
| Tipo de superficie | Qué incluye | Coeficiente de ponderación |
|---|---|---|
| Cubierta | Ambientes cerrados, incluidos muros | 100% |
| Semicubierta | Galerías, quinchos abiertos, balcones cubiertos | 50% |
| Descubierta o jardín | Patios, jardines, espacios libres | 20% |
| Terraza | Terrazas accesibles descubiertas | 10% |
| Propia, común y complementaria | En PH: unidad funcional, partes comunes, cocheras y bauleras complementarias | Se identifican por separado según plano de PH |
| Registrada vs. no registrada | Construida con plano aprobado frente a ampliaciones sin declarar | Se valúa por separado y se informa como alerta |
En propiedad horizontal, el Código Civil y Comercial establece que la unidad funcional puede comprender unidades complementarias, como cocheras o bauleras, y que el reglamento de propiedad horizontal integra el título suficiente sobre la unidad. Por eso el plano de PH y el reglamento son documentos de tasación, no sólo de escritura.
¿Cómo influyen la antigüedad y el estado en el valor?
Una casa de 30 años totalmente reciclada no se compara con otra de 30 años sin actualizar. Registramos año de construcción, finalización, última remodelación, antigüedad cronológica y antigüedad efectiva, vida útil estimada y vida útil remanente. La depreciación se calcula con el método de Ross-Heidecke, que combina la edad con el estado de conservación.
| Estado de conservación | Descripción | Coeficiente de estado |
|---|---|---|
| Nuevo | A estrenar, sin uso | 1,00 |
| Muy bueno | Mantenimiento completo, sin reparaciones pendientes | 0,90 |
| Bueno | Uso normal, reparaciones menores | 0,80 |
| Regular | Requiere reparaciones visibles | 0,65 |
| A reciclar | Necesita intervención integral | 0,50 |
| Para demoler | Valor residual del terreno | 0,10 |
| Rubro | Qué se evalúa |
|---|---|
| Estructura | Hormigón, mampostería tradicional, steel frame, metálica o mixta |
| Terminaciones | Escala económica, estándar, buena, muy buena, premium o lujo |
| Componentes | Pisos, revestimientos, carpinterías, vidrios, cocina, baños, griferías, placares |
| Instalaciones | Eléctrica, sanitaria, gas, agua, cloacas, desagües, calefacción y refrigeración |
| Envolvente | Techo, fachada e impermeabilización |
Complete el formulario de tasación en menos de un minuto. Un martillero matriculado analiza su caso y le entrega un informe con rango de valor, comparables y estrategia.
Solicitar tasación profesionalConsultar por WhatsAppDistribución, luz, vistas, exteriores, cocheras, amenities y expensas
Cien metros bien distribuidos no valen lo mismo que cien metros con pasillos largos y un solo baño. Estas variables se relevan en la inspección y se comparan contra la media del segmento.
| Grupo | Variables relevadas | Cómo impacta |
|---|---|---|
| Distribución | Ambientes, dormitorios, suites, baños, toilettes, cocina, lavadero, dependencia, circulaciones, escaleras | Buena distribución y baños suficientes suman; circulaciones ineficientes restan |
| Luz y orientación | Frente, contrafrente o interno, horas de sol, ventilación cruzada, privacidad | Orientación norte y luz natural son diferenciales en Zona Norte |
| Vistas | Abierta, al jardín, al río, urbana, a pulmón o a medianera | Una vista abierta o al río puede justificar una prima relevante |
| Piso y palier | Piso, semipiso o piso completo, unidades por planta, palier privado o común, ascensores | Pisos altos con palier privado cotizan por encima |
| Exteriores | Jardín, patio, terraza, galería, quincho, parrilla, pileta y su tipo, estado y climatización | Pileta y quincho pesan distinto según el segmento |
| Cocheras | Cantidad, cubierta o descubierta, fija o móvil, propia o complementaria, maniobra, acceso | Se calcula el valor implícito de cochera cuando hay datos suficientes |
| Amenities y edificio | SUM, pileta, gimnasio, seguridad, laundry, coworking, grupo electrógeno; año, pisos, unidades, mantenimiento | Suman si el mantenimiento acompaña; restan si elevan expensas sin uso |
| Expensas | Ordinarias, extraordinarias, promedio de 6 y 12 meses, fondo de reserva, deudas, juicios del consorcio | Expensas/m² superiores a la media reducen la demanda |
Capa 3 · Situación jurídica y dominial
En esta capa conviene separar la información recibida de la información efectivamente verificada. Un dato informado por el propietario no tiene el mismo peso que un informe de dominio.
| Aspecto | Variables | Qué puede cambiar |
|---|---|---|
| Titularidad | Titular registral, cantidad de titulares, porcentajes, persona física o jurídica, poderes y representación | Quién firma y qué asentimientos se requieren |
| Dominio | Matrícula, partido, circunscripción, sección, manzana, parcela, subparcela, unidad funcional y complementaria | Identificación inequívoca del inmueble tasado |
| Gravámenes | Hipoteca, embargo, inhibición, usufructo, servidumbre | Condiciona la operación y el valor de realización |
| Afectaciones | Restricciones, litigios, medidas cautelares | Puede reducir la liquidez y el universo de compradores |
¿Qué documentación se necesita para tasar una propiedad?
La documentación no se pide por formalidad: cada papel acredita una variable del informe. Este checklist es dinámico y cambia según el inmueble y la jurisdicción.
| Documento | Casa | Departamento o PH | Terreno | Local u oficina | Qué acredita |
|---|---|---|---|---|---|
| Escritura o título | Sí | Sí | Sí | Sí | Titularidad y superficie según título |
| Informe de dominio e inhibiciones | Sí | Sí | Sí | Sí | Gravámenes y capacidad de disponer |
| Plano de mensura | Sí | No aplica | Sí | Según caso | Medidas y superficie del terreno |
| Plano de obra o conforme a obra | Sí | Según caso | No aplica | Sí | Superficie construida registrada |
| Plano de PH y reglamento | Si es PH | Sí | No aplica | Si es PH | Unidad funcional, complementarias y partes comunes |
| Cédula o estado parcelario | Sí | Sí | Sí | Sí | Datos catastrales |
| Partida y valuación fiscal (ARBA o AGIP) | Sí | Sí | Sí | Sí | Identificación fiscal y base imponible |
| Libre deuda municipal y de servicios | Sí | Sí | Sí | Sí | Deudas que afectan la operación |
| Expensas y actas de asamblea | Si hay barrio | Sí | Si hay barrio | Si es PH | Costos, obras aprobadas y juicios del consorcio |
| Contrato de locación | Si está alquilado | Si está alquilado | No aplica | Si está alquilado | Renta, plazo y actualización |
| Habilitación municipal | No aplica | No aplica | No aplica | Sí | Uso permitido y continuidad del negocio |
Realidad física vs. documentación
Comparamos cuatro fuentes sobre el mismo inmueble: título, plano, catastro y realidad observada. Las diferencias más comunes son metros faltantes o excedentes, ambientes no declarados, ampliaciones, cerramientos de balcones, quinchos, galerías, piletas y cambios de destino.
| Resultado del cruce | Qué significa | Tratamiento en el informe |
|---|---|---|
| Coincidente | Las cuatro fuentes concuerdan | Superficie verificada, sin ajuste |
| Diferencia menor | Discrepancia acotada y explicable | Se informa, sin impacto relevante en el valor |
| Diferencia significativa | Metros o ambientes sin respaldo documental | Se valúa por separado y se advierte sobre regularización |
| Irregularidad a verificar | Posible construcción no declarada o cambio de destino | Alerta roja y reducción del nivel de confianza |
| No determinada | Falta documentación para comparar | Se consigna como pendiente, nunca se completa por supuesto |
Ocupación y locación
| Situación | Variables | Efecto sobre el valor |
|---|---|---|
| Vacío o habitado por el propietario | Fecha de entrega | Máxima liquidez |
| Alquilado | Alquiler mensual, moneda, inicio, vencimiento, índice de actualización, depósito, garantía | Atrae inversores, limita a quien busca vivienda propia |
| Comodato u ocupación parcial | Instrumento, plazo, condiciones de restitución | Ajuste por plazo y riesgo de entrega |
| Ocupación sin título o usurpación | Situación de hecho y acciones iniciadas | Reducción importante del valor de realización |
| Renta efectiva vs. renta de mercado | Diferencia entre lo que paga el inquilino y lo que pagaría hoy | Define el valor por capitalización de renta |
Entorno: externalidades positivas y negativas
| Positivas | Negativas |
|---|---|
| Cercanía a colegios y universidades | Tránsito pesado y ruido |
| Transporte público y estación de tren | Vías del ferrocarril o autopista lindera |
| Centros comerciales y gastronomía | Industrias o usos conflictivos |
| Espacios verdes, clubes y río | Antenas, basurales o riesgos ambientales |
| Salud y servicios | Inundabilidad y contaminación |
| Seguridad y desarrollo urbano | Vecindario deteriorado |
Capa 4 · Mercado y comparables
La pregunta no es cuánto piden, sino a cuánto se vende y en cuánto tiempo. El método comparativo exige información concreta de ventas u ofertas, una muestra representativa y su homogeneización.
| Indicador de mercado | Qué mide |
|---|---|
| Oferta activa y retirada | Competencia real y avisos que no se vendieron |
| Precio inicial, actual y reducciones | Sobreprecio de salida y descuento acumulado |
| Tiempo en mercado (DOM) | Días publicados hasta la venta o el retiro |
| Absorción | Propiedades vendidas sobre stock disponible |
| Stock y su variación | Presión de oferta mensual, trimestral e interanual |
| Actividad escritural | Escrituras de compraventa e hipotecas registradas |
| Segmento de compradores | Quién demanda ese producto y con qué financiación |
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Precio medio departamentos GBA Norte | USD 2.416/m² | Zonaprop Index, agosto 2026 |
| Variación mensual | +0,3% | Zonaprop Index, agosto 2026 |
| Variación acumulada 2026 | +2,0% | Zonaprop Index, agosto 2026 |
| Variación desde noviembre 2023 | +11,8% | Zonaprop Index, agosto 2026 |
| Departamento 2 ambientes de 50 m² | USD 119.000 | Zonaprop Index, agosto 2026 |
| Departamento 3 ambientes de 70 m² | USD 179.000 | Zonaprop Index, agosto 2026 |
| Brecha publicación-cierre Zona Norte | 8-15% | Relevamiento Calpar sobre operaciones del corredor norte |
Los valores de portal son precios de oferta. Una tasación los corrige hacia el precio probable de cierre con evidencia del segmento, no con un porcentaje fijo universal.
¿Qué es la homogeneización de comparables?
Ningún comparable es idéntico al inmueble tasado. Cada uno recibe coeficientes de ajuste por ubicación, superficie, antigüedad, estado, calidad, tipología, planta, orientación, vista, cochera, exteriores, amenities, expensas, fecha, condición de venta y diferencia entre precio publicado y cierre probable. Así se construye un valor por m² homogéneo y explicable.
| Ajuste | Justificación | Coeficiente |
|---|---|---|
| Precio publicado del comparable | USD 230.000 · 115 m² ponderados | Según tasación |
| Oferta a cierre probable | Precio publicado corregido dentro de la brecha del segmento | 0,90 |
| Ubicación | Mismo sub-barrio y tipo de calle | 1,00 |
| Superficie | Comparable más chico: mayor USD/m² por escala | 0,99 |
| Antigüedad | Comparable de 25 años frente a 12 del tasado | 1,06 |
| Estado | Comparable en estado bueno frente a muy bueno | 1,04 |
| Cochera | Comparable con 1 cochera frente a 2 | 1,03 |
| Factor total de homogeneización | Producto de todos los coeficientes | 1,012 |
| Valor homogeneizado | Aplicable al inmueble tasado | Según tasación |
Ejemplo con fines explicativos: no constituye un valor de mercado. En un informe real cada comparable tiene su ficha con dirección, fuente, URL, fecha de captura, precio y características, y el valor final surge de ponderar varios comparables según su similitud con el inmueble tasado.
¿Qué métodos de tasación existen y cuándo se usa cada uno?
| Método | Cuándo corresponde | Variables principales |
|---|---|---|
| Comparativo de mercado | Casas, departamentos, PH y locales con mercado activo | Comparables de venta u oferta, homogeneización, estadística del segmento |
| Costo de reposición depreciado | Inmuebles especializados, seguros, mercados poco líquidos | Valor del terreno, costo de reposición, calidad, edad, vida útil, depreciación física y funcional |
| Residual | Lotes, terrenos con potencial, demoliciones y desarrollos | Superficie vendible, mix de unidades, precio de venta, costos, honorarios, impuestos, plazo, margen del desarrollador |
| Capitalización de renta | Inmuebles alquilados, locales, oficinas, inversiones | Renta efectiva y de mercado, vacancia, gastos, tasa de capitalización |
Módulos específicos: rurales, industriales, locales y oficinas
| Tipo | Variables específicas |
|---|---|
| Campos e inmuebles rurales | Hectáreas, aptitud productiva, tipo y calidad de suelo, índice de productividad, relieve, agua, aguadas, represas, pozos, riego, caminos, alambrados, corrales, manga, galpones, viviendas, silos, molinos, arrendamiento, distancia a rutas, puertos y acopio |
| Industriales | Potencia eléctrica, gas, agua industrial, efluentes, altura libre, pisos industriales, puentes grúa, docks, playa de maniobras, acceso de camiones, incendio, habilitación, zonificación industrial |
| Locales comerciales | Frente, vidriera, ancho, altura, profundidad, entrepiso, depósito, esquina, visibilidad, cartelería, flujo peatonal y vehicular, estacionamiento, renta actual y potencial |
| Oficinas | Plantas, privados, open space, salas, recepción, climatización, cableado, fibra, seguridad, ascensores, cocheras, expensas, categoría del edificio, vacancia, renta |
Para la valuación de negocios en marcha, vea la guía de tasación de fondo de comercio.
Variables propias del mercado argentino
| Variable | Por qué se explicita en el informe |
|---|---|
| Moneda de la operación (USD o ARS) | El mercado residencial opera en dólares; los alquileres y costos, mayormente en pesos |
| Tipo de cambio utilizado y su fecha | Toda conversión debe indicar qué cotización y de qué día |
| Inflación e índices de costo de construcción | Evita confundir aumentos nominales con aumentos reales |
| Precio publicado vs. probable de cierre | La negociación estimada surge del segmento y del momento, no de un porcentaje universal |
| Crédito hipotecario disponible | Amplía o reduce el universo de compradores de cada segmento |
| Liquidez y tiempo de comercialización | Condicionan el precio recomendado de salida |
Publicar por encima del mercado hace perder los primeros 30 días, que son los de mayor demanda. Pida su tasación y salga al mercado con un precio sostenido por evidencia.
Solicitar tasación profesionalConsultar por WhatsAppLos 12 grupos de comparativas de un informe de tasación
| Grupo | Indicadores principales | Qué responde |
|---|---|---|
| 1 · Físicas | USD/m² cubierto, total, propio y de terreno; ambientes, baños, cocheras frente a media y mediana | ¿Es más grande, más chico o mejor equipado que su competencia? |
| 2 · Ubicación | Macro y micro ubicación, índice de calidad urbana, accesibilidad en minutos | ¿Cuánto aporta o resta su posición? |
| 3 · Mercado | Oferta activa, retirada, vendida, precio inicial y actual, reducciones | ¿Contra qué compite realmente? |
| 4 · Económicas | Inflación, tipo de cambio, salarios, costo de construcción, materiales, mano de obra | ¿Qué contexto sostiene o presiona el precio? |
| 5 · Financieras | Rentabilidad bruta y neta, price-to-rent, costo de oportunidad | ¿Rinde más o menos que su segmento? |
| 6 · Sociales y demográficas | Población, densidad, hogares, edad, nivel educativo, propietarios vs. inquilinos | ¿Quién vive y quién va a comprar en la zona? |
| 7 · Urbanísticas | FOS, FOT, altura, usos, superficie construible y vendible | ¿Vale más como está o por lo que se puede construir? |
| 8 · Oferta y demanda | Stock, publicaciones nuevas, retiradas, reservas, operaciones | ¿El mercado está comprador o vendedor? |
| 9 · Estadísticas | Media, mediana, percentiles, desvío, coeficiente de variación, outliers | ¿Dónde se ubica dentro de la distribución? |
| 10 · Rentabilidad | Alquiler/m², vacancia, rentabilidad por tipología | ¿Qué renta genera frente a alternativas? |
| 11 · Temporales | Precio actual frente a 3, 6, 12, 24 y 36 meses; variación nominal y real | ¿Cuál es la tendencia del segmento? |
| 12 · Escenarios | Venta rápida, mercado, maximización y sobreprecio | ¿Qué pasa con cada precio de salida? |
Dos comparativas que casi nunca aparecen en una tasación tradicional y que cambian decisiones: la de sustitutos (un departamento de 3 ambientes en Martínez compite también con un PH en Martínez o con un departamento más grande en Beccar) y la de liquidez (DOM, profundidad del mercado y dispersión de precios, con metodología explícita).
Estadística aplicada: percentiles, dispersión y outliers
Un promedio de tres avisos esconde todo lo importante. La mediana reduce el efecto de propiedades excepcionalmente caras o baratas, los percentiles ubican al inmueble dentro del mercado y el coeficiente de variación indica si el segmento es homogéneo o disperso.
| Medida | Qué indica | Uso en el informe |
|---|---|---|
| Mediana (P50) | El valor central de la muestra | Referencia principal del USD/m² del segmento |
| P10 y P90 | Extremos inferior y superior | Detectan propiedades atípicas |
| P25 y P75 | Rango intercuartil | Delimitan el rango competitivo de precio |
| Desvío estándar y coeficiente de variación | Dispersión de precios | Mercado homogéneo o disperso: define la confianza |
| Outliers | Precios, superficies o antigüedades atípicas | Se incluyen o excluyen dejando registrada la razón |
| Percentil del inmueble | Posición relativa en el mercado | Ejemplo: percentil 68 del USD/m² del conjunto comparable |
| Variable | Inmueble | Mediana del mercado | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Superficie | 120 m² | 110 m² | +9,1% |
| Antigüedad | 12 años | 18 años | -33% |
| Cocheras | 2 | 1 | +1 |
| Expensas/m² | Dato del inmueble | Dato del segmento | Diferencia porcentual |
¿Qué valores entrega una tasación profesional?
En lugar de un único USD X, el informe entrega un conjunto de valores con sus supuestos. Separamos el valor técnico de la estrategia de comercialización: mezclarlos es la forma más rápida de publicar mal.
| Valor informado | Qué representa | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Valor de mercado | Precio más probable entre partes informadas, sin urgencia | Referencia técnica central |
| Rango de mercado | Mínimo y máximo razonables según la dispersión | Marco de negociación |
| Precio recomendado de publicación | Precio de salida competitivo en el segmento | Estrategia comercial |
| Precio probable de negociación | Cierre esperable según la brecha del segmento | Anticipar la negociación |
| Valor probable de realización | Monto neto esperable en un plazo razonable | Garantías, sucesiones, decisiones patrimoniales |
| Escenario de venta rápida | Precio que acelera la operación | Necesidad de liquidez |
| Escenario de maximización | Precio superior con mayor exposición | Propietarios sin urgencia |
| Escenario | Precio relativo al mercado | Tiempo de exposición esperable | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| A · Venta rápida | Por debajo de la mediana | Menor | Resignar parte del valor |
| B · Mercado | Alineado con comparables homogeneizados | Normal del segmento | Bajo |
| C · Maximización | Por encima, con diferenciales que lo justifiquen | Mayor | Perder la ventana inicial de demanda |
| D · Sobreprecio | Fuera del rango de mercado | Indefinido | Aviso quemado, rebajas sucesivas y cierre por debajo del valor |
¿Qué tan confiable es una tasación? Nivel de confianza y alertas
| Nivel | Condiciones |
|---|---|
| Alto | Inspección presencial, documentación completa, superficies verificadas, comparables suficientes y recientes |
| Medio | Algún dato relevante pendiente de verificación |
| Bajo | Sin documentación o sin inspección, pocos comparables, mercado poco líquido o situación jurídica incierta |
| Alerta | Tipo |
|---|---|
| Diferencia entre escritura y realidad | Crítica |
| Superficie no documentada o construcción no declarada | Crítica |
| Situación dominial pendiente o gravámenes | Crítica |
| Problemas urbanísticos, ocupación o locación vigente | Crítica |
| Pocos comparables, comparables antiguos o mercado poco líquido | Precaución |
| Documentación consistente, superficie verificada, mercado activo | Favorable |
Trazabilidad: dato, fuente, fecha y verificación
Cada dato del informe se registra con su fuente, su fecha y su grado de verificación. Así se evita el error más grave de una tasación automatizada: presentar como hecho algo que sólo fue informado por el propietario o tomado de un aviso.
| Dato | Valor | Fuente | Fecha | Verificado |
|---|---|---|---|---|
| Superficie de terreno | 128 m² | Escritura | 2026 | Sí |
| Superficie cubierta | 154 m² | Inspección | 2026 | Sí |
| Zonificación | Según código | Municipio | 2026 | Sí |
| Precio de comparable | USD 285.000 | Portal | 18/09/2026 | No |
| Precio de cierre | USD 270.000 | Operación informada | 2026 | Parcial |
| Estado posible de cada variable | Uso |
|---|---|
| Sí | Dato confirmado |
| No | Dato confirmado como ausente |
| No consta | No hay información disponible: no se inventa |
| No aplica | La variable no corresponde a ese tipo de inmueble |
| Pendiente de verificar | Informado pero sin respaldo documental todavía |
Los 8 índices independientes del informe Calpar
| Índice | Qué sintetiza |
|---|---|
| 1 · Físico | Características propias del inmueble |
| 2 · Ubicación | Macro y micro ubicación, accesibilidad y calidad urbana |
| 3 · Mercado | Oferta, demanda, stock y operaciones |
| 4 · Económico | Inflación, construcción, salarios y tipo de cambio |
| 5 · Financiero | Alquiler, rentabilidad y costo de capital |
| 6 · Estadístico | Media, mediana, percentiles, dispersión y outliers |
| 7 · Liquidez | DOM, absorción, profundidad y competencia |
| 8 · Documental y de riesgo | Título, planos, catastro, normativa, ocupación y contingencias |
Recién con los ocho índices resueltos se informa el valor de mercado, con su rango, la metodología utilizada, los comparables, los ajustes y el nivel de confianza.
Cómo realizamos una tasación profesional en Calpar
1 | Solicitud y finalidad Complete el formulario de tasación. Definimos finalidad, tipo de valor y nivel de profundidad. |
2 | Recepción documental Le indicamos el checklist según su tipo de inmueble: escritura, planos, reglamento, expensas y deudas. |
3 | Inspección presencial Relevamos superficies, estado, calidad, distribución, orientación, exteriores e instalaciones. |
4 | Cruce físico-documental y normativa Comparamos título, plano, catastro y realidad; verificamos zonificación y potencial. |
5 | Mercado y comparables Seleccionamos una muestra representativa con fichas individuales y datos de cierre cuando existen. |
6 | Homogeneización y métodos Ajustamos cada comparable, aplicamos los métodos que correspondan y el análisis estadístico. |
7 | Informe firmado y estrategia Entregamos valor, rango, escenarios, alertas y nivel de confianza, y lo revisamos juntos. |
Conozca el proceso comercial completo en Cómo trabajamos.
Tasación profesional vs. estimación online
| Aspecto | Calculadora o estimación automática | Tasación profesional Calpar |
|---|---|---|
| Inspección del inmueble | No | Sí, presencial |
| Verificación documental | No | Título, planos, catastro, reglamento y deudas |
| Superficies | Las que declara el usuario | Ponderadas y cruzadas con cuatro fuentes |
| Comparables | Precios de oferta sin ajustar | Homogeneizados y corregidos hacia el cierre |
| Normativa y potencial | No contempla | FOS, FOT, usos y método residual cuando corresponde |
| Responsable | Algoritmo sin firma | Martillero y Corredor Público, CMCPSI Mat. 7296 |
| Uso en sucesiones, divorcios o garantías | Limitado | Informe fundamentado y trazable |
| Estrategia de venta | No | Escenarios, precio de salida y objeciones previsibles |
Glosario de tasación inmobiliaria
- Valor de mercado
- Precio más probable que pagaría un comprador informado a un vendedor informado, ambos sin urgencia, en una fecha determinada.
- Valor probable de realización
- Monto esperable de una venta dentro de un plazo razonable, considerando liquidez, costos y condiciones de la operación.
- Homogeneización
- Proceso de ajustar el precio de cada comparable mediante coeficientes para hacerlo equivalente al inmueble tasado.
- Superficie ponderada
- Suma de superficies afectadas por coeficientes: cubierta 100%, semicubierta 50%, descubierta 20% y terraza 10%.
- Antigüedad efectiva
- Edad que aparenta el inmueble según su estado y actualizaciones, distinta de la antigüedad cronológica.
- Ross-Heidecke
- Método de depreciación que combina la edad del inmueble respecto de su vida útil con su estado de conservación.
- Brecha publicación-cierre
- Diferencia porcentual entre el precio publicado y el precio de escritura; en Zona Norte se ubica entre 8 y 15%.
- FOS y FOT
- Factor de Ocupación del Suelo y Factor de Ocupación Total: indicadores urbanísticos que limitan cuánto se puede construir en un lote.
- Método residual
- Valuación del terreno a partir del resultado de un proyecto posible: ventas estimadas menos costos y margen del desarrollador.
- DOM
- Days on Market: días que una propiedad permanece publicada hasta venderse o retirarse.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones profesionales
¿Qué se tiene en cuenta en una tasación de una propiedad?
Se analizan cinco capas: finalidad de la tasación; características físicas y constructivas (terreno, superficies, antigüedad, estado, calidad, distribución); situación jurídica, documental y catastral; entorno, normativa urbanística y mercado; y homogeneización de comparables con métodos de valuación. En total son más de 300 variables que se activan según el tipo de inmueble.
¿Qué documentación necesito para tasar mi propiedad?
Escritura o título, plano de mensura y de obra, plano de PH y reglamento si corresponde, partida inmobiliaria y valuación fiscal, últimas expensas y libres deudas. Si está alquilada, el contrato de locación. Si falta algún documento, la tasación se hace igual y el dato se consigna como pendiente, con impacto en el nivel de confianza.
¿Cuánto tarda una tasación profesional?
En Calpar el informe se entrega dentro de las 48 horas hábiles posteriores a la inspección y a la recepción de la documentación básica.
¿Qué método se usa para tasar una casa o un departamento?
El método principal es el comparativo de mercado con homogeneización de comparables y depreciación por Ross-Heidecke. Para lotes y terrenos con potencial se aplica además el método residual; para inmuebles especializados, el costo de reposición depreciado; y para inmuebles alquilados, la capitalización de renta.
¿Por qué el precio publicado en los portales no es el valor de venta?
Porque los portales muestran precios de oferta. En Zona Norte la brecha entre publicación y cierre se ubica entre 8 y 15%, según segmento, localidad y estado. Una tasación profesional corrige los comparables hacia el precio probable de cierre.
¿Una construcción no declarada baja el valor de la propiedad?
Puede hacerlo. Los metros sin plano aprobado se valúan por separado, pueden dificultar el crédito hipotecario del comprador y generar observaciones en la escritura. El informe los señala como alerta y permite decidir si conviene regularizar antes de vender.
¿Se puede tasar una propiedad alquilada u ocupada?
Sí. Se analiza el contrato, el plazo remanente, la renta efectiva frente a la de mercado y la situación de ocupación. Esto modifica el valor probable de realización y el perfil de comprador, que pasa a ser mayormente inversor.
¿Quién puede firmar una tasación inmobiliaria en la Provincia de Buenos Aires?
Las tasaciones para compraventa las realizan martilleros y corredores públicos matriculados en su colegio departamental. Marcos Calparsoro está matriculado en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro, CMCPSI Mat. 7296.
¿Qué diferencia hay entre valor de mercado y valor de realización?
El valor de mercado es el precio más probable entre partes informadas y sin urgencia. El valor de realización es el monto esperable en un plazo determinado, considerando liquidez, costos y condiciones de venta. Suele ser inferior y es el que interesa en garantías y decisiones patrimoniales.
¿Cómo influye el tipo de cambio en una tasación en Argentina?
El mercado residencial opera en dólares, pero costos de construcción, alquileres y expensas se pagan mayormente en pesos. El informe explicita la moneda, el tipo de cambio utilizado y su fecha para que el valor sea interpretable en el tiempo.
¿Cuánto cuesta una tasación profesional?
Para propietarios que evalúan vender con Calpar, la tasación profesional está incluida en el servicio. Los informes con fines judiciales, sucesorios, contables o patrimoniales se presupuestan según alcance y complejidad.
¿Qué nivel de confianza tiene una tasación?
Cada informe declara un nivel alto, medio o bajo según inspección, documentación, verificación de superficies y cantidad y antigüedad de comparables. Es la forma honesta de indicar cuánto respaldo tiene el valor informado.
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Fuentes y marco normativo
Contenido elaborado y revisado por Marcos Calparsoro, Martillero y Corredor Público, CMCPSI Mat. 7296. Calpar Propiedades · Florentino Ameghino 207, Beccar, Partido de San Isidro. Última actualización: 19 de septiembre de 2026.
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| TASACIÓN REALBasada en precios de cierre, no en expectativas. |
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