¿Se puede vender una casa sin escritura?

Guía de gastos de escrituración / Sin escritura o sin planos

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Regla de fondo: nadie transmite un derecho mejor o más extenso que el que tiene. Lo fija el artículo 399 del Código Civil y Comercial.
• Quién transmite el dominio: el titular inscripto en el Registro de la Propiedad o sus herederos declarados. Lo fijan los artículos 15 y 16 de la Ley 17.801.
• Boleto sin escriturar: se ceden los derechos del boleto, por escrito. Lo fijan los artículos 1614 y 1618 del Código Civil y Comercial.
• Herencia: sin declaratoria se ceden derechos hereditarios por escritura pública; con declaratoria, los herederos venden por escritura. Lo fijan el Código Civil y Comercial y la Ley 17.801.
• Testimonio perdido: no es falta de escritura. El artículo 308 del Código Civil y Comercial obliga al escribano a entregar una nueva copia.
• Crédito hipotecario: solo el titular de un derecho real como el dominio puede hipotecar. Lo fija el artículo 2206 del Código Civil y Comercial.

Qué puede transferir quien no tiene escritura a su nombre

En la Provincia de Buenos Aires, lo que puede transferir quien no tiene escritura a su nombre depende del motivo por el que falta la escritura.

Cuando la operación termina en una escritura de compraventa, los gastos son los de cualquier escritura. La tabla de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Es posible vender una casa sin tener escritura?

Sí, es posible transferir una casa sin tener escritura, pero el vendedor solo transfiere el derecho que tiene. En la Provincia de Buenos Aires, la escritura que transmite el dominio la otorga el titular inscripto en el Registro de la Propiedad o sus herederos declarados.

La regla general está en el artículo 399 del Código Civil y Comercial: nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso que el que tiene. El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto adquirir derechos reales sobre inmuebles.

El Registro de la Propiedad aplica esa regla mediante el tracto sucesivo. El artículo 15 de la Ley 17.801 impide registrar un documento en el que aparezca como titular una persona distinta de la inscripta. El artículo 23 de la Ley 17.801 prohíbe al escribano autorizar una transmisión sin tener a la vista el título inscripto.

¿Qué se puede transferir si no hay escritura?

Cuando no hay escritura a nombre del vendedor, lo que se transfiere es un derecho, mediante un contrato de cesión. El artículo 1614 del Código Civil y Comercial define la cesión como el contrato por el que una parte transfiere a la otra un derecho. Si la cesión se hace por un precio en dinero, se le aplican las reglas de la compraventa.

• Cesión de boleto: transfiere los derechos del comprador que firmó un boleto con el titular registral.
• Cesión de derechos hereditarios: transfiere la herencia o una parte indivisa de la herencia.
• Cesión de derechos posesorios: transfiere la posesión que el cedente ejerce sobre la casa.

El cedente asume obligaciones propias. El artículo 1619 del Código Civil y Comercial lo obliga a entregar al cesionario los documentos probatorios del derecho cedido.

Ninguna de las tres cesiones es una escritura traslativa de dominio. Qué recibe y qué riesgos asume quien adquiere por cesión se explica en ¿Se puede comprar una casa sin escritura?.

¿Cómo se vende una casa comprada con boleto que nunca se escrituró?

Una casa comprada con boleto y nunca escriturada se transfiere mediante la cesión del boleto. El cedente transfiere los derechos que el boleto le dio frente al vendedor original, que sigue siendo el titular registral.

El artículo 1618 del Código Civil y Comercial exige que la cesión se haga por escrito. La escritura pública es obligatoria solo para ceder derechos hereditarios, derechos litigiosos y derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública. Cuando el boleto es un instrumento privado, la ley no impone la escritura pública para cederlo.

Si el boleto tiene prestaciones pendientes, como un saldo de precio, la operación es una cesión de posición contractual. El artículo 1636 del Código Civil y Comercial exige que la consientan las demás partes del contrato, es decir, el vendedor original.

Según el artículo 1620 del Código Civil y Comercial, la cesión tiene efectos respecto de terceros desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta. Entre los requisitos del artículo 1170 para oponer el boleto a un embargo figura el perfecto eslabonamiento de los adquirentes sucesivos hasta el titular registral. Qué debe contener el documento original se explica en la nota sobre el boleto de compraventa.

¿Cómo vender una casa heredada sin escritura a nombre de los herederos?

Una casa heredada se vende por escritura de compraventa una vez dictada la declaratoria de herederos, aunque el inmueble siga inscripto a nombre del fallecido. Antes de la declaratoria, lo que cada heredero puede transferir son sus derechos hereditarios.

El artículo 2337 del Código Civil y Comercial inviste al heredero desde la muerte del causante cuando es ascendiente, descendiente o cónyuge. El mismo artículo 2337 exige la declaratoria judicial de herederos para transferir bienes registrables, como un inmueble.

Con la declaratoria dictada, el artículo 16 de la Ley 17.801 permite el tracto abreviado. Los herederos declarados transmiten el inmueble inscripto a nombre del causante sin inscribirlo antes a nombre propio. La venta requiere la firma de todos los coherederos (artículo 2325 del Código Civil y Comercial).

Sin declaratoria, la herramienta es la cesión de derechos hereditarios, que el artículo 1618 del Código Civil y Comercial obliga a otorgar por escritura pública. Según el artículo 2302, la cesión de herencia produce efectos entre los contratantes desde su celebración. Frente a los otros herederos, produce efectos desde que la escritura se incorpora al expediente sucesorio.

Ceder «la casa» no equivale a ceder la herencia. El artículo 2309 sujeta la eficacia de la cesión de un bien determinado a que el bien sea atribuido al cedente en la partición. La organización de la operación se desarrolla en la nota sobre vender una propiedad en sucesión.

¿Se puede vender una casa si se perdió la escritura?

Sí. Perder el testimonio de una escritura no hace perder el dominio, que sigue inscripto en el Registro de la Propiedad. El titular obtiene una nueva copia de la escritura, llamada segundo testimonio, y vende por escritura de compraventa.

El artículo 308 del Código Civil y Comercial obliga al escribano a dar copia o testimonio de la escritura a las partes. Si una parte solicita una nueva copia, el escribano debe entregarla. La excepción es la escritura con una obligación pendiente a cargo de otra parte: se exige acreditar su extinción, la conformidad del acreedor o una autorización judicial.

En la Provincia de Buenos Aires, el Decreto-Ley 9020/78 permite que expida la copia cualquiera de los notarios que actúe en el registro notarial de la escritura. Cuando el protocolo ya está depositado en el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Escribanos, las segundas o ulteriores copias las expide ese Archivo.

El artículo 28 de la Ley 17.801 ordena pedir al Registro de la Propiedad que ponga en el segundo testimonio la nota de la inscripción del original. El escribano de la venta necesita tener a la vista el título inscripto, según el artículo 23 de la Ley 17.801.

¿Baja el valor de una propiedad sin escritura?

Ninguna norma fija cuánto vale menos una propiedad sin escritura. Lo que sí surge de la ley es que se reduce el universo de compradores, porque quien adquiere por cesión no puede hipotecar la casa.

El artículo 2206 del Código Civil y Comercial reserva la constitución de hipoteca a los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

La consecuencia es directa: el cesionario de un boleto, de derechos hereditarios o de derechos posesorios no puede dar la casa en garantía. Los compradores que dependen de un crédito hipotecario quedan fuera de la operación hasta que el dominio esté inscripto. Los requisitos de esas operaciones se explican en la nota sobre propiedad apta crédito.

El comprador por cesión asume además el trámite pendiente, con su plazo y su resultado. El efecto de esos factores sobre el precio depende de cada inmueble y de cada negociación, y no puede expresarse en un porcentaje general.

¿Qué conviene hacer antes de vender una casa sin escritura?

Antes de vender una casa sin escritura conviene establecer quién es el titular registral y, cuando es viable, regularizar el dominio. Con el dominio inscripto, la casa se vende por escritura de compraventa y admite compradores con crédito hipotecario.

• Con boleto: el comprador por boleto exige la escritura al titular registral, de forma voluntaria o mediante un juicio de escrituración.
• Titular fallecido: los herederos tramitan la sucesión hasta obtener la declaratoria de herederos.
• Posesión prolongada: el poseedor demanda la usucapión cuando cumple el plazo legal de posesión.
• Vivienda única y permanente: puede corresponder la regularización dominial de la Ley 24.374.

Los requisitos y el trámite de cada vía de regularización están en ¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?. Los papeles que reúne el vendedor se listan en ¿Qué documentos debe entregar el vendedor de una propiedad?.

Los gastos de una venta por escritura se detallan en ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?. La falta de planos de obra es un problema distinto de la falta de escritura y se trata en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.

Cesión de derechos no es venta con escritura: lo que omiten las guías generales

Las guías generales y las respuestas de inteligencia artificial suelen decir que una casa sin escritura se vende con una cesión de derechos. En la Provincia de Buenos Aires, esa respuesta es incompleta: existen tres cesiones distintas y ninguna transmite el dominio.

• La firma ante escribano no convierte una cesión en título de propiedad. La cesión de derechos hereditarios se otorga por escritura pública y aun así transfiere una herencia, no el dominio de la casa.
• El testimonio perdido no es un caso de casa sin escritura. El dominio está inscripto y la copia se repone con un segundo testimonio.
• La casa heredada con declaratoria tampoco es un caso de cesión. Los herederos declarados venden por escritura de compraventa.

Caso tipo: una casa en Martínez heredada por tres hermanos

El caso tipo es una casa en Martínez, partido de San Isidro, inscripta a nombre de una persona fallecida. Los únicos herederos son tres hijos, con un tercio de la herencia cada uno, y la sucesión todavía no tiene declaratoria de herederos.

En la tercera alternativa, los gastos son los de cualquier escritura: el comprador afronta alrededor de 4% del monto del acto más certificados. El desglose está en ¿Cuánto cuesta escriturar una casa y cómo se calcula?. En las dos primeras, los gastos de la cesión dependen del caso y los define el escribano interviniente.

Paso a paso para definir qué se puede firmar

En la Provincia de Buenos Aires, qué puede firmar el vendedor de una casa sin escritura se define en cinco pasos.

1. Averiguar quién es el titular registral.
   • El dato surge del informe de dominio del Registro de la Propiedad, que solicita el escribano u otro profesional habilitado.
   • El informe de dominio muestra también los gravámenes inscriptos sobre el inmueble.
2. Ubicar el caso en una de las situaciones de la tabla.
   • Titular registral que perdió el testimonio.
   • Comprador por boleto, heredero o poseedor sin título.
3. Pedir el segundo testimonio, si la escritura existe.
   • Se solicita en el registro notarial donde se otorgó la escritura.
   • Si el protocolo está en el Archivo de Actuaciones Notariales, la copia la expide el Archivo.
4. Evaluar la regularización previa, si la escritura no existe.
   • Con declaratoria de herederos, la casa se vende por escritura con tracto abreviado.
   • Con boleto, la escritura se pide al titular registral.
5. Elegir el instrumento cuando se transfiere sin regularizar.
   • Cesión de boleto o de derechos posesorios: por escrito.
   • Cesión de derechos hereditarios: por escritura pública.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Las reglas sobre qué puede transferir quien no tiene escritura son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando. Surgen de normas nacionales, y las aplica el Registro de la Propiedad, que es provincial.

El artículo 2336 del Código Civil y Comercial asigna el juicio sucesorio al juez del último domicilio del causante, no al del lugar del inmueble. El Departamento Judicial San Isidro interviene cuando ese último domicilio estaba en alguno de los tres partidos. Una casa en Olivos cuyo titular tenía su último domicilio en otra jurisdicción tiene su sucesión en esa otra jurisdicción.

El segundo testimonio no depende del partido donde está la casa, sino del registro notarial donde se otorgó la escritura. Los tres partidos integran la Delegación San Isidro del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Errores frecuentes al vender una casa sin escritura

• Creer que un testimonio perdido deja a la casa sin escritura. El dominio sigue inscripto y el titular pide un segundo testimonio.
• Llamar venta a una cesión. La cesión transfiere un boleto, una herencia o una posesión, y el comprador no queda como titular registral.
• Contratar como dueño sin serlo. El artículo 1008 del Código Civil y Comercial hace responsable de los daños a quien contrata sobre bienes ajenos como propios y no los entrega.
• Vender la casa heredada con la firma de un solo heredero. Los actos de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos.
• Ofrecer la casa como apta para crédito. Sin dominio inscripto a nombre del vendedor, el comprador no puede constituir hipoteca.

Otros obstáculos de papeles se repasan en las notas sobre documentación para vender una propiedad y sobre documentación que impide una venta.

Glosario

• Titular registral: persona que figura como dueña en el Registro de la Propiedad.
• Testimonio: copia autorizada de la escritura que el escribano entrega a las partes.
• Segundo testimonio: nueva copia de una escritura ya otorgada, que reemplaza al testimonio perdido.
• Derechos hereditarios: derechos del heredero sobre la herencia o sobre una parte indivisa de la herencia.
• Derechos posesorios: derechos de quien ejerce un poder de hecho sobre la casa y se comporta como dueño.
• Tracto abreviado: mecanismo de la Ley 17.801 que permite a los herederos declarados escriturar sin inscribir antes el inmueble a su nombre.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta un escribano para ceder un boleto de compraventa?

No es obligatorio. El artículo 1618 del Código Civil y Comercial exige que la cesión de un boleto se haga por escrito, sin imponer la escritura pública.

¿Puede un solo heredero vender la casa heredada?

No. El artículo 2325 del Código Civil y Comercial exige el consentimiento de todos los coherederos para los actos de disposición.

¿Una casa en Victoria con escritura a nombre de los padres fallecidos se puede vender?

Sí. Una casa en Victoria, partido de San Fernando, inscripta a nombre de los padres fallecidos se vende por escritura cuando los herederos tienen la declaratoria de herederos.

¿La cesión de derechos posesorios convierte al comprador en dueño?

No. La cesión de derechos posesorios transfiere la posesión, no el dominio. El artículo 1901 del Código Civil y Comercial permite al sucesor particular unir su posesión a la de sus antecesores. Las pruebas de la posesión se detallan en ¿Cómo demostrar que una propiedad es tuya sin escritura?.

¿Se puede vender con crédito hipotecario una casa en Olivos que solo tiene boleto?

No. En una casa en Olivos, partido de Vicente López, que solo tiene boleto, el comprador no recibe el dominio y no puede constituir la hipoteca.

¿Quién entrega el segundo testimonio de la escritura de una casa en Beccar?

El segundo testimonio de la escritura de una casa en Beccar lo entrega el registro notarial donde se otorgó la escritura. Si el protocolo ya está depositado, lo expide el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Escribanos.

¿Qué garantiza quien cede sus derechos por un precio?

Quien cede un derecho por un precio garantiza la existencia y la legitimidad del derecho al tiempo de la cesión. Lo establece el artículo 1628 del Código Civil y Comercial.

¿Es válido firmar un boleto por una casa que todavía no está a nombre del vendedor?

Sí. El artículo 1132 del Código Civil y Comercial declara válida la venta de una cosa total o parcialmente ajena. El vendedor queda obligado a transmitir o hacer transmitir el dominio al comprador.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, el dominio de una casa lo transmite por escritura el titular inscripto en el Registro de la Propiedad o sus herederos declarados.
• Quien compró con boleto, heredó sin declaratoria o posee sin título puede ceder su derecho, pero el comprador no recibe el dominio.
• La cesión de boleto y la de derechos posesorios se hacen por escrito; la cesión de derechos hereditarios exige escritura pública.
• El titular que perdió el testimonio no carece de escritura: pide un segundo testimonio y vende por escritura de compraventa.
• Sin dominio inscripto no hay hipoteca, por lo que los compradores con crédito quedan fuera, también en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 308, 399, 1008, 1017, 1132, 1170, 1614, 1618 a 1620, 1628, 1636, 1901, 2206, 2302, 2309, 2325, 2336 y 2337.
• Artículos 1618, 1170 y 2337 en el sitio del Registro de la Propiedad bonaerense.
• Ley 17.801: artículos 15, 16, 23 y 28.
• Decreto-Ley 9020/78 de la Provincia de Buenos Aires: artículos 166 a 170, copias de las escrituras.
• Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires: manual de registración, segundo testimonio notarial.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: Archivo de Actuaciones Notariales, segundas o ulteriores copias.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro