¿Quién paga la comisión inmobiliaria y cuánto es?

Guía de gastos de escrituración / Honorarios profesionales

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Norma: artículo 54 de la Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, en su texto según la Ley 14.085.
• Escala legal: de 1,5% a 3% a cargo de cada parte. La fija el apartado II, inciso a, de ese artículo.
• Quién paga: cada parte, según la ley provincial. Con un solo corredor, el artículo 1351 del Código Civil y Comercial admite el pacto en contrario.
• Uso en el Partido de San Isidro para el vendedor: 3% más IVA, es decir 3,63% final. Es el uso local y coincide con el máximo de la escala legal para cada parte.
• IVA: 21% sobre la comisión cuando el corredor es responsable inscripto. Lo fija la ley nacional del impuesto.
• Cuándo nace el derecho a cobrar: cuando el negocio se celebra por la intervención del corredor (artículo 1350 del Código Civil y Comercial). El acuerdo de honorarios va por escrito.

Qué establece la ley sobre la comisión inmobiliaria en la Provincia de Buenos Aires

En la Provincia de Buenos Aires, la comisión inmobiliaria tiene dos fuentes legales. La Ley 10.973 regula a los martilleros y corredores públicos, y el Código Civil y Comercial regula el contrato de corretaje.

La comisión inmobiliaria no integra los gastos de escrituración. Todos los rubros de la operación están en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Quién tiene que pagar a la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?

En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 pone la comisión por la venta de un inmueble a cargo de cada parte: vendedor y comprador. Lo que paga cada uno en una operación concreta surge de esa ley, del Código Civil y Comercial y del acuerdo firmado.

El artículo 54 de la Ley 10.973, en el apartado de los corredores, dice textualmente: «Venta de inmuebles: del 1,5 % al 3% a cargo de cada parte». La norma no distingue entre comprador y vendedor: fija la misma escala para los dos.

El Código Civil y Comercial agrega tres reglas en el artículo 1351, según cuántos corredores participan:

• Un solo corredor: «todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes».
• Un corredor por cada parte: cada corredor solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. El artículo 56 de la Ley 10.973 sigue el mismo criterio, salvo convención escrita en contrario.
• Sin solidaridad: no existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.

Para el vendedor, el uso en el Partido de San Isidro es 3% más IVA. Para el comprador, la comisión se ubica dentro de la escala legal de 1,5% a 3%, según lo que conste por escrito. El reparto de los demás gastos está en ¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador de un inmueble?.

¿Cuál es la comisión por la venta de un inmueble?

En la Provincia de Buenos Aires, la comisión por la venta de un inmueble es de 1,5% a 3% a cargo de cada parte (Ley 10.973, artículo 54). En el Partido de San Isidro, el uso para la comisión a cargo del vendedor es 3% más IVA, equivalente a 3,63% final.

Ese 3% es el uso en el Partido de San Isidro. Coincide con el máximo que la escala legal fija para cada parte.

El artículo 54 de la Ley 10.973 declara que las escalas arancelarias son «de observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los máximos previstos». El artículo 53 de la misma ley prohíbe a los corredores practicar descuentos, bonificaciones o reducciones de sus honorarios arancelados.

Dentro de esa escala, el porcentaje de cada operación se fija por contrato escrito. Por lo general, la comisión se calcula sobre el precio de la operación.

Sumadas las dos partes, la escala legal ubica el total de comisiones de una venta entre 3% y 6% del precio, antes del IVA. Ese total supone que comprador y vendedor pagan comisión.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria al comprador?

En la Provincia de Buenos Aires, la comisión del comprador se ubica dentro de la escala legal de 1,5% a 3%, más IVA, según lo que conste por escrito. Esa escala surge del artículo 54 de la Ley 10.973, que fija el mismo rango para cada parte. Con IVA, el rango va de 1,815% a 3,63%.

El artículo 1351 del Código Civil y Comercial prevé dos supuestos en los que una parte no debe comisión al único corredor: pacto en contrario y protesta. Cuando cada parte actúa con su propio corredor, el comprador solo debe comisión al suyo.

El artículo 1355 del Código Civil y Comercial aclara que esas reglas no obstan a la aplicación de las leyes especiales, como la Ley 10.973. La forma en que se combinan el pacto en contrario del Código y la escala provincial depende de cada caso. La consulta institucional corresponde al colegio de martilleros y corredores públicos del departamento judicial.

El porcentaje que paga un comprador debe constar por escrito; la reserva de compra suele ser el primer documento en el que aparece. La comisión se suma a los gastos de escrituración, que rondan el 4% del monto del acto y se detallan en ¿Qué gastos hay para comprar un inmueble?.

¿Es legal que una inmobiliaria cobre comisión al comprador?

En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 54 de la Ley 10.973 fija la comisión por la venta de inmuebles «a cargo de cada parte». El artículo 1351 del Código Civil y Comercial dispone que, con un solo corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta.

Las normas citadas fijan tres condiciones para el cobro de la comisión:

• Corredor habilitado: lo exige el artículo 1346 del Código Civil y Comercial. El artículo 1 de la Ley 10.973 pide título universitario e inscripción en un Colegio Departamental.
• Porcentaje dentro de la escala: entre 1,5% y 3% para cada parte, según el artículo 54 de la Ley 10.973.
• Acuerdo por escrito: la Ley 10.973 exige contrato de honorarios escrito, bajo pena de nulidad.

El texto de la Ley 10.973 y el del Código Civil y Comercial no contienen una prohibición de cobrar comisión al comprador en la compraventa. Tampoco disponen que el comprador pague en todos los casos: la ley fija la escala y el contrato define cada operación. La interpretación para un caso concreto corresponde al colegio de martilleros y corredores públicos del departamento judicial.

¿La comisión inmobiliaria lleva IVA?

Sí. La comisión inmobiliaria lleva IVA cuando el corredor es responsable inscripto en ese impuesto: se suma 21% sobre el importe de la comisión. Una comisión de 3% equivale así a 3,63% del precio, y una de 1,5% equivale a 1,815%.

El IVA no forma parte del honorario del corredor: es un impuesto nacional que se factura junto con la comisión. Se calcula sobre la comisión y no sobre el precio del inmueble, y lo paga la misma parte que paga la comisión.

La escala de la Ley 10.973 se refiere al honorario. Por eso los porcentajes de 1,5% y 3% se expresan antes del impuesto.

¿Cuándo se paga la comisión inmobiliaria?

En el Partido de San Isidro, la comisión a cargo del vendedor se paga al firmar la escritura. El derecho a la comisión nace antes: el artículo 1350 del Código Civil y Comercial lo ubica cuando el negocio se celebra como resultado de la intervención del corredor.

El artículo 1350 del Código Civil y Comercial y el artículo 54 de la Ley 10.973 no fijan un día de pago. La fecha es la que consta en el acuerdo escrito de honorarios que exige el artículo 52 de la Ley 10.973.

El Código Civil y Comercial precisa qué ocurre con la comisión cuando la operación cambia después de celebrada:

• La comisión se debe (artículo 1352): aunque el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto.
• También se debe (artículo 1352): si el corredor inicia la negociación y el comitente concluye el contrato por sí o por un tercero en condiciones sustancialmente similares.
• La comisión no se debe (artículo 1353): si el contrato está sometido a una condición suspensiva y esa condición no se cumple.
• Tampoco se debe (artículo 1353): si el contrato se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación, o por otra circunstancia conocida por el corredor.

Cuál de los documentos de una operación marca la celebración del negocio, la reserva, el boleto de compraventa o la escritura, depende de lo firmado en cada etapa.

Lo que dicen las guías generales y lo que dice la norma bonaerense

Las guías generales sobre comisión inmobiliaria suelen mezclar reglas de varios países. Para un inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires, la escala aplicable es la del artículo 54 de la Ley 10.973.

• Cifras de España y de otros países: responden a leyes y usos de esos países. No aplican a una compraventa en San Isidro, Vicente López o San Fernando.
• «Al comprador, 4% más IVA»: ese porcentaje supera el máximo de 3% por parte que fija la Ley 10.973.
• «Cero para el comprador si la agencia cobra solo al vendedor»: la Ley 10.973 pone la comisión a cargo de cada parte. El Código Civil y Comercial admite el pacto en contrario cuando interviene un solo corredor.
• «Cobrarle al comprador es ilegal»: la Ley 10.973 y el Código Civil y Comercial no contienen esa prohibición para la compraventa de inmuebles.
• «Lo que dicte el contrato»: es cierto solo en parte. En la Provincia de Buenos Aires, el contrato fija el porcentaje dentro de la escala legal y por escrito.

La Ciudad de Buenos Aires tiene su propia ley de corretaje inmobiliario, la Ley 2340, y su propio colegio profesional. Ese colegio informa que en la Ciudad los honorarios de compraventa son de libre pacto. También informa que la comisión del alquiler de vivienda no puede cobrarse al inquilino: esa regla es de locación, no de compraventa, y no rige en la provincia.

Caso tipo: el efecto del IVA sobre la comisión en una casa en Martínez

El siguiente caso tipo usa una casa en Martínez, partido de San Isidro, vendida con la intervención de un corredor responsable inscripto. Los importes están expresados por cada 100 unidades de precio, para que el cálculo sirva con cualquier valor.

En este caso, por cada 100 de precio el vendedor de la casa en Martínez paga 3,63 entre comisión e IVA. De ese importe, 3,00 remuneran al corredor y 0,63 son impuesto.

El IVA encarece la comisión en 21%, no en 21 puntos del precio. La comisión es uno de los gastos de quien vende; los demás rubros a cargo del vendedor están en ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una propiedad?.

Cómo verificar la comisión antes de firmar

En la Provincia de Buenos Aires, la comisión inmobiliaria de una operación se verifica en cinco pasos.

1. Confirmar que interviene un corredor matriculado.
   • En San Isidro, Vicente López y San Fernando, el colegio es el CMCPSI.
   • El Código Civil y Comercial exige que el corredor esté habilitado.
2. Identificar cuántos corredores intervienen.
   • Uno solo: todas las partes le deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta.
   • Uno por cada parte: cada parte paga al corredor que la representa.
3. Leer el porcentaje pactado por escrito.
   • La escala legal va de 1,5% a 3% para cada parte.
   • Para el vendedor en el Partido de San Isidro, el uso es 3%, el máximo de la escala legal.
   • Por lo general, el porcentaje se aplica sobre el precio de la operación.
4. Sumar el IVA.
   • 21% de la comisión cuando el corredor es responsable inscripto.
   • Una comisión de 3% equivale a 3,63% del precio.
5. Ubicar el momento de pago.
   • La fecha de pago es la que consta en el acuerdo escrito.
   • En el Partido de San Isidro, el vendedor paga la comisión al firmar la escritura.

La comisión no figura en el presupuesto de la escribanía. Los honorarios notariales se explican en ¿Cuánto cobra un escribano por una escritura?.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

La escala de la comisión inmobiliaria es la misma en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque la Ley 10.973 rige en toda la Provincia de Buenos Aires. Las municipalidades no fijan ni cobran comisiones inmobiliarias.

Los tres partidos comparten también el colegio profesional. El artículo 12 de la Ley 10.973 dispone que en cada departamento judicial funciona un Colegio de Martilleros y Corredores Públicos. San Isidro, Vicente López y San Fernando integran el Departamento Judicial San Isidro, junto con Tigre y Pilar.

El uso de 3% más IVA para el vendedor corresponde al Partido de San Isidro, que incluye Martínez, Acassuso, Beccar y Boulogne. En Olivos, Florida, Victoria o Virreyes rigen la misma escala legal y el mismo colegio. El porcentaje de cada operación es el que consta por escrito.

Errores frecuentes al calcular la comisión inmobiliaria

• Usar porcentajes de otros países o de la Ciudad de Buenos Aires. Para un inmueble bonaerense, la escala aplicable es la de la Ley 10.973.
• Afirmar que el comprador nunca paga, o que siempre paga. La ley fija la escala para cada parte y el contrato define cada operación.
• Olvidar el IVA. Una comisión de 3% representa 3,63% del precio cuando el corredor es responsable inscripto.
• Confundir la comisión con los gastos de escrituración. La comisión remunera al corredor; la escritura tiene sus propios honorarios, impuestos y tasas.
• Acordar la comisión de palabra. La Ley 10.973 exige contrato escrito, bajo pena de nulidad.
• Suponer que la comisión desaparece si la operación se deshace. El artículo 1352 del Código Civil y Comercial la mantiene aunque el contrato celebrado no se cumpla.

Glosario

• Corretaje: contrato por el que un corredor se obliga a mediar en un negocio, sin dependencia ni representación de las partes (artículo 1345 del Código Civil y Comercial).
• Corredor público: profesional con título universitario e inscripción en un Colegio Departamental, habilitado para intermediar en la Provincia de Buenos Aires.
• Comisión u honorario: remuneración del corredor por su intervención en el negocio.
• Escala arancelaria: rango de porcentajes mínimos y máximos que fija el artículo 54 de la Ley 10.973 para cada tipo de operación.
• Colegio Departamental: colegio de martilleros y corredores públicos de cada departamento judicial. En San Isidro, Vicente López y San Fernando es el CMCPSI.
• Protesta: oposición expresa que una parte hace saber al corredor al comienzo de su actuación, prevista en el artículo 1346 del Código Civil y Comercial.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la comisión inmobiliaria en Argentina?

En Argentina, la comisión inmobiliaria la paga la parte que indican la ley de cada jurisdicción y el contrato. El Código Civil y Comercial regula el corretaje y deja en pie las leyes locales. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 la pone a cargo de cada parte.

¿Qué comisión paga quien vende una casa en Beccar?

Quien vende una casa en Beccar, partido de San Isidro, paga por uso local una comisión de 3% más IVA, es decir 3,63% del precio. Ese porcentaje es el máximo de la escala legal para cada parte y se paga al firmar la escritura.

¿La comisión es distinta en Olivos que en Martínez?

No. La escala legal es la misma en Olivos, partido de Vicente López, que en Martínez, partido de San Isidro, porque la fija una ley provincial. Los dos partidos pertenecen además al mismo colegio de martilleros y corredores públicos.

¿Se puede pactar una comisión por debajo o por encima de la escala legal?

El artículo 54 de la Ley 10.973 declara que las escalas son de observancia obligatoria en los mínimos y en los máximos. El artículo 53 de la misma ley prohíbe a los corredores reducir sus honorarios arancelados. La interpretación de esas reglas en un caso concreto corresponde al colegio profesional.

¿Qué pasa con la comisión si intervienen dos inmobiliarias?

Cuando intervienen dos corredores, uno por cada parte, cada corredor cobra solo a la parte que representa. Lo establecen el artículo 1351 del Código Civil y Comercial y el artículo 56 de la Ley 10.973, salvo convención escrita en contrario.

¿Se debe la comisión si la venta no llega a escriturarse?

Depende de si el contrato llegó a celebrarse. El artículo 1352 del Código Civil y Comercial mantiene la comisión cuando el contrato celebrado no se cumple o se rescinde. El artículo 1353 la excluye cuando una condición suspensiva no se cumplió.

¿La comisión incluye los gastos de publicidad?

No necesariamente. El artículo 54 de la Ley 10.973 indica que el vendedor paga, además de la comisión, los gastos de publicidad previamente convenidos. Sin ese acuerdo previo, el artículo 1354 del Código Civil y Comercial niega al corredor el reembolso de gastos.

¿Se paga comisión al comprar una casa a dueño directo en Victoria?

No, si ningún corredor medió en el negocio. En una compra a dueño directo en Victoria, partido de San Fernando, sin intervención de un corredor no hay contrato de corretaje ni comisión. Los pasos están en ¿Cuáles son los pasos para comprar una casa a un dueño directo?.

En resumen

• En la Provincia de Buenos Aires, la comisión por la venta de un inmueble va de 1,5% a 3% a cargo de cada parte (Ley 10.973, artículo 54).
• En el Partido de San Isidro, el uso para la comisión del vendedor es 3% más IVA, es decir 3,63% final, y se paga al firmar la escritura.
• Cuando interviene un solo corredor, todas las partes le deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta, según el artículo 1351 del Código Civil y Comercial.
• El IVA agrega 21% sobre la comisión cuando el corredor es responsable inscripto.
• El derecho a la comisión nace cuando el negocio se celebra como resultado de la intervención del corredor, y el acuerdo de honorarios debe constar por escrito.
• La escala legal y el colegio profesional son los mismos en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

Fuentes normativas

• Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, martilleros y corredores públicos: artículos 1, 12, 52, 53, 54 y 56.
• Ley 14.085 de la Provincia de Buenos Aires: texto vigente del artículo 54 de la Ley 10.973.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1345 a 1355: contrato de corretaje y comisión.
• Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de San Isidro (CMCPSI): honorarios profesionales.
• Ley nacional de IVA: alícuota general de 21% sobre la comisión.
• Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires, artículo 20: partidos que integran el Departamento Judicial San Isidro.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro