¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?

Guía de gastos de escrituración / Sin escritura o sin planos

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Regla de fondo: el dominio de un inmueble se transmite por escritura pública. Lo fija el artículo 1017 del Código Civil y Comercial.
• Con boleto: el boleto obliga a escriturar. Si el vendedor condenado no firma, el juez firma en su lugar (artículo 1018 del Código Civil y Comercial).
• Usucapión: veinte años de posesión ostensible y continua, o diez con justo título y buena fe. Lo fija el Código Civil y Comercial.
• Ley 24.374: tres años de posesión de una vivienda única y permanente, anteriores a la fecha de corte legal. Da dominio perfecto a los diez años de la inscripción.
• Titular fallecido: los herederos necesitan la declaratoria judicial de herederos para transferir el inmueble (artículo 2337 del Código Civil y Comercial).

Las vías para escriturar una casa sin escritura en la Provincia de Buenos Aires

En la Provincia de Buenos Aires, la vía para escriturar una casa sin escritura depende de dos datos: quién figura como titular en el Registro de la Propiedad y qué documento respalda la ocupación. La tabla compara las vías de regularización dominial que prevé la legislación argentina.

Cuando la vía termina en una escritura de compraventa, los gastos son los de cualquier escritura. El detalle está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Cómo escriturar mi casa sin papeles?

Una casa sin papeles se escritura identificando primero quién figura como titular en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires. Con ese dato y con el origen de la ocupación se define cuál de las cuatro vías corresponde.

• Hay boleto de compraventa: escrituración con el vendedor o, si el vendedor no firma, juicio de escrituración.
• La escritura está a nombre de un familiar fallecido: sucesión.
• No hay boleto ni vendedor ubicable: usucapión, si se cumple el plazo de posesión.
• Es la vivienda única y permanente de la familia: puede corresponder la regularización dominial de la Ley 24.374.

Los recibos de impuestos, las facturas de servicios y los testigos no reemplazan a la escritura, pero sirven como prueba en varias de las vías. El valor de cada prueba se explica en ¿Cómo demostrar que una propiedad es tuya sin escritura?.

¿Cómo se escritura una casa comprada con boleto?

Una casa comprada con boleto se escritura ante un escribano, con la firma del vendedor que figura como titular en el Registro de la Propiedad. El boleto de compraventa no transmite el dominio, pero obliga a las partes a otorgar la escritura.

Esa obligación surge del artículo 969 del Código Civil y Comercial: el contrato que todavía no tiene la forma exigida vale como contrato en el que las partes se obligaron a cumplirla. El artículo 1018 califica al otorgamiento pendiente de la escritura como una obligación de hacer.

Cuando el vendedor acepta firmar, la escrituración con boleto sigue el trámite de cualquier compraventa, descripto en ¿Qué se necesita para escriturar una casa?. En la Provincia de Buenos Aires, el comprador afronta alrededor de 4% del monto del acto más certificados, como detalla ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?.

Quien firma como vendedor debe ser el titular registral. El artículo 15 de la Ley 17.801 impide registrar un documento en el que aparezca como titular una persona distinta de la inscripta. Qué derechos tiene el comprador mientras no escritura se explica en ¿Se puede comprar una casa sin escritura?.

¿Qué es el juicio de escrituración?

El juicio de escrituración es el proceso judicial por el que el comprador con boleto exige al vendedor que otorgue la escritura. Si el vendedor condenado no firma, el juez firma la escritura en su representación, según el artículo 1018 del Código Civil y Comercial.

El artículo 1018 pone una condición: que las contraprestaciones estén cumplidas o que su cumplimiento esté asegurado. En una compraventa, esa condición se refiere ante todo al pago del precio a cargo del comprador.

En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 510 del Código Procesal Civil y Comercial regula la condena a escriturar. La sentencia lleva el apercibimiento de que, vencido el plazo fijado, el juez suscribe la escritura por el obligado y a su costa.

El juicio de escrituración requiere un boleto y que el vendedor demandado sea el titular registral; si el vendedor falleció, se demanda a sus herederos. El plazo para reclamar y la conveniencia de iniciar el juicio dependen del caso y los evalúa el abogado interviniente.

¿Qué es la usucapión y cuántos años se necesitan?

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es el modo de adquirir un derecho real sobre una cosa por poseerla durante el tiempo que fija la ley (artículo 1897). Para un inmueble, el Código Civil y Comercial exige veinte años de posesión, o diez años cuando hay justo título y buena fe.

El plazo de veinte años es el de la prescripción larga del artículo 1899 del Código Civil y Comercial, que rige cuando no existe justo título o buena fe. El plazo de diez años es el de la prescripción breve del artículo 1898. El artículo 1902 define al justo título como el acto destinado a transmitir el derecho real y revestido de las formas exigidas. Lo que falla en el justo título es el otorgante, que no era capaz o no estaba legitimado.

La forma exigida para transmitir un inmueble es la escritura pública, de modo que un boleto no reúne, en principio, las condiciones del justo título. Quien ocupa una casa con boleto o sin documentos queda entonces, en principio, bajo el plazo de veinte años.

• Posesión ostensible y continua: la exige el artículo 1900 del Código Civil y Comercial.
• Posesión sumable: el heredero continúa la posesión de su causante (artículo 1901).
• Prueba: el artículo 24 de la Ley 14.159 admite toda clase de pruebas, pero impide que el fallo se base solo en la testimonial.

La usucapión no opera sola al cumplirse el plazo. El artículo 1905 del Código Civil y Comercial exige una sentencia dictada en un proceso contencioso, que fija la fecha de la adquisición.

En la Provincia de Buenos Aires, los artículos 679 a 682 del Código Procesal Civil y Comercial regulan el juicio de usucapión. La demanda se dirige contra el titular registral y lleva certificados del Registro de la Propiedad y un plano firmado por un profesional. La sentencia favorable se inscribe en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es la regularización dominial de la Ley 24.374?

La regularización dominial de la Ley 24.374, conocida como Ley Pierri, es un régimen nacional para ocupantes de viviendas únicas y permanentes que no tienen escritura. El trámite es notarial y administrativo, no judicial, y termina con una inscripción registral que se convierte en dominio perfecto a los diez años.

• Causa lícita: la ocupación debe tener un origen lícito (artículo 1 de la Ley 24.374).
• Posesión: pública, pacífica y continua durante tres años anteriores a la fecha de corte que fija la propia ley. La fecha aplicable se confirma en el Registro Notarial de Regularización Dominial.
• Inmueble: edificado, urbano y con destino principal de casa habitación única y permanente.
• Exclusión: propietarios o poseedores de otro inmueble apto para vivienda (artículo 4).

En la Provincia de Buenos Aires, el Decreto 2815/96 reglamenta la Ley 24.374. El régimen alcanza solo a inmuebles de las áreas o plantas urbanas de cada municipio, con una valuación fiscal que no supere el tope reglamentario. El procedimiento lo ejecutan únicamente los Registros Notariales de Regularización Dominial, que actúan por partido.

El artículo 6 de la Ley 24.374 ordena el procedimiento. El ocupante presenta una solicitud con declaración jurada y se cita al titular del dominio, también por edictos. El titular tiene treinta días para oponerse.

Si no hay oposición, el escribano labra una escritura con la relación de lo actuado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si el titular se opone, el procedimiento se interrumpe, salvo que la oposición se funde en un reclamo por saldo de precio.

El artículo 9 de la Ley 24.374 pone a cargo del beneficiario una contribución única de 1% del valor fiscal del inmueble. Según el artículo 3, las deudas de impuestos o tasas que pesan sobre el inmueble no impiden el trámite.

El artículo 8 de la Ley 24.374 fija el efecto: la inscripción se convierte de pleno derecho en dominio perfecto a los diez años de su registración. Hasta ese momento, el titular anterior conserva las acciones que le correspondan.

¿Cómo se escritura una casa cuando el titular falleció?

Cuando el titular registral falleció, la casa se escritura después de tramitar la sucesión del titular. Para transferir bienes registrables, el artículo 2337 del Código Civil y Comercial exige que la calidad de heredero sea reconocida mediante la declaratoria judicial de herederos.

La sucesión previa aparece en dos situaciones: la casa heredada que sigue a nombre de un familiar fallecido y el boleto firmado por un vendedor que falleció. Para la segunda, el artículo 16 de la Ley 17.801 permite el llamado tracto abreviado. Los herederos declarados otorgan la escritura al comprador sin inscribir antes el inmueble a su nombre.

El juicio sucesorio se tramita ante el juez del último domicilio del causante, según el artículo 2336 del Código Civil y Comercial. Cómo se organiza la venta de un inmueble heredado se desarrolla en la nota sobre vender una propiedad en sucesión.

¿Cómo escriturar una casa ya construida?

Una casa ya construida no se escritura por separado del terreno: la escritura recae sobre el inmueble completo. Si el terreno tiene escritura a nombre de quien construyó, la casa ya pertenece a esa persona y no requiere una escritura nueva.

La regla está en el artículo 1945 del Código Civil y Comercial. Todas las construcciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, con excepción de lo dispuesto para la propiedad horizontal y el derecho de superficie.

Lo que suele faltar en ese caso es el plano de obra aprobado por el municipio. El plano de obra es un documento distinto de la escritura, y sus consecuencias se explican en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.

Cuando la casa se construyó sobre un terreno sin escritura a nombre del ocupante, lo que debe regularizarse es el dominio del terreno. En ese supuesto se aplican las vías de la tabla.

Expediente de dominio e inmatriculación: conceptos que no aplican en la Provincia de Buenos Aires

El expediente de dominio y la inmatriculación son trámites de la legislación de España y no se aplican a un inmueble de la Provincia de Buenos Aires. Para un inmueble bonaerense, las vías son las cuatro de la tabla: escrituración con boleto, sucesión, usucapión y Ley 24.374.

• La usucapión no es automática. El plazo cumplido habilita a demandar, pero el dominio se obtiene con la sentencia que exige el artículo 1905 del Código Civil y Comercial.
• La Ley 24.374 no es una usucapión de tres años. Los tres años de posesión dan acceso a una inscripción registral, que recién a los diez años pasa a ser dominio perfecto.

La escrituración social de la Ley 10.830 de la Provincia de Buenos Aires es otro régimen, distinto de la Ley 24.374. La escrituración social se explica en ¿Cómo hacer la escritura de una casa gratis?.

Caso tipo: una casa en Virreyes comprada con boleto

El caso tipo es una casa en Virreyes, partido de San Fernando, comprada con boleto y ocupada desde hace quince años como vivienda única. El comprador pagó el total del precio, y el vendedor, que era el titular registral, falleció sin firmar la escritura.

En este caso tipo, la primera vía es la más directa, porque produce una escritura de compraventa. Las demás vías funcionan como alternativa cuando los herederos del vendedor no aparecen o no firman.

Paso a paso para elegir la vía y empezar el trámite

La regularización de una casa sin escritura en la Provincia de Buenos Aires se ordena en cinco pasos. Los tres primeros son comunes a todas las vías.

1. Averiguar quién es el titular registral.
   • El dato surge de la información de dominio del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
   • La solicita el escribano o el abogado.
2. Reunir toda la documentación existente.
   • Boleto, cesiones y recibos de pago del precio.
   • Boletas de impuestos y servicios, y partidas de defunción.
3. Ubicar el caso en una de las vías.
   • Con boleto: escritura voluntaria o juicio de escrituración.
   • Titular fallecido: sucesión.
   • Sin boleto: usucapión o Ley 24.374, según los requisitos.
4. Consultar al profesional que corresponde a la vía.
   • Escribano de registro para la escritura voluntaria.
   • Abogado para los juicios y la sucesión.
   • Registro Notarial de Regularización Dominial del partido para la Ley 24.374.
5. Inscribir el resultado en el Registro de la Propiedad.
   • Escritura, sentencia de usucapión o escritura de la Ley 24.374.
   • La inscripción da publicidad al derecho frente a terceros (artículo 1893 del Código Civil y Comercial).

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Las cuatro vías se aplican igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surgen de leyes nacionales y de normas de la Provincia de Buenos Aires. Lo que cambia de un partido a otro es el Registro Notarial de Regularización Dominial que interviene y el municipio que aprueba los planos de obra.

Según la Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires, el Departamento Judicial San Isidro comprende los partidos de San Isidro, Vicente López, San Fernando, Tigre y Pilar. El Código Procesal Civil y Comercial bonaerense asigna las acciones reales sobre inmuebles al juez del lugar donde está situado el inmueble.

La sucesión sigue otra regla: se tramita ante el juez del último domicilio del fallecido. La nómina de escribanos regularizadores de cada partido la publica el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Errores frecuentes al intentar escriturar una casa sin escritura

• Creer que pagar los impuestos convierte al ocupante en dueño. El pago de impuestos es una prueba de la posesión, no un título.
• Dar por adquirido el dominio al cumplir veinte años. La usucapión requiere una sentencia dictada en un juicio contra el titular registral.
• No verificar quién es el titular registral. Un boleto firmado por quien no figura en el Registro de la Propiedad no permite escriturar de forma directa.
• Postergar la sucesión. Sin declaratoria de herederos, los herederos no pueden transferir el inmueble.
• Confundir escritura con plano de obra. La escritura acredita el dominio; el plano de obra acredita que el municipio aprobó la construcción.

Glosario

• Titular registral: persona que figura como dueña en el Registro de la Propiedad.
• Usucapión: adquisición del dominio por la posesión durante el plazo legal. El Código Civil y Comercial la llama prescripción adquisitiva.
• Justo título: acto con la forma legal exigida para transmitir el dominio, otorgado por quien no era capaz o no estaba legitimado.
• Declaratoria de herederos: resolución judicial que reconoce quiénes son los herederos del fallecido.
• Tracto abreviado: mecanismo de la Ley 17.801 que permite a los herederos declarados escriturar sin inscribir antes el inmueble a su nombre.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años hay que vivir en una casa para poder escriturarla?

Para adquirir una casa por usucapión, el Código Civil y Comercial exige veinte años de posesión ostensible y continua. El plazo baja a diez años cuando el poseedor tiene justo título y buena fe.

¿Se puede sumar el tiempo que ocupó la casa un familiar fallecido?

Sí. El artículo 1901 del Código Civil y Comercial establece que el heredero continúa la posesión de su causante.

¿Pagar los impuestos de una casa da derecho a escriturarla?

No. Pagar los impuestos de una casa no transmite el dominio. El artículo 24 de la Ley 14.159 ordena considerar especialmente ese pago como prueba en el juicio de usucapión.

¿Qué pasa si el vendedor del boleto falleció antes de escriturar?

Si el vendedor del boleto falleció, la escritura la otorgan sus herederos declarados. Lo permite el artículo 16 de la Ley 17.801, en cumplimiento del contrato que firmó el causante.

¿Dónde se tramita la Ley 24.374 para una casa en Boulogne o en Virreyes?

La Ley 24.374 se tramita ante un Registro Notarial de Regularización Dominial del partido donde está el inmueble. Para una casa en Boulogne interviene un registro del partido de San Isidro, y para una casa en Virreyes, uno del partido de San Fernando.

¿Qué pasa si el titular se opone a la regularización de la Ley 24.374?

Si el titular del dominio se opone dentro de los treinta días, el procedimiento de la Ley 24.374 se interrumpe. En la Provincia de Buenos Aires, el Decreto 2815/96 establece que la oposición solo puede fundarse en la ilicitud de la causa de la posesión.

¿Una casa en Olivos con boleto y sin escritura se puede vender?

Una casa en Olivos con boleto y sin escritura no puede venderse por escritura hasta regularizar el título. Qué puede transferirse mientras tanto se explica en ¿Se puede vender una casa sin escritura?.

¿Qué es la Ley Pierri?

Ley Pierri es el nombre con el que se conoce a la Ley 24.374 de regularización dominial. La Ley 24.374 es una ley nacional, reglamentada en la Provincia de Buenos Aires por el Decreto 2815/96.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, una casa sin escritura se regulariza por escrituración con boleto, sucesión previa, usucapión o Ley 24.374.
• El boleto de compraventa obliga a escriturar; si el vendedor condenado no firma, el juez firma la escritura en su representación.
• La usucapión de un inmueble exige veinte años de posesión, o diez con justo título y buena fe, y siempre una sentencia judicial.
• La Ley 24.374 exige tres años de posesión de una vivienda única y permanente, anteriores a la fecha de corte legal, y da dominio perfecto a los diez años.
• Cuando el titular registral falleció, los herederos necesitan la declaratoria judicial de herederos para escriturar.
• Las cuatro vías rigen igual en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 969, 1017, 1018, 1893, 1897 a 1902, 1905, 1945, 2336 y 2337. Artículos 1898 y 1899 en el sitio del Registro de la Propiedad bonaerense.
• Ley 24.374: artículos 1, 3, 4, 6, 8 y 9.
• Decreto 2815/96 de la Provincia de Buenos Aires, reglamentario de la Ley 24.374.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: regularización dominial.
• Ley 14.159: artículo 24.
• Ley 17.801: artículos 15 y 16.
• Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires: artículos 5, 510 y 679 a 682.
• Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires: Departamento Judicial San Isidro.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro