¿Cómo demostrar que una propiedad es tuya sin escritura?

Guía de gastos de escrituración / Sin escritura o sin planos

Por Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Última revisión: octubre 2026

Datos clave

• Dominio: derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer de una cosa (artículo 1941 del Código Civil y Comercial).
• Título: el dominio de un inmueble comprado exige escritura pública (artículos 1017 y 1892 del Código Civil y Comercial).
• Posesión y tenencia: el poseedor actúa como dueño y el tenedor como representante del poseedor (artículos 1909 y 1910 del Código Civil y Comercial).
• Presunción legal: se presume poseedor a quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa, salvo prueba en contrario (artículo 1911 del Código Civil y Comercial).
• Pago de impuestos: prueba especialmente considerada en el juicio de usucapión, que no puede decidirse solo con testigos (artículo 24 de la Ley 14.159).

Pruebas de la posesión de un inmueble: qué acredita cada una y qué límite tiene

En la Provincia de Buenos Aires, la posesión de un inmueble sin escritura se prueba con un conjunto de documentos y hechos, no con un papel único.

Ninguna de estas pruebas reemplaza a la escritura. Qué cuesta escriturar cuando la situación se regulariza está en la guía Gastos de escrituración y compraventa en San Isidro, Vicente López y San Fernando.

¿Se puede demostrar que una propiedad es tuya sin escritura?

Sin escritura no se puede demostrar el dominio de un inmueble comprado. Lo que se puede demostrar es la posesión del inmueble o, cuando existe un boleto, el derecho personal a exigir la escritura.

La razón está en el artículo 1892 del Código Civil y Comercial: adquirir un derecho real por actos entre vivos requiere título y modo suficientes. El título es el acto revestido de las formas legales, que para un inmueble es la escritura pública del artículo 1017. El modo es la tradición posesoria.

Quien recibió la casa pero no tiene escritura tiene el modo y le falta el título. El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires informa como titular a la persona inscripta, no a quien ocupa.

Quien heredó un inmueble o cumplió el plazo de usucapión tampoco acredita el dominio con recibos: necesita la declaratoria de herederos o la sentencia judicial.

¿Qué diferencia hay entre posesión, tenencia y dominio?

El dominio es un derecho real; la posesión y la tenencia son relaciones de poder de hecho sobre una cosa. El artículo 1908 del Código Civil y Comercial enumera como relaciones de poder a la posesión y a la tenencia, y el artículo 1941 define al dominio.

• Dominio: derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer de una cosa (artículo 1941). Es la situación del dueño con escritura.
• Posesión: poder de hecho que una persona ejerce comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no (artículo 1909). Es la situación de quien ocupa como dueño.
• Tenencia: poder de hecho que una persona ejerce como representante del poseedor (artículo 1910). El ejemplo habitual es el inquilino.
• Servidor de la posesión: quien utiliza una cosa por una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad (artículo 1911).

La diferencia entre posesión y tenencia no está en el uso material del inmueble, que puede ser idéntico. El poseedor actúa como dueño; el tenedor reconoce que el dueño es otra persona.

El artículo 1915 del Código Civil y Comercial impide cambiar de categoría por decisión propia. Nadie cambia la especie de su relación de poder por su mera voluntad ni por el solo transcurso del tiempo. Un inquilino no se convierte en poseedor por permanecer muchos años en la casa, y solo el poseedor puede usucapir (artículo 1897).

¿Qué pruebas sirven para demostrar la posesión?

La posesión de un inmueble se demuestra con pruebas que muestren actos de dueño sostenidos en el tiempo. El artículo 1928 del Código Civil y Comercial enumera los actos posesorios: cultivo, percepción de frutos, amojonamiento o signos materiales, mejora, exclusión de terceros y apoderamiento por cualquier modo.

La prueba de la posesión debe cubrir tres puntos, y ninguna prueba aislada cubre los tres:

• El hecho de ocupar: servicios, testigos y fotografías.
• El comportamiento de dueño: boleto, pago de impuestos y tasas, mejoras y construcciones.
• El tiempo: documentos con fecha que muestren el inicio de la ocupación y su continuidad.

El Código Civil y Comercial ayuda a quien ocupa con tres presunciones, que admiten prueba en contrario. El artículo 1911 presume poseedor a quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa. El artículo 1916 presume legítima la relación de poder. El artículo 1930 presume que quien posee y prueba haber poseído antes mantuvo la posesión en el tiempo intermedio.

Para el juicio de usucapión, el artículo 24 de la Ley 14.159 admite toda clase de pruebas e impide que la sentencia se base exclusivamente en la testimonial. Con la demanda se acompaña un plano de mensura firmado por un profesional autorizado.

¿Sirve el boleto de compraventa como prueba?

Sí. El boleto de compraventa prueba el origen de la ocupación y da al comprador un derecho personal a exigir la escritura. El boleto no prueba el dominio, porque el artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles.

El boleto obliga a las partes a otorgar la escritura (artículo 969 del Código Civil y Comercial). El artículo 1018 permite que el juez la otorgue por el vendedor condenado, si las contraprestaciones están cumplidas o aseguradas. Por eso el boleto se guarda junto con los recibos de pago del precio.

El boleto de compraventa es un instrumento privado. El artículo 317 del Código Civil y Comercial extiende su eficacia probatoria a los terceros desde su fecha cierta. La fecha cierta se adquiere cuando ocurre un hecho del que resulta que el documento ya estaba firmado.

La cláusula del boleto que declara entregada la posesión no alcanza frente a terceros. El artículo 1924 del Código Civil y Comercial exige que la tradición consista en actos materiales que otorguen un poder de hecho sobre la cosa.

El artículo 1170 del Código Civil y Comercial da prioridad al comprador de buena fe con boleto frente a terceros que trabaron medidas cautelares. Las condiciones de esa prioridad están en ¿Se puede comprar una casa sin escritura?. Qué cláusulas debe contener el documento se explica en la nota sobre el boleto de compraventa.

¿Pagar los impuestos me hace dueño? El mito y lo que dice la ley

No. Pagar los impuestos de un inmueble no convierte a nadie en dueño, ni en la Provincia de Buenos Aires ni en el resto de la Argentina. El pago de impuestos y tasas es una prueba de la posesión, que el juez valora junto con las demás.

El mito nace de una lectura parcial del artículo 24 de la Ley 14.159. Esa norma dice que en el juicio de usucapión será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble. La Ley 14.159 describe una prueba, no un modo de adquirir el dominio.

• Paga el poseedor. El inquilino que paga un impuesto por cuenta del dueño sigue siendo tenedor.
• La boleta puede estar a nombre de otro. La Ley 14.159 considera el pago aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
• El pago no reemplaza al plazo. La usucapión de un inmueble exige veinte años de posesión, o diez con justo título y buena fe (artículos 1899 y 1898 del Código Civil y Comercial).

Las reglas sobre posesión y prueba son nacionales y rigen igual en la Ciudad de Buenos Aires; cambian el código procesal y los tributos locales.

¿Qué se puede hacer con esas pruebas?

Con las pruebas de la posesión se pueden hacer cuatro cosas: defender la ocupación, exigir la escritura, usucapir o pedir la regularización dominial. El camino que corresponde depende de si existe un boleto y de quién figura como titular en el Registro de la Propiedad.

• Defender la posesión: las acciones posesorias protegen a quien ocupa frente a turbaciones y despojos, sin exigir escritura.
• Exigir la escritura: con boleto y precio pagado, el comprador puede demandar la escrituración (artículo 1018 del Código Civil y Comercial).
• Usucapir: la posesión ostensible y continua durante el plazo legal permite pedir al juez que declare adquirido el dominio.
• Regularizar por la Ley 24.374: el ocupante de una vivienda única y permanente presenta una solicitud con toda la documentación que tenga en su poder (artículo 6).

Los requisitos, los plazos y el trámite de cada vía están en ¿Cómo escriturar una casa que no tiene escritura?. Los programas provinciales de escrituración social se describen en ¿Cómo hacer la escritura de una casa gratis?.

Qué puede transferir a otra persona quien no tiene escritura se explica en ¿Se puede vender una casa sin escritura?.

¿Cómo se defiende la posesión de una casa sin escritura?

La posesión de una casa se defiende con las acciones posesorias del Código Civil y Comercial, que no exigen tener escritura. El artículo 2270 establece que en las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real: se discute quién ejercía el poder de hecho.

• Acción de mantener (artículo 2242): corresponde a todo poseedor o tenedor contra quien lo turba, incluso ante la amenaza fundada de un desapoderamiento.
• Acción de despojo (artículo 2241): sirve para recuperar la cosa y procede incluso contra el dueño que la toma de propia autoridad.
• Defensa extrajudicial (artículo 2240): nadie puede mantener o recuperar la posesión por mano propia. La excepción es repeler una agresión, sin exceder la propia defensa, cuando el auxilio judicial o policial llegaría demasiado tarde.

El artículo 2243 del Código Civil y Comercial fija la regla de prueba. Si es dudoso quién ejercía la relación de poder, se considera que la tenía quien acredita contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Por eso conviene conservar también comprobantes recientes.

La defensa posesoria protege el hecho de ocupar, no la propiedad. El titular con escritura conserva la acción reivindicatoria de los artículos 2247 y 2248 del Código Civil y Comercial mientras el poseedor no adquiera el dominio por usucapión.

Caso tipo: una casa en Victoria ocupada sin boleto

El caso tipo es una casa en Victoria, partido de San Fernando, que una familia ocupa como dueña desde hace veintidós años. La compra se acordó de palabra y no existe boleto. El titular registral es una persona con la que la familia no tiene contacto.

Los cuatro años sin boletas no rompen por sí solos la prueba. El artículo 1930 del Código Civil y Comercial presume, salvo prueba en contrario, que quien posee y prueba haber poseído antes mantuvo la posesión en el tiempo intermedio.

Con ese conjunto, la familia de Victoria puede probar la posesión, pero no el dominio. Como no hay boleto, no existe un vendedor a quien exigir la escritura. Si las pruebas alcanzan para una usucapión lo decide el juez.

Paso a paso para ordenar y conservar la prueba de la posesión

La prueba de la posesión de un inmueble en la Provincia de Buenos Aires se ordena en seis pasos. El objetivo es que cada año de ocupación quede respaldado por más de un tipo de documento.

1. Definir en qué carácter se ocupa.
   • Poseedor: quien ocupa como dueño, con boleto o sin boleto.
   • Tenedor: quien ocupa por un alquiler o un préstamo.
   • Anotar cómo y en qué fecha empezó la ocupación.
2. Reunir los documentos del origen.
   • Boleto de compraventa y cesiones posteriores, en original.
   • Recibos de pago del precio, ordenados por fecha.
3. Ordenar los pagos de impuestos y tasas.
   • Impuesto inmobiliario provincial y tasas del municipio.
   • Una carpeta por año, con la boleta y el comprobante de pago.
   • Los comprobantes sirven aunque la boleta figure a nombre de otra persona.
4. Documentar los servicios y las mejoras.
   • Primera y última factura de cada servicio.
   • Facturas de materiales, contratos de obra y planos.
   • Fotografías con fecha de cada etapa de la construcción.
5. Identificar a los testigos.
   • Vecinos que conozcan desde cuándo se ocupa la casa.
   • Proveedores y profesionales que trabajaron en la obra.
6. Conservar y consultar.
   • Guardar los originales y una copia digital de cada documento.
   • Agrimensor para el plano de mensura, si se evalúa la usucapión.
   • Abogado o escribano para elegir la vía de regularización.

Cómo aplica en San Isidro, Vicente López y San Fernando

Las reglas sobre dominio, posesión y prueba son iguales en San Isidro, Vicente López y San Fernando, porque surgen del Código Civil y Comercial y de la Ley 14.159. Lo que cambia de un partido a otro es el municipio que emite las tasas y aprueba los planos de obra.

El impuesto inmobiliario es provincial y lo recauda la agencia de recaudación de la Provincia de Buenos Aires. Sus comprobantes valen igual como prueba en Boulogne, en Munro o en Virreyes, y a ellos se suman los pagos de tasas al municipio.

Un plano de obra aprobado por el municipio ayuda a fechar una construcción. Qué ocurre cuando ese plano falta se explica en ¿Se puede vender una propiedad sin planos?.

Según la Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires, los tres partidos integran el Departamento Judicial San Isidro. El artículo 5 del Código Procesal Civil y Comercial bonaerense asigna las acciones posesorias y la prescripción adquisitiva al juez del lugar del inmueble.

Errores frecuentes al intentar demostrar la propiedad sin escritura

• Tratar los recibos de impuestos como una escritura. El pago de impuestos prueba la posesión; el dominio se prueba con el título inscripto.
• No fechar las mejoras. Una ampliación sin facturas, planos ni fotos con fecha no indica desde cuándo se posee.
• Confundir tenencia con posesión. El paso del tiempo no convierte en poseedor al inquilino ni a quien recibió la casa en préstamo.
• Confiar solo en testigos. La sentencia de usucapión no puede basarse exclusivamente en la prueba testimonial.
• Recuperar la casa por mano propia. El Código Civil y Comercial manda reclamar la posesión ante el juez.

Glosario

• Dominio: derecho real de propiedad sobre una cosa.
• Relación de poder: vínculo de hecho entre una persona y una cosa. El Código Civil y Comercial reconoce dos: posesión y tenencia.
• Acto posesorio: hecho material que exterioriza la posesión, como mejorar la cosa o excluir a terceros.
• Fecha cierta: fecha desde la cual un instrumento privado tiene eficacia probatoria frente a terceros.
• Plano de mensura: plano firmado por un profesional autorizado que determina medidas, linderos y superficie del inmueble.
• Titular registral: persona que figura como dueña en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Sirven los recibos de impuestos si están a nombre de otra persona?

Sí. El artículo 24 de la Ley 14.159 ordena considerar especialmente el pago de impuestos o tasas hecho por el poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre.

¿Un inquilino puede hacerse dueño por pagar los impuestos de la casa?

No. El inquilino es tenedor, y el artículo 1915 del Código Civil y Comercial impide cambiar la especie de la relación de poder por el solo transcurso del tiempo.

¿Vale como prueba un boleto sin firmas certificadas?

Sí entre quienes firmaron el boleto, que es un instrumento privado. Frente a terceros, el artículo 317 del Código Civil y Comercial exige fecha cierta. Cómo obtenerla en cada caso lo indica el escribano interviniente.

¿Qué pruebas necesita quien ocupa una casa en Villa Adelina sin boleto?

Quien ocupa sin boleto una casa en Villa Adelina, partido de San Isidro, prueba la posesión con pagos de impuestos y tasas, servicios, mejoras fechadas y testigos.

¿Las boletas de la tasa municipal de Olivos o de Victoria sirven como prueba?

Sí. El artículo 24 de la Ley 14.159 menciona los impuestos o tasas que graven el inmueble. Los pagos a la Municipalidad de Vicente López por una casa en Olivos, o a la de San Fernando por una en Victoria, se valoran igual.

¿Un acta notarial sirve para demostrar la posesión?

Un acta notarial prueba lo que el escribano comprobó el día en que la labró. El artículo 312 del Código Civil y Comercial limita el valor probatorio de las actas a los hechos que el notario tiene a la vista.

¿El dueño con escritura puede sacar por la fuerza a quien ocupa la casa?

No. El artículo 2239 del Código Civil y Comercial obliga a reclamar la posesión por las vías legales, y el artículo 2241 protege al ocupante despojado incluso frente al dueño.

¿Se puede sumar la posesión de quien cedió la casa?

Sí, con condiciones. El artículo 1901 del Código Civil y Comercial permite al sucesor particular unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras.

En resumen

• Sin escritura no se demuestra el dominio de un inmueble comprado: se demuestra la posesión o el derecho personal a escriturar que da un boleto.
• La posesión de un inmueble se prueba con un conjunto: boleto, recibos del precio, impuestos y tasas, servicios, mejoras, testigos y plano de mensura.
• Pagar los impuestos no convierte a nadie en dueño: la Ley 14.159 lo trata como una prueba especialmente considerada en el juicio de usucapión.
• Las pruebas de la posesión sirven para defender la ocupación, exigir la escritura, usucapir o regularizar por la Ley 24.374.
• Las reglas son las mismas en San Isidro, Vicente López y San Fernando; solo cambia el municipio que emite las tasas.

Fuentes normativas

• Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994): artículos 312, 317, 969, 1017, 1018, 1170, 1892, 1897 a 1899, 1901, 1908 a 1911, 1915, 1916, 1924, 1928, 1930, 1941, 2239 a 2243, 2247, 2248 y 2270.
• Artículos 1017, 1892 y 1897 del Código Civil y Comercial en el sitio del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.
• Ley 14.159: artículo 24, prueba y plano de mensura en el juicio de usucapión.
• Ley 24.374: artículo 6, solicitud de regularización dominial.
• Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires: artículo 5, juez competente.
• Ley 5827 de la Provincia de Buenos Aires: Departamento Judicial San Isidro.

Información general. El presupuesto definitivo de cada operación lo emite el escribano interviniente.

Marcos Calparsoro · Martillero y Corredor Público · CMCPSI Mat. 7296 · Calpar Propiedades · Beccar, San Isidro