¿Qué obligaciones tiene el vendedor al entregar la propiedad?

Guía de gastos de escrituración / Documentación y proceso

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Qué se entrega: el inmueble con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros. Lo fija el artículo 1140 del Código Civil y Comercial.
• Cuándo se entrega: inmediatamente de la escrituración, salvo convención en contrario. Lo fija el artículo 1139.
• En qué estado: el que tenía el inmueble cuando el vendedor se obligó, o el pactado en el boleto. La regla está en el artículo 746.
• Garantías del vendedor: evicción y vicios ocultos. Existen aunque el contrato no las mencione, según los artículos 1034 y 1036.
• Plazo por defectos ocultos en inmuebles: tres años desde que el comprador recibió el inmueble. Lo fija el artículo 1055.
• Plazo para avisar el defecto: sesenta días desde que el defecto se manifestó. Lo fija el artículo 1054.
• Dónde rige: en todo el país, porque el Código Civil y Comercial es una ley nacional.

Qué debe cumplir el vendedor al entregar y qué se puede pactar

El Código Civil y Comercial reúne las obligaciones del vendedor en los artículos 1137 a 1140 y la obligación de saneamiento en los artículos 1033 a 1058. La tabla resume cada obligación y el margen que la ley deja al boleto.

Los gastos de la operación están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Cuáles son las obligaciones del vendedor en una vivienda usada?

En la Argentina, el vendedor de una vivienda usada tiene las mismas obligaciones que cualquier vendedor de un inmueble: transferir la propiedad, entregar el inmueble y responder por saneamiento. El Código Civil y Comercial no prevé un régimen reducido por tratarse de una vivienda usada.

El artículo 1137 del Código Civil y Comercial obliga al vendedor a transferir la propiedad de la cosa vendida. El artículo 1137 también lo obliga a poner a disposición del comprador los instrumentos de la venta. La lista de esos instrumentos está en ¿Qué documentos debe entregar el vendedor de una propiedad?.

Lo que cambia en una vivienda usada es el contenido de la garantía. El desgaste visible por el uso no es un defecto oculto, porque el comprador pudo conocerlo al visitar el inmueble.

La situación es distinta cuando vende quien construyó o hizo construir la obra como profesión habitual. Los artículos 1273 a 1275 del Código Civil y Comercial le extienden la responsabilidad del constructor por los daños que comprometen la solidez de la obra. Esa responsabilidad exige que el daño se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra.

Cuando comprás una casa, ¿te la tienen que dar limpia?

El Código Civil y Comercial no contiene una obligación expresa de entregar la casa limpia. La regla legal es otra: el vendedor debe entregar el inmueble con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros, en el estado pactado.

Según el artículo 1908 del Código Civil y Comercial, las relaciones de poder son la posesión y la tenencia. El inmueble se entrega, entonces, sin otros poseedores ni tenedores.

Sobre el estado, el artículo 746 del Código Civil y Comercial obliga a conservar la cosa que se debe entregar. El vendedor debe mantener el inmueble en el estado que tenía cuando se obligó.

La limpieza, el retiro de muebles y escombros, la pintura o un arreglo puntual son materia de pacto. Cuando el boleto establece que el inmueble se entrega limpio y sin objetos, el vendedor queda obligado por esa cláusula. Las cláusulas usuales se explican en la guía del boleto de compraventa.

El artículo 747 permite a cualquiera de las partes requerir la inspección del inmueble en el acto de la entrega. El artículo 747 también establece que recibir la cosa hace presumir que no tiene vicios aparentes.

¿Qué pasa con lo que queda en la casa?

En una compraventa de inmueble, quedan en la casa los accesorios y todo lo que está adherido al inmueble de manera perdurable. Los muebles y objetos que no son accesorios se retiran, salvo que el boleto diga otra cosa.

El artículo 226 del Código Civil y Comercial llama inmuebles por accesión a las cosas muebles inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. Esas cosas forman un todo con el inmueble y se transmiten con la propiedad, salvo pacto.

Las dudas aparecen con los objetos que están fijados pero se pueden retirar, como artefactos de iluminación, equipos de climatización, cortinas o muebles a medida. El criterio legal de adhesión perdurable no resuelve todos los casos, y por eso conviene un inventario en el boleto.

El detalle de los objetos que suelen discutirse está en la nota sobre qué se deja en la casa al vender.

¿Qué son los vicios ocultos y los vicios redhibitorios?

Los vicios ocultos son defectos del inmueble que ya existían al momento de la compra y que el comprador no pudo advertir con un examen adecuado. Los vicios redhibitorios son los defectos ocultos más graves, definidos en el artículo 1051 del Código Civil y Comercial.

Según el artículo 1051, es vicio redhibitorio el defecto que hace a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales. También lo es el defecto que reduce la utilidad a tal extremo que el comprador no habría comprado, o habría pagado significativamente menos.

El artículo 1053 del Código Civil y Comercial deja fuera de la garantía dos grupos de defectos:

• Defectos conocidos o que se debieron conocer: los que el comprador conoció, o debió conocer con un examen adecuado a las circunstancias, salvo que haya hecho reserva expresa.
• Defectos posteriores: los que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de que el defecto existía corresponde al comprador, excepto cuando el vendedor actúa profesionalmente en la actividad.

La distinción entre defecto oculto y vicio redhibitorio define lo que el comprador puede reclamar. El artículo 1039 del Código Civil y Comercial permite reclamar la subsanación del defecto. El artículo 1056 reserva la resolución del contrato para el vicio redhibitorio y para la garantía ampliada por las partes.

El artículo 1057 del Código Civil y Comercial impide resolver el contrato si el defecto es subsanable, el vendedor ofrece subsanarlo y el comprador no acepta.

¿Hasta cuándo responde el vendedor por defectos?

En la Argentina, el vendedor de un inmueble responde por defectos ocultos durante tres años contados desde que el comprador recibió el inmueble. Ese plazo de caducidad surge del artículo 1055 inciso a del Código Civil y Comercial, y las partes pueden aumentarlo por contrato.

El Código Civil y Comercial prevé tres plazos distintos:

• Caducidad de la garantía: tres años desde la recepción del inmueble (artículo 1055).
• Denuncia del defecto: sesenta días desde que el defecto se manifestó (artículo 1054). Si aparece gradualmente, corre desde que el comprador pudo advertirlo.
• Prescripción del reclamo: un año para el reclamo por vicios redhibitorios (artículo 2564 inciso a).

El artículo 1054 exige una denuncia expresa. La falta de denuncia en término extingue la responsabilidad, salvo que el vendedor haya conocido o debido conocer el defecto.

El plazo de tres años se cuenta desde la recepción del inmueble y no desde la firma de la escritura. Si el comprador recibe la posesión con el boleto, el plazo empieza con esa entrega.

El boleto puede limitar la garantía, pero con restricciones. El artículo 1037 ordena interpretar de manera restrictiva las cláusulas que suprimen o disminuyen la responsabilidad. El artículo 1038 las tiene por no convenidas si el vendedor conoció o debió conocer el defecto, o si vende profesionalmente a un comprador que no es profesional.

¿Cómo responde el vendedor por el título de la propiedad?

El vendedor responde por el título mediante la garantía de evicción, que asegura la existencia y la legitimidad del derecho que transmite. La regulan los artículos 1044 a 1050 del Código Civil y Comercial, y existe aunque la escritura no la mencione.

El artículo 1044 extiende la garantía a toda turbación de derecho, total o parcial, por causa anterior o contemporánea a la adquisición. Un ejemplo es el reclamo de un tercero por un derecho nacido antes de la venta. El artículo 1045 excluye las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al vendedor.

Si un tercero demanda al comprador, el comprador debe citar al vendedor al juicio. El artículo 1048 establece, como regla, que la responsabilidad por evicción cesa si el comprador no cita al vendedor o lo cita fuera del plazo procesal.

Los artículos 1044 a 1050 del Código Civil y Comercial no fijan para la evicción un plazo de caducidad como el de los vicios ocultos. La prescripción del reclamo depende del caso y la define un abogado. La prevención está en el estudio de títulos que hace el escribano antes de la escritura.

¿Qué pasa con las deudas del inmueble?

Por práctica habitual, el vendedor paga impuestos, tasas y expensas devengados hasta la fecha de corte que fija el boleto. El escribano las controla con los certificados de deuda que pide antes de la escritura.

El reparto de cada concepto entre las partes está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?. El detalle de lo que afronta quien vende está en ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?.

¿Rigen en la Argentina los seis meses, el certificado energético y la plusvalía municipal?

No. El plazo de seis meses por vicios ocultos, el certificado energético y la plusvalía municipal corresponden al régimen de España. En la Argentina rige el Código Civil y Comercial, con plazos y requisitos distintos.

Las respuestas automáticas de los buscadores suelen mezclar las dos legislaciones. Para un inmueble ubicado en San Isidro, Vicente López o San Fernando, las diferencias son tres:

• Plazo por defectos ocultos: en la Argentina, la garantía de un inmueble caduca a los tres años desde la recepción. El plazo de seis meses del artículo 1055 se aplica solo a las cosas muebles.
• Certificado energético: el Código Civil y Comercial no lo incluye entre las obligaciones del vendedor.
• Plusvalía municipal: el impuesto español de ese nombre no se aplica a un inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires.

Tampoco hay diferencia con la Ciudad de Buenos Aires: las obligaciones de entrega y las garantías del vendedor están en un código nacional.

Caso tipo: un defecto oculto en una casa de Martínez

El caso tipo es una casa usada en Martínez, partido de San Isidro, que se entrega el día de la escritura. Catorce meses después de la entrega aparece una filtración originada en una cañería embutida, que no se podía ver en las visitas.

Si la filtración apareciera a los cuarenta meses de la entrega, la garantía legal ya habría caducado, salvo plazo ampliado en el boleto. Una mancha de humedad visible en las visitas no sería un defecto oculto, según el artículo 1053. En el caso tipo, el comprador debe probar que el defecto de la cañería existía al momento de la compra.

Cómo preparar la entrega del inmueble paso a paso

La entrega de un inmueble vendido se ordena en seis pasos, desde el boleto hasta la escritura.

1. Fijar en el boleto la fecha y el estado de entrega.
   • Entrega el día de la escritura o en otra fecha pactada.
   • Estado convenido: desocupado, limpio, con o sin reparaciones.
2. Hacer el inventario de lo que queda.
   • Artefactos, equipos y muebles que se transmiten con el inmueble.
   • Objetos fijados que el vendedor va a retirar.
3. Informar por escrito los defectos conocidos.
   • El defecto que el comprador conoció queda fuera de la garantía, según el artículo 1053.
   • La cláusula de exención no cubre el defecto que el vendedor conocía, según el artículo 1038.
4. Reunir los instrumentos y cancelar las deudas.
   • Título, planos y demás documentos que pide el escribano.
   • Impuestos, tasas y expensas al día hasta la fecha de corte pactada.
5. Desocupar y permitir la inspección previa.
   • Inmueble sin ocupantes y sin objetos ajenos al inventario.
   • Inspección en el acto de la entrega, prevista en el artículo 747.
6. Entregar las llaves y dejar constancia.
   • Entrega inmediata a la escrituración, salvo pacto distinto.
   • La fecha de recepción inicia los tres años de garantía.

El momento del pago del precio se trata en ¿Se paga antes de firmar la escritura?. Los trámites que siguen a la entrega están en ¿Qué pasa después de firmar la escritura?.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Las obligaciones de entrega y los plazos de garantía son idénticos en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surgen del Código Civil y Comercial. Lo propio de cada partido es el municipio que certifica las tasas y ante el que se tramitan los planos de obra.

Los planos municipales permiten saber si una ampliación en Beccar, en Florida o en Victoria está declarada. Ese supuesto se trata en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.

En los departamentos, como los de Olivos, se suma el certificado de deuda de expensas que emite la administración del consorcio. Los tres partidos integran el Departamento Judicial San Isidro, según la Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires.

Errores frecuentes sobre la entrega y las garantías del vendedor

• Aplicar el plazo de seis meses. En la Argentina, ese plazo rige para cosas muebles; para inmuebles son tres años desde la recepción.
• Creer que la escritura cierra toda responsabilidad. Las garantías de evicción y de vicios ocultos siguen después de la firma.
• Dejar pasar los sesenta días. La falta de denuncia expresa en término extingue la responsabilidad por defectos ocultos.
• Confiar en la cláusula «en el estado en que se encuentra». Se interpreta de manera restrictiva y no cubre al vendedor que conocía el defecto.
• Reclamar como oculto un defecto visible. El defecto que se podía advertir con un examen adecuado queda fuera de la garantía.
• Suponer que la limpieza es una obligación legal. La limpieza y el retiro de objetos se exigen cuando el boleto los pactó.

Glosario

• Saneamiento: obligación de quien transmite un bien a título oneroso de garantizar por evicción y por vicios ocultos.
• Evicción: garantía sobre la existencia y la legitimidad del derecho transmitido.
• Vicio oculto: defecto existente al tiempo de la adquisición que el comprador no pudo conocer con un examen adecuado.
• Vicio redhibitorio: defecto oculto que hace al inmueble impropio para su destino o reduce su utilidad de manera decisiva.
• Caducidad: extinción de un derecho por no ejercerlo dentro del plazo que fija la ley.

Preguntas frecuentes

¿El vendedor tiene que entregar la casa vacía?

Sí, en cuanto a ocupantes. El artículo 1140 del Código Civil y Comercial exige entregar el inmueble libre de toda relación de poder y de oposición de terceros. El retiro de muebles depende de lo pactado en el boleto.

¿Puede el vendedor quedarse en la propiedad después de la escritura?

Solo si las partes lo pactaron. El artículo 1139 del Código Civil y Comercial obliga a entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.

¿Qué pasa si aparece humedad después de comprar una casa en Martínez?

Si la humedad proviene de un defecto oculto anterior a la compra, el comprador debe denunciarla al vendedor dentro de los sesenta días de manifestada. La garantía de una casa en Martínez dura tres años desde la entrega.

¿El plazo de garantía es distinto en un departamento de Olivos?

No. El plazo de tres años del artículo 1055 del Código Civil y Comercial se aplica a todo inmueble, sea casa, departamento o lote. Rige igual en Olivos que en cualquier localidad de San Isidro o San Fernando.

¿Quién debe probar que el defecto ya existía?

El comprador. El artículo 1053 del Código Civil y Comercial pone a su cargo la prueba de que el defecto existía al tiempo de la adquisición. La regla se invierte cuando el vendedor actúa profesionalmente en la actividad.

¿Se puede ampliar la garantía por contrato?

Sí. El artículo 1055 del Código Civil y Comercial permite aumentar convencionalmente el plazo de tres años. El artículo 1052 permite además garantizar la inexistencia de defectos o cierta calidad del inmueble.

¿Responden todos los vendedores cuando la propiedad tenía varios dueños?

Sí, cada uno por su parte. El artículo 1042 del Código Civil y Comercial establece que los copropietarios que venden juntos responden en proporción a su cuota parte indivisa, salvo solidaridad pactada.

¿El vendedor puede alegar que no conocía el defecto?

No para librarse de la garantía. El artículo 1043 del Código Civil y Comercial le impide invocar su ignorancia o error, excepto estipulación en contrario. El vendedor que no conoció ni pudo conocer el defecto puede quedar eximido de reparar los daños, según el artículo 1040.

En resumen

• En la Argentina, el vendedor debe transferir la propiedad y entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, salvo pacto distinto.
• El inmueble se entrega con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros, en el estado pactado.
• La limpieza y el retiro de objetos no surgen del Código Civil y Comercial: se exigen cuando el boleto los pactó.
• El vendedor responde por defectos ocultos de un inmueble durante tres años desde la recepción, y el comprador debe denunciarlos dentro de los sesenta días.
• Las reglas son las mismas en San Isidro, Vicente López y San Fernando; el plazo de seis meses no rige para inmuebles.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994, texto actualizado.
• Código Civil y Comercial, artículo 1137 y artículo 1138, publicados por el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires. Artículos 1139 y 1140: entrega.
• Código Civil y Comercial, artículos 226, 746, 747 y 1908: accesorios, conservación, inspección y relaciones de poder.
• Código Civil y Comercial, artículos 1033 a 1058: saneamiento, evicción y vicios ocultos. Artículo 2564: prescripción.
• Código Civil y Comercial, artículos 1273 a 1275: obra en ruina o impropia para su destino.
• Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires: Departamento Judicial San Isidro.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro