¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?

Guía de gastos de escrituración / Quién paga qué

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Comisión inmobiliaria: 3% más IVA, es decir 3,63% del precio, en el Partido de San Isidro. Es el uso local y el máximo de la escala de la Ley 10.973.
• Mitad del Impuesto de Sellos: 1% del monto de la escritura, o cero si la escritura está exenta por vivienda única. La alícuota la fija la Ley Impositiva provincial.
• Estudio de títulos y certificados: a cargo del vendedor. Lo fijan los artículos 12 y 13 de la Ley 6925 y el artículo 1138 del Código Civil y Comercial.
• Deudas del inmueble: impuesto inmobiliario, tasas, agua y expensas se cancelan hasta la escritura. El artículo 40 del Código Fiscal obliga al escribano a asegurar el pago de los impuestos provinciales.
• Impuesto nacional: la venta está exenta del impuesto a las ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas. Lo establece el artículo 26 inciso n) de la Ley de Impuesto a las Ganancias, según la Ley 27.802.
• Neto de referencia: 95,37 por cada 100 de precio, o 96,37 con la escritura exenta de Sellos, antes de importes fijos y deudas.

Todos los gastos del vendedor, concepto por concepto

En la Provincia de Buenos Aires, los gastos del vendedor de un inmueble son de tres clases: porcentajes del precio, importes propios y deudas que se cancelan. La tabla indica la naturaleza de cada concepto y la norma o el uso que lo respalda.

Las alícuotas de impuestos y tasas las actualiza la Provincia por ley. La tabla vigente de todos los rubros está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Qué gastos asume el vendedor en una compraventa?

En una compraventa de inmueble, el vendedor asume los gastos de entregar la propiedad, los del estudio del título y los tributos que gravan la venta. Así lo dispone el artículo 1138 del Código Civil y Comercial, salvo pacto en contrario.

La Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, que regula el arancel notarial, sigue el mismo criterio. Los artículos 12 y 13 de la Ley 6925 ordenan cobrar dos honorarios al titular o transmitente del dominio. Uno corresponde a los certificados y el otro a la recopilación de antecedentes para el estudio de títulos.

A esos conceptos legales se suman dos que nacen de la costumbre y del contrato. Por costumbre, el vendedor afronta una mitad del Impuesto de Sellos: 1% del monto de la escritura. Por el encargo de venta, el vendedor paga la comisión de la inmobiliaria que intervino.

En el Partido de San Isidro, la comisión estándar a cargo del vendedor es 3% más IVA, es decir 3,63% final. Ese porcentaje es el máximo de la escala legal para cada parte y se paga al firmar la escritura. La escala legal de la comisión y los rangos que citan las guías generales se explican en ¿Quién paga la comisión inmobiliaria y cuánto es?.

La Ley 6925 expresa los honorarios del estudio de títulos y de los certificados en escalas en moneda que se actualizan, por lo que no se indican acá. Qué se revisa en esa etapa se explica en la guía sobre el estudio de títulos.

El artículo 1138 del Código Civil y Comercial también pone a cargo del vendedor los gastos de mensura, en su caso. Quién paga la actualización del estado parcelario de la Ley 10.707 conviene dejarlo escrito en la reserva o en el boleto.

El honorario del escribano por la escritura no integra los gastos del vendedor: lo paga el comprador por costumbre, junto con el aporte notarial y la tasa registral. El cuadro comparativo de las dos partes está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

¿El vendedor paga impuestos por vender?

Sí: en la Provincia de Buenos Aires, el vendedor paga por costumbre la mitad del Impuesto de Sellos de la escritura, que equivale a 1% del monto. En el orden nacional, la Ley de Impuesto a las Ganancias declara exento el resultado de la venta cuando el vendedor es una persona humana.

El Impuesto de Sellos es provincial y grava la escritura de compraventa. Cuando la escritura encuadra en la exención por vivienda única del artículo 297 inciso 29 del Código Fiscal, no se liquida ninguna de las dos mitades. En ese caso, el vendedor no paga Impuesto de Sellos.

La exención nacional figura en el artículo 26 inciso n) de la Ley de Impuesto a las Ganancias, con el texto que le dio la Ley 27.802. El inciso declara exento el resultado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles. La exención rige desde la fecha que fija el propio inciso, en los términos de la reglamentación.

El decreto reglamentario precisa el alcance de la exención del artículo 26 inciso n). Beneficia a las personas humanas y a las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, por inmuebles situados en la Argentina.

La exención del artículo 26 inciso n) no nombra a las sociedades. Tampoco alcanza a las operaciones que quedan fuera del artículo 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, al que el inciso remite. Por eso, el encuadre fiscal de cada vendedor lo confirma un contador antes de la escritura.

Los cálculos de neto de este artículo no incluyen impuestos nacionales sobre la venta. El único IVA que integra los gastos del vendedor es el que se suma a la comisión inmobiliaria.

¿Qué deudas debe cancelar el vendedor antes de escriturar?

Por práctica habitual, el vendedor cancela antes de escriturar las deudas que pesan sobre el inmueble: impuesto inmobiliario, tasas municipales, agua y cloacas, y expensas en la propiedad horizontal. El escribano pide un certificado de deuda a cada organismo y debe asegurar el pago de los impuestos provinciales adeudados.

• Impuesto inmobiliario: el artículo 40 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires exige acreditar la inexistencia de deudas fiscales hasta la fecha del acto. La certificación la expide la agencia provincial (ARBA).
• Tasas municipales: cada municipio emite su propio certificado de libre deuda, que el escribano tramita según dónde esté el inmueble.
• Agua y cloacas: en el área de la concesionaria AySA, la Ley 26.221 remite al artículo 40 de la Ley 13.577. Ese artículo exige obtener, antes de la escritura, un certificado con la deuda que registre el inmueble.
• Expensas: el artículo 2067 del Código Civil y Comercial obliga al administrador del consorcio a expedir el certificado de deudas y créditos a pedido de parte interesada.

El artículo 40 del Código Fiscal obliga además al escribano autorizante a recaudar o asegurar el pago de los gravámenes adeudados. Por eso, una deuda de impuesto inmobiliario se cancela antes de la firma o con parte del precio.

Estas deudas no son un gasto de la venta en sentido estricto, porque el vendedor ya las debía. Se incluyen en la cuenta porque reducen la suma que el vendedor recibe el día de la escritura.

¿Qué paga el vendedor si la propiedad tiene una hipoteca?

Cuando la propiedad tiene una hipoteca y se vende libre de gravámenes, el vendedor paga el saldo de la deuda y los gastos de la escritura de cancelación. Ninguno de esos dos importes depende del precio de venta.

El artículo 2204 del Código Civil y Comercial indica cómo se cancela una garantía inscripta en un registro. La cancela su titular mediante un instrumento de igual naturaleza que el exigido para constituirla. Como la hipoteca se constituye por escritura pública, la cancelación también se otorga por escritura.

La cancelación de hipoteca es un acto notarial distinto de la compraventa. El artículo 7 de la Ley 6925 prevé un honorario por escala para las escrituras de extinción de derechos reales. La tabla de actos notariales del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires toma como base de la cancelación el monto de la hipoteca.

¿Cuánto le queda neto al vendedor?

En la Provincia de Buenos Aires, al vendedor le queda alrededor de 95% del precio cuando paga comisión de 3% más IVA y la mitad del Impuesto de Sellos. Con la escritura exenta de Sellos por vivienda única, el neto del vendedor sube a alrededor de 96% del precio.

Los dos descuentos porcentuales suman 4,63% del precio: 3,63% de comisión con IVA y 1% de Impuesto de Sellos. El estudio de títulos, los certificados, las deudas y la cancelación de hipoteca son importes propios de cada operación. Esos importes no guardan una proporción fija con el precio.

El neto del vendedor se calcula sobre el precio de cierre y no sobre el precio publicado. El precio de cierre suele ser menor que el precio publicado. Una propiedad publicada en 100 que cierra en 90 deja un neto de 85,83, antes de importes fijos y deudas.

En la Provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos se calcula sobre el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal al acto. Si la valuación fiscal al acto supera al precio, la mitad del vendedor representa más de 1% del precio.

Lo que no aplica a un vendedor en la Provincia de Buenos Aires

Las guías generales y las respuestas automáticas suelen mezclar reglas de varias jurisdicciones y de distintas épocas. Para un inmueble ubicado en San Isidro, Vicente López o San Fernando conviene descartar dos datos frecuentes.

• Impuesto nacional según la fecha de compra: las guías que hacen depender el impuesto de la fecha en que el vendedor adquirió el inmueble describen un régimen anterior. El artículo 26 inciso n) de la Ley de Impuesto a las Ganancias exime la venta que realiza una persona humana.
• Sellos de la Ciudad de Buenos Aires: la Ciudad tiene su propio Código Fiscal, con alícuota y exenciones distintas. Esos datos no se aplican a un inmueble bonaerense.

Caso tipo: el neto del vendedor de una casa en Martínez

El caso tipo usa una casa en Martínez, partido de San Isidro, vendida por una persona humana. El precio de cierre supera a la valuación fiscal al acto. Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio.

El neto de 95,37 o de 96,37 no incluye impuestos nacionales. El caso supone un vendedor persona humana, cuya venta está exenta del impuesto a las ganancias en los términos de la reglamentación.

A ese neto todavía se le restan el estudio de títulos, los certificados, las deudas del inmueble y la cancelación de hipoteca, cuando existe.

La columna de escritura exenta no depende del vendedor. La exención por vivienda única se verifica en el comprador y en la valuación fiscal de la casa.

Cómo estimar el neto antes de aceptar una oferta

El neto del vendedor de un inmueble en la Provincia de Buenos Aires se puede estimar en seis pasos, con datos que el propietario ya tiene o puede pedir.

1. Partir del precio de la oferta.
   • El cálculo usa el precio de cierre, no el precio publicado.
   • El precio figura en la reserva o en el boleto.
2. Restar la comisión inmobiliaria con IVA.
   • 3% más IVA equivale a 3,63% del precio.
   • El porcentaje pactado figura en la autorización de venta.
3. Restar la mitad del Impuesto de Sellos.
   • 1% del mayor valor entre precio y valuación fiscal al acto.
   • Cero si la escritura encuadra en la exención por vivienda única.
4. Pedir al escribano los importes a cargo del vendedor.
   • Estudio de títulos y certificados.
   • Estado parcelario, si falta o perdió vigencia.
5. Sumar las deudas que se cancelan con el precio.
   • Impuesto inmobiliario, tasas municipales, agua y expensas.
   • Saldo de la hipoteca y gastos de su cancelación, si existe.
6. Confirmar el encuadre fiscal y dejar el reparto por escrito.
   • Un contador confirma el tratamiento de la venta en el impuesto a las ganancias.
   • La reserva o el boleto indican qué gastos paga cada parte.

En la práctica en Zona Norte

Una observación de Marcos Calparsoro, corredor con matrícula en San Isidro, sobre el gasto impositivo del vendedor en las operaciones de la zona:

• Reparto por mitades. El Impuesto de Sellos se paga por mitades entre comprador y vendedor.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Los gastos del vendedor que dependen de normas provinciales o nacionales son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando. Lo que cambia de un partido a otro es el municipio que certifica la deuda de tasas y el tipo de inmueble más frecuente.

El Impuesto de Sellos y el impuesto inmobiliario son provinciales, y los recauda la misma agencia en los tres partidos. La exención nacional del impuesto a las ganancias tampoco distingue entre municipios. Una casa en Beccar, un departamento en Olivos y un lote en Victoria siguen las mismas reglas.

Errores frecuentes al calcular los gastos del vendedor

• Calcular el neto sobre el precio publicado. Los porcentajes se aplican sobre el precio de cierre, que suele ser menor.
• Olvidar el IVA de la comisión. El 3% de comisión se convierte en 3,63% del precio.
• Dar por segura la exención de Sellos. La exención depende del comprador y de la valuación fiscal, y la confirma el escribano.
• No contar las deudas ni la hipoteca. Las deudas del inmueble y el saldo de la hipoteca se descuentan del precio el día de la firma.
• Aplicar reglas nacionales de publicaciones anteriores. El tratamiento de la venta en el impuesto a las ganancias cambió, y cada caso lo confirma un contador.

Glosario

• Neto del vendedor: suma que conserva el vendedor después de restar al precio de cierre todos sus gastos y deudas.
• Precio de cierre: precio que comprador y vendedor acuerdan en la reserva o en el boleto, distinto del precio publicado.
• Estudio de títulos: revisión de los antecedentes del título de propiedad antes de la escritura.
• Cancelación de hipoteca: escritura por la que se extingue la hipoteca, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad.
• Sucesión indivisa: patrimonio de una persona fallecida mientras sus bienes no fueron adjudicados a los herederos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto le queda al vendedor de una casa en Beccar?

Al vendedor de una casa en Beccar, partido de San Isidro, le queda alrededor de 95% del precio de cierre, antes de importes fijos y deudas. El cálculo resta 3,63% de comisión con IVA y 1% por la mitad del Impuesto de Sellos.

¿El vendedor de un departamento en Olivos tiene que presentar libre deuda de expensas?

Sí. En la venta de un departamento en Olivos, partido de Vicente López, el escribano pide el certificado de deuda de expensas. El artículo 2067 del Código Civil y Comercial obliga al administrador del consorcio a expedirlo a pedido de parte interesada.

¿Qué tiene que pagar el vendedor al vender una casa?

Al vender una casa en la Provincia de Buenos Aires, el vendedor paga la comisión inmobiliaria, la mitad del Impuesto de Sellos, el estudio de títulos y los certificados. El honorario del escribano por la escritura lo paga el comprador, salvo pacto en contrario.

¿Cuándo se pagan los gastos del vendedor?

Por lo general, los gastos del vendedor se pagan al firmar la escritura. El artículo 19 de la Ley 6925 establece que el escribano percibe sus honorarios al otorgarse el documento.

¿Se puede pactar que el comprador pague los gastos del vendedor?

Sí. El artículo 1138 del Código Civil y Comercial fija el reparto de gastos salvo pacto en contrario. Frente a la Provincia de Buenos Aires, comprador y vendedor siguen siendo responsables solidarios por el total del Impuesto de Sellos.

¿El vendedor paga impuesto a las ganancias si vende una casa heredada?

La exención del artículo 26 inciso n) de la Ley de Impuesto a las Ganancias alcanza a las personas humanas y a las sucesiones indivisas. El heredero que vende una casa es una persona humana, y el encuadre de cada caso lo confirma un contador.

¿Qué paga el vendedor si firma un boleto antes de la escritura?

En la Provincia de Buenos Aires, el boleto de compraventa paga Impuesto de Sellos con una alícuota de 12 por mil. Ese pago se computa a cuenta del Impuesto de Sellos de la escritura, si el escribano deja constancia.

¿Los gastos del vendedor son distintos en Victoria que en Martínez?

Los gastos del vendedor que fijan normas provinciales y nacionales son iguales en Victoria, partido de San Fernando, y en Martínez, partido de San Isidro. Cambia el municipio que emite el certificado de libre deuda de tasas.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, el vendedor de un inmueble paga comisión inmobiliaria, mitad del Impuesto de Sellos, estudio de títulos, certificados y las deudas del inmueble.
• La mitad del Impuesto de Sellos a cargo del vendedor es 1% del monto de la escritura, y es cero cuando la escritura está exenta por vivienda única.
• Con la comisión de 3,63% del Partido de San Isidro y Sellos de 1%, el vendedor conserva 95,37 por cada 100 de precio, antes de importes fijos y deudas.
• La venta de un inmueble por una persona humana está exenta del impuesto a las ganancias por la Ley 27.802, en los términos de la reglamentación.
• Los gastos del vendedor de origen provincial y nacional son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1138: gastos a cargo del vendedor. Artículos 2067 y 2204: certificado de expensas y cancelación de garantías.
• Ley 6925 de la Provincia de Buenos Aires, arancel notarial: artículos 7, 12, 13 y 19.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, Ley 10.397: artículos 40, 263 (texto según Ley 15.558) y 297 inciso 29.
• Ley de Impuesto a las Ganancias, texto actualizado: artículo 26 inciso n), según la Ley 27.802.
• Decreto reglamentario de la exención del artículo 26 inciso n), Boletín Oficial de la República Argentina.
• Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, catastro territorial: estado parcelario.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: tabla de actos notariales e instructivo sobre certificados de deuda de AySA.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro